Недвижимость: рынок падает

Столичные девелоперы заявили о замораживании своих проектов из–за недостатка финансирования. "ДГ. Юг" выяснила у аналитиков, как развивается ситуация на рынке недвижимости края. По словам краснодарских экспертов, в крае уже приостановлен ряд девелоперских проектов. Однако по этическим причинам называть их они отказываются. В департаменте строительства Краснодарского края к моменту сдачи материала информацию об этом не предоставили.

Рынок «вакцинируют»

"То, что сегодня происходит на рынке недвижимости, является полезной оздоровительной процедурой. Это своего рода "вакцинация". Безусловно, есть проекты, которые сегодня приостановлены, в основном из–за неграмотного управления активами предприятий и отсутствия финансирования. Те застройщики, которые изначально необъективно и некомпетентно взвесили свои возможности и в бизнес–планировании не учли все риски, сейчас вынуждены с огромными затратами приостановить строительство. Такая ситуация отразится на объеме продаж (спрос на недвижимость в Краснодаре по сравнению с прошлым годом упал на 20%). Перестанут с той же динамикой дорожать пресловутые квадратные метры. Но снижать цены, по нашим данным, ни один из застройщиков пока не собирается», — говорит Елена Стерхова, ведущий специалист компании Jus Alt Invest.

"Некоторые местные компании приостановили проекты строительства коммерческой недвижимости. Насколько мне известно, по жилью таких прецедентов не было. Компании, у которых есть собственный капитал, и те, которые строят на заемные средства российских банков, пострадают от нынешней ситуации в меньшей степени", — считает Евгений Есипенко, президент ГК "Присли".

По его словам, объем продаж жилья в Краснодаре упал на 30% по отношению к 2007 г.

"Причин несколько. Во–первых, выросли объемы строящегося жилья. Если в прошлом году было введено 500 тыс. м2, то в нынешнем эта цифра — 1,2 млн. Предложений больше, чем того требует спрос: на семь продавцов приходится один покупатель. Во–вторых, с рынка ушли те, которые занимались перепродажей недвижимости. Основные сделки сейчас — прямые продажи квартир", — говорит Евгений Есипенко.

Несмотря на это, по его мнению, цены на недвижимость в Краснодаре останутся на прежнем уровне.

"Собственники держат цены. Нет особых причин паниковать, хотя точно спрогнозировать все последствия кризиса нельзя. Ликвидность объектов недвижимости и покупательский спрос, конечно, снизились, и такая ситуация сохранится в течение полугода. Но потом все стабилизируется", — уверен Евгений Есипенко.

Другое мнение

Однако с таким мнением согласны далеко не все аналитики. "В ближайшие 2–3 месяца ожидается остановка роста цен сроком от полугода до 2–х лет. Это связано, в первую очередь, с увеличением ставки по ипотечным кредитам и ужесточением требований к заемщикам, замедлением роста доходов у населения, а также продажей текущего предложения девелоперами (нужно реализовать те проекты, которые уже нельзя заморозить)", — считает менеджер проектов компании " GVA Sawyer Юг" Евгений Панасенко.

По мнению Владислава Варшавского, ведущего специалиста отдела инвестиционного консалтинга АКГ «Ваш СоветникЪ», в течение 6–8 месяцев цены на недвижимость в крае снизятся на 5–7% (возврат к уровню 2007 г.). "Строительным компаниям понадобятся деньги на завершение проектов. Поэтому они либо будут замораживать строящиеся объекты, либо снижать цены. Но из–за дороговизны строительных материалов на снижение цен пойдут не все застройщики", — говорит Владислав Варшавский.

Советы девелоперам

По словам Евгения Панасенко, строительным компаниям сейчас стоит реально оценивать свои возможности по привлечению кредитов для завершения проектов. Новое строительство можно начинать только тем, у кого есть собственные средства, а проекты с привлечением кредитов стоит отложить на 2–3 года. Владислав Варшавский советует девелоперам делать акцент на маркетинговой политике: тщательно продумывать рекламную кампанию проектов, использовать нестандартные ходы для их продвижения.

«Коммерция» завышает

По словам руководителя отдела промышленной недвижимости ООО «ПКФ «АТОЛЛ» Татьяны Куровской, в сделках с промышленными объектами сейчас также наблюдается спад. Примерно на 30% уменьшилось количество заявок на приобретение таких объектов.

"Предложений много, но, как правило, они идут по завышенным ценам, в расчете на иногородних покупателей. Цены, которые запрашивали 6–12 месяцев назад, только сейчас можно назвать реальными», — считает Татьяна Куровская.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости ООО «ПКФ «АТОЛЛ» Мария Позолотина соглашается с мнением коллеги: «Продавцы желают продать собственность наиболее выгодно. Поэтому выставляют объекты по цене выше рыночной, реальные же сделки совершаются по гораздо более низкой цене. Но делать прогнозы в нынешней ситуации все–таки сложно».

Директор департамента консалтинга компании London Consulting & Management Company (LCMC) Сергей Богданчиков уверен: все коммерческие объекты, находящиеся в процессе строительства, будут завершены. «Говорить о том, что строительство объектов коммерческой недвижимости приостановят, неправильно. Хотя определенные сбои возникнут: скорее всего, сдвинутся установленные сроки реализации проектов. Заявленный объем ввода новых площадей к 2011 г. окажется значительно меньше. Арендные ставки повысятся. Сети уже начали увеличивать рассрочки по оплате товаров у поставщиков (с 30 до 60–90 дней). Открывать новые магазины ритейлеры вряд ли прекратят, но денег на развитие у них останется меньше», — говорит Сергей Богданчиков.

По его мнению, подобные тенденции на рынке коммерческой недвижимости были ожидаемы — проблемы с инвестициями существуют последние полгода. Поэтому вкладывать деньги стоит только в высоколиквидные проекты, которые подразумевают хорошую транспортную доступность, расположение в центре города, наличие качественной концепции.

"В Краснодаре, где последний год наблюдался настоящий бум строительства, связанный с проведением Олимпиады в Сочи, теперь наступит спад: новые проекты заявлять, вероятно, не будут или их будет крайне мало", — полагает аналитик LCMC.

Инвестиции

На вопрос, стоит ли сейчас инвестировать в краснодарскую недвижимость, эксперты не дают однозначного ответа.

"В России сейчас в любом случае больше некуда вкладывать. Единственный приемлемый вариант — это недвижимость. Есть только две возможности не попасть впросак: или занять выжидательную позицию, или вкладывать средства в проекты с отличными характеристиками и отсутствием "подводных камней", — говорит Сергей Богданчиков.

Специалисты компании Jus Alt Invest советуют обратить внимание на более выгодные в инвестиционном плане объекты зарубежной недвижимости.

Без паники

Тем, кто уже вложился в жилье или "коммерцию", эксперты советуют не паниковать. В Jus Alt Invest говорят о необходимости еще раз тщательно проверить надежность застройщика в соответствии с требованиями статьи ФЗ–214 РФ.

Евгений Панасенко советует инвесторам занять выжидательную позицию (если будет обвальное падение цен, не «продаваться»). «Если дольщик сейчас попытается выйти из рынка недвижимости и начать вкладывать деньги в акции, то, вероятнее всего, к моменту продажи рынок уже вырастет и играть будет не на чем, либо дисконт «съест» прибыль от вложений в другие инструменты. Если понадобится продать — то делать это нужно спокойно», — уверен эксперт. По его мнению, реакция на текущее сокращение кредитования девелоперов отразится на объемах строительства в ближайший год, и через 2–3 года рост цен возобновится.

Не преумножить

Инвесторам стоит думать о сохранении вложенных средств: получить дополнительную прибыль не получится, уверены эксперты.

"Темп роста цен на первичном рынке недвижимости края — 5–7% за 2008 г. с учетом полной стагнации рынка Сочи, роста на побережье и в Горячем Ключе. Такие темпы роста не покроют прогнозируемый уровень инфляции (14%), — говорит Владислав Варшавский. — Сейчас очень скрупулезно надо выбирать строительную компанию. На мой взгляд, предпочтение стоит отдать местным застройщикам, которые на рынке много лет и имеют хорошую репутацию». По мнению эксперта, инвестирование в недвижимость — долгосрочная перспектива: "Это более ликвидный актив, чем другие, в случае адекватного поведения строительной компании на рынке".

Автор: Юлия Сосновская

"Деловая газета. Юг" №42 (74), 14 - 20 октября 2008 г.