Что дальше?

Широта новой русской души, как известно, не признает общепризнанных в мире норм доходности бизнеса, если они находятся ниже десятков и сотен процентов. И желательно сразу. Именно поэтому те, кому не посчастливилось в России добывать нефть, решили сделать нефть из недвижимости, в течение нескольких лет разогнав цены до безумия и превратив 41 ю по доходам населения страну в самую дорогую страну мира по стоимости недвижимости. И тут подкрался кризис, причем, как всегда, незаметно. Хотя до этого он охватил все регионы мира, в России его, как обычно, не ждали. В той или иной степени он за два последних месяца затронул все категории участников рынка, представители которого собрались на экстренное совещание за «круглым столом» под названием «Что дальше?», организованное в 29 октября журналом Commercial Real Estate в Москве.

Все категории участников рынка коммерческой недвижимости страны: инвесторы, девелоперы, консультанты, управляющие компании, ритейлеры, банкиры и представители СМИ, - собравшись в «Holiday Inn Сущевский», в течение четырех часов пытались выработать в общих чертах общую антикризисную стратегию на ближайшие 3-4 месяца. Исторически неизбежный в России вопрос «Кто виноват?» после представления всех участников «круглого стола» стал риторическим, и собравшиеся немедленно приступили к обсуждению логически вытекающего из него вопроса: «Что делать?»

Рисковать или нет?

Получив возможность высказаться, спикеры разделились на несколько лагерей.

Участники дискуссии в целом не оспаривали тот факт, что рынок недвижимости страны, по сути, замер, и игроки попросту не рискуют делать движения в направлении неизвестности. Однако применительно к стратегии поведения своих компаний в ближайшие месяцы мнения выступающих разделились. Одни доказывают, что сегодня не стоит бояться приступать к новым проектам, с тем, чтобы через 2-3 года выйти на лидирующие рыночные позиции, другие же осторожничают, считая, что проекты, особенно на стадии проектной документации, необходимо замораживать до наступления хоть какой-нибудь видимости стабилизации.

«То, что происходит сейчас на рынке, отнюдь не отменяет рынок как таковой. Я не считаю, что имеет смысл заморозить проекты на ранних стадиях для того, чтобы посмотреть, что будет происходить на рынке дальше,- комментирует ситуацию президент GVA Sawyer Вера Сецкая . - Наша компания, наоборот, считает, что предстроительная фаза девелоперского проекта является наименее капиталоемкой. Предпроектная и проектная подготовка вполне по карману большинству девелоперов. Взамен компания получает примерно два года на создание продукта. А отсутствие кредитного капитала, по нашим оценкам, уйдет в прошлое через 1,5-2 года, и тогда на коне окажутся именно те, кто хорошо к этому подготовится».

Мнение г-жи Сецкой поддержал председатель совета директоров GVA Sawyer Камерон Сойер. По его словам, компания планирует уже на следующей неделе закрыть сделку по приобретению земельного участка. «Я хочу добавить, что это не голословные заявления: на следующей неделе мы планируем купить участок земли, в том числе инвестировав в покупку собственные средства, и приступить к реализации нового проекта. Это будет наша самая большая инвестиция за 17 лет. К моменту выхода данного проекта на активную стадию реализации, через 3-3,5 года, многие выжидающие ситуацию сейчас компании поймут, что уже опоздали. Мы считаем, что именно сейчас самое время инвестировать. Основываясь на логических умозаключениях, мы считаем, что арендные ставки в России не должны упасть значительно. Прежде всего, мировой финансовый кризис ударит именно по предложению, в то время как спросупадетлишь незначительно. В результате кризиса с рынка недвижимости уйдет л ишь «пена», т.е. неоправданно высокие ставки аренды, установленные в некоторых зданиях. Российские девелоперы должны спуститься с небес на землю и осознать, что 10 летний срок окупаемости девелоперского объекта- это нормально для цивилизованного рынка. А не 5-7 лет, как к этому здесь уже успели привыкнуть».

Однако не все эксперты с этим согласились. Многие уверены в том, что проекты сегодня просто необходимо замораживать. «Это относится к проектам на любой стадии реализации, включая пре-девелопмент»,-подчеркнул Вячеслав Каминский, президент DVI Group. По его словам, сегодня рискованнее всего строить большие объекты. Существует опасность попросту не найти арендаторов.

Многие из выступавших уже начали констатировать факты отказа арендаторов переезжать в новые офисные и торговые помещения,т. е. налицо первые признаки падения спроса. Управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев считает, что наиболее сильное падение арендного спроса в ближайшем будущем следует ожидать от компаний, представляющих финансовый сектор. «За последнее время у нас фактически остановились сделки именно в этом секторе, за исключением помещений, которые выставляются на рынок в субаренду. Большинство компаний сегодня думает об оптимизации своих операционных расходов и улучшении существующей модели бизнеса. Объемы и количество закрытых сделок в IV квартале упадут существенно, хотя для нас, как консультантов, традиционно наиболее доходными считались именно III—IV кварталы, поскольку большинство сделок на рынке обычно закрывается к концу года. Теперь даже депозиты по сделкам на последней стадии заключения не являются гарантией закрытия этих сделок. Факт сделки признается теперь только после полной оплаты. Компании сплошь и рядом меняют свое решение о переезде и оставляют свои депозиты».

По кому кризис ударит сильнее

Российский вариант развития текущего мирового кризиса затронул все категории рыночных игроков в той же последовательности, что и в других регионах мира. Первыми «посыпались» банки. Вслед за ними пошатнулись позиции девелоперов, проекты которых банки перестали финансировать. Консультанты в данной цепочке стоят чуть подальше, поскольку значительное количество проектов находится в стадии реализации или завершения. Однако здесь, по мнению участников круглого стола, сложно оценивать ситуацию целиком, т. к. все зависит от хода каждого конкретного проекта применительно к конкретной консалтинговой компании.

Даррел Станафорд. управляющий директор СВ Richard Ellis в России, считает, что наступивший кризис есть не что иное, как переходный период развития рынка. «По сути, ничего реального не происходит на протяжении уже двух месяцев. Люди пытаются сориентировать свою дальнейшую стратегию и не принимают серьезных решений. Пока сложно определить общую тенденцию дальнейшего развития российской экономики, покажетли она в следующем году рост на 5%, 2% или же не покажетего вообще. Также неясно, каковы будут цены на нефть. Единственное, что можно сказать, - это то, что мы видим образовавшиеся «пузыри» на рынке субаренды, которые будут определять дальнейшие тенденции развития офисного рынка. Рынок больше не будеттаким, каким он был в первой половине текущего года. Положительным моментом для арендаторов является то, что они снова смогутзаключать с собственниками объектов долгосрочные договоры аренды».

Владимир Пинаев,управляющий директор, услуги корпоративным клиентам и собственникам, Россия и СНГ компании Jones Lang LaSalle также констатировал тот факт, что банковские ставки в странеуже дошли до такого уровня, что выгоднее заморозить реализуемые проекты, чем продолжать их финансирование на существующих условиях. «2009 год будет очень непростым для консультантов, - считает он. - Однако, преодолевая трудности непростой эпохи, каждая компания делает своего рода инвестиции в будущее. Мы должны оставаться надежными консультантами для наших клиентов, с тем, чтобы совместно достигнуть новых высот в бизнесе после завершения кризиса. Мы убедились в том, что рынок недвижимости в любой стране мира, включая Россию, развивается циклично, и сейчас, в период его падения мы должны заложить прочный фундамент для успешной деятельности в будущем. Говоря о стратегии выхода из кризиса, мы не должны мыслить узко, на горизонте 3-4 месяцев. Стратегия- это 5-7 лет».

По словам управляющего партнера Colliers International Сергея Гипша, наиболее проблемной областью консалтинга в условиях кризиса может стать оценочный бизнес, поскольку он обычно затрагивает самые первые стадии девелоперского проекта. «Я думаю, что следующий год будет достаточно проблематичным для консультантов и по доходам мы вполне можем откатиться до уровня 2006 г. Говоря о коррекции ставок капитализации и ставок аренды, можно сказать, что она уже наблюдается. Однако налицо разные тенденции. Будет резкое сокращение вводимых в эксплуатацию объектов. С другой стороны, практика последних двух месяцев показывает, что чаще всего компании-арендаторы пересматривают размеры площадей, которые планируют взять в аренду. В наиболее уязвимом состоянии сейчас находится торговый сектор», - считает г-н Гипш.

По мнению старшего вице-президента Knight Frank Андрея Закревского, заслуживающих внимания сделок на рынке в настоящее время попросту нет. Он также считает, что в наиболее уязвимом состоянии оказался сектор торговой недвижимости. «Снижение активности торговых операторов в свете общего снижения покупательной способности населения в краткосрочной перспективе приведет к замораживанию ряда проектов по строительству ТК, прежде всего в регионах, -уверен г-н Закревский. -Однако этот тренд положительно повлияет на уровень ставок, поскольку и арендатор, и арендодатель начнут определять ставки на паритетных началах. Т. е. ставки понизятся, но я не думаю, что в разы. Что касается складов, то мы пока не располагаем статистикой о снижении спроса на складские помещения и снижении арендных ставок. Тем не менее, на существующих складских площадях арендные ставки пока не падают, и определенную коррекцию в складском сегменте мы увидим ближе к весне».

В отличие от консультантов, представители реальной экономики высказывались в более оптимистичных тонах. Так, представитель «Интеко» Борис Балкаров напомнил присутствующим о том, что его компания успешно преодолела кризис 1998 года, а затем и американский кризис 2001 года. «У нашей компании всегда есть ряд разработанных бизнес-стратегий на все случаи жизни,-сказал он. - Несколько лет назад мы начали диверсификацию своего бизнеса, который мы сейчас ведем и за пределами России, хотя на европейских рынках тоже все не очень хорошо. Наступившее затишье на отечественном рынке действительно связано с неопределенностью многих компаний в отношении стратегии, связанной с будущей доходной выручкой и индикаторами потребительского спроса. И если американские и европейские компании имеют за плечами какой-то опыт по преодолению кризисов и проработанные антикризисные стратегии, то у российских девелоперов как правило кроме базовой стратегии развития никаких альтернативных нет. Мы- не только девело-перы, но и инвесторы собственных проектов. Те компании, с которыми нам приходится общаться, чаще говорят не о панике или страхе^ о времени, необходимом им для того, чтобы пересчитать свою стратегию бизнеса. На данную ситуацию нужно смотреть более оптимистично, поскольку большинство компаний в течение ближайших 3-4 месяцев будет просто обязано определиться со своей дальнейшей стратегией. Офисных помещений вдруг и внезапно в Москве больше не станет, и если мы планировали преодоление дефицита площадей где-то к 2013-14 гг., когда в результате максимального сближения уровней предложения и спроса уровень вакантных офисных площадей достиг бы общепринятых в мире 7-8%, то сейчас момент насыщения рынка отложится еще на 3-4 года как минимум. Поэтому в ближайшее время не стоит ожидать значительного снижения арендных ставок».

Директор Meinl European Land Анна Иванникова, высказала следующее мнение: «Мы, как инвесторы, девелоперы и арендодатели в одном лице, в последнее время начали получать письма от наших арендаторов с просьбами о снижении арендных ставок. Конечно, они пользуются общей макроэкономической ситуацией, но в их действиях, определенно, есть логика. У многих из них уже налицо реальное падение оборотов, и это факт. В этом плане рынок среагировал очень быстро, и многие арендодатели в этом скоро убедятся. Говоря о целесообразности начала новых проектов- если средства позволяют, то почему бы и нет? У нас в этом плане все хорошо, и мы продолжаем нормально работать. Никто еще не отменял лозунг: «Location, location и еще раз location»!

Президент ГУД Александр Ольховский многократно парировал многочисленные «дружеские» выпады остальных участников дискуссии в адрес банковской системы страны. «Как банкир я воспринимаю текущую ситуацию с оптимизмом. Прежде всего надо разделить такие понятия, как финансовый и экономический кризис. Говоря о локальном краткосрочном финансовом кризисе, мы говорим о падении потребительского спроса во всех сегментах коммерческой недвижимости. При значительном падении оборотов и доходов у большинства торговых компаний они окажутся не в состоянии платить высокую арендную плату, вне зависимости от размеров торговых комплексов. Т.е. в перспективе полугода-года данная ситуация из рамок финансового кризиса перерастет в кризис экономический. Что в этой связи пугает банкиров? Неопределенность того, что кредитование коммерческой недвижимости в долгосрочной перспективе является риском,уровень которого пока никто не в состоянии просчитать. Однако мало кто задумывался о том, что, поднимая ставки, банкиры также поднимают свои риски, поскольку своими руками создаютусловия для невозврата кредитов. Чем выше ставки, тем больше вероятность получить обратно тот актив, который ты кредитуешь, а не деньги, которые банку гораздо более необходимы. На мой взгляд, отношение банков к нормальным строительным проектам вошло в нормальную стадию. Большинство интересных для нас проектов выдерживает существующие высокие банковские ставки. Позиция банка такова, что собственный капитал заемщика должен составлять не менее 30-50% от общего объема инвестиционного проекта, а кредит должен быть действительно целевым».

В заключениеучастники «круглого стола» призвали всех быть более реалистичными, спокойно и тщательно просчитать свои бизнес-риски и в ближайшее время рассчитывать исключительно на собственные средства и интуицию.

Автор: Владимир Колосов

Commercial Real Estate № 22(105), 16 - 30 ноября 2008 г.