Арендаторы требуют унижения

Арендаторы напуганы неопределенностью и просят собственников снизить арендные ставки. Те стоят на своем, отказывая им в этом. Теперь на рынке пауза. Все ждут. Первые – снижения арендных ставок, вторые – когда устанут ждать первые.

Пока эксперты спорят, что будет со ставками дальше, арендаторы затягивают пояса потуже. Им плохо уже сегодня. «Пусть собственники хотя бы снизят ставки на ближайший год, иначе платить аренду будет некому, – говорят ритейлеры. – Они также утверждают, что многие сети сегодня работают по прозрачным схемам, они готовы показать соответствующие отчеты». «Арендаторы сейчас в панике, – говорит один из экспертов. – Не все компании прошли испытание огнем, водой и медными трубами, только единицы имели антикризисные программы. Все чувствуют неопределенность. Им нужно время, чтобы определиться со стратегией».

Девелоперы, однако, пока не торопятся идти навстречу арендаторам. «У любого девелопера есть не только доходы, но и долговые обязательства, – напоминает президент DVI Group Вячеслав Каминский. – Пусть ритейлеры сходят и попросят банкиров снизить нам ставки по кредитам, которые те все стремятся повышать. Получается, что мы находимся между молотом и наковальней».

Тем временем крупным продовольственным сетям уже обещана поддержка первым заместителем председателя правительства Российской Федерации Игорем Шуваловым. Остальные выбираются самостоятельно. 28 октября Ассоциация предприятий индустрии моды (АПРИМ) опубликовала открытое письмо, в котором призналась, что живется ритейлерам очень плохо. Они отмечают, что объем покупок в розничных магазинах (одежда, обувь, аксессуары и проч.) снизился на 15%. Если учесть рост издержек и полное отсутствие заемного финансирования, то ситуация получается незавидная. Основная идея ассоциации, озвученная в письме, – рассчитывать арендные ставки, исходя из планируемого объема продаж розничного оператора с последующей корректировкой по фактическому объему продаж. Также владельцы торговых сетей предлагают ввести временный мораторий на оплату операторами маркетинговых программ в торговых центрах. Эти меры позволят, по словам арендаторов, поддержать только минимальный уровень рентабельности торговых предприятий в период кризиса.

Некоторые собственники не стали дожидаться банкротства арендаторов и уже начали корректировать арендные ставки с учетом уровня дохода. «Раньше это было не принято, но в условиях кризиса, это нормальный ход, – говорит директор Meinl Bank Анна Иванникова. – Все арендодатели медленно, но верно к этому приходят. Лучше уж это, чем пустые магазины».

По мнению управляющего партнера Colliers International Сергея Гипша, не все арендаторы могут рассчитывать на снижение ставок: «Если торговый центр работает успешно, а плохо только одному арендатору, то никто ему, скорее всего, не поможет и ставки не снизит. А вот если у всего ТЦ проблемы, тогда и могут начаться такого рода переговоры». Президент компании GVA Sawyer Вера Сецкая , продолжая эту тему, говорит, что арендная политика зависит от имени арендатора. «Еще до кризисных времен многие девелоперы, не афишируя это, шли на очень большие уступки, чтобы заполучить топового арендатора, – полагает она. – Игра стоила свеч – крупный якорь притягивал других якорей. В ближайшее время будет то же самое».

Вячеслав Каминский в свою очередь отмечает, что девелоперы, снизив арендные ставки, не смогут выплачивать процентный доход. «Девелоперы не железные, у них нет такого запаса прочности. Бизнес перестал быть высокорентабельным, – говорит Вячеслав Каминский. – Затраты на строительство, особенно с учетом выкупа земли, были высокими всегда. Кроме того, девелоперы должны оплачивать дорогие краткосрочные кредиты. Это сильно сказывается на экономике проекта. Снизить ставки на год, чего многие хотят, будет очень сложно».

Не затронет кризис, по мнению экспертов, только объекты самого высокого класса, которые в Москве можно пересчитать по пальцам одной руки. «Они не будут дешеветь, – говорит старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский. – Они ждут своих инвесторов, тех игроков, которых раньше не было и которые приходят на российский рынок сегодня». Владимир Пинаев, управляющий директор, услуги корпоративным клиентам и собственникам, Россия и СНГ компании Jones Lang LaSalle, полагает, что снижение ставок будет, однако только в тех сегментах, где цены были неоправданно высокими. Теперь они будут более справедливо отражать рыночную конъюнктуру.

В целом уже сейчас понятно: если арендаторы, владельцы и управляющие компании не соберутся вместе и не выработают единую концепцию выживания, в одиночку бороться будет очень трудно. «Если общая стратегия участников рынка недвижимости – затягивать пояса, – говорит Андрей Закревский, – то это должны делать все. Одни должны затраты сокращать, другие урезать аппетиты по доходам. Только так можно выжить в сложный период. А любая непримиримая позиция лишь угробит рынок недвижимости».

Как бы ни было сегодня сложно, эксперты не ждут серьезного падения цен. «В складском секторе ставки не падают, – говорит один из них. – Как только возникла неопределенность, девелоперы тут же перестали строить». Впрочем, снижение цен в складском секторе все же было, но только в тех районах, где спрос вызывал сомнения. В Ленинградской области, например, нормальной ставкой считается $120/кв. м (triple net) в год, хотя поговаривают уже о $115. В Новосибирске ставки – $130–135 (triple net), но реальные сделки, утверждают эксперты, будут совершены по $125.

«Офисные площади сейчас будут разобраны, и их больше не будет, – продолжает еще один эксперт, – о каком серьезном снижении может идти речь?» Другой девелопер признался, что не видит смысла снижать цены: предложение догонит спрос не раньше 2015 года, если ситуация на финансовом рынке не станет совсем сложной, ставки падать не будут.

Сегодня никто не знает, как далеко зайдет кризис, но на его фоне все вспоминают падение цен в Польше. Арендный рынок упал несколько лет назад, по разным оценкам, на 50–70%. «Там спрос снизился на фоне растущего предложения, – спорит Даррэлл Станафорд, управляющий директор CB Richard Ellis. – У нас же этого нет и в помине. Строят меньше, чем заявляют. Девелоперы (даже со стабильным финансированием) задерживают сроки сдачи объектов в среднем на 12 месяцев. В этой связи спрос не может упасть на 50%, «польский сценарий» нам не грозит». В этой связи девелоперы уже шутят, спасибо, мол, чиновникам, из-за них высокие темпы строительства так и остались мечтами. «Как говорится, в кризисе есть плюсы и минусы, – говорит Амиран Муцоев, генеральный директор «ГК Регионы». – Если бы все заявленные три года назад проекты реализовались, то в российских городах была бы конкуренция. Тогда, может, и поплыли бы арендные ставки. Сегодня же процентов 70–80 девелоперов свои проекты заморозили. А всем ритейлерам надо развиваться, и выбор для аренды у них намного сузился. И поэтому снижения арендных ставок, я думаю, не предвидится».

Более того, ряд аналитиков полагают, что ставки аренды после некоторого падения пойдут верх.

Автор: Александр Агунов

Commercial Real Estate № 22(105), 16 - 30 ноября 2008 г.