Скребущие небо

Регионы не хотят отставать. В стремлении соответствовать столичным модам власти сразу нескольких городов-миллионников затеяли проекты, весьма напоминающие «Москва-Сити». однако есть подозрения, что некоторые из этих строек рискуют растянуться на десятилетия.

Когда-то план строительства «Москва-Сити» больше напоминал идею возведения в деревне Большие Жеребцы собственного небоскреба, с крыши которого можно было бы гордо созерцать окрестные леса и поля. Ни бизнес, ни город в целом к таким проектам готовы не были. Но к 2003 году все изменилось. Инвесторы наконец-то получили необходимые гарантии и площадки под застройку — за смешные по нынешним временам деньги. Сегодня башни столичного «Сити» уже проткнули облака, а арендаторы идут в офисные комплексы плотным потоком, заряжая инвесторов уверенностью в завтрашнем дне. В том числе региональных.

В России любят масштаб. Не удивительно, что пример Первопрестольной оказался столь заразительным: в семи российских городах появились планы реализации проектов, по всем признакам напоминающих «Сити». Инвесторы нашлись быстро, причем почти во всех регионах. Вот-вот экскаваторы вгрызутся в землю и начнут рыть гигантские котлованы под нулевой цикл. Однако скептики предостерегают: перспективы региональных «Сити» не столь безоблачны, как кажется на первый взгляд.

Как в Москве

Проекты региональных клонов столичного «Сити» начали появляться в 2005-2006 годах. Именно тогда публике были представлены планы возведения суперкварталов в Волгограде, Нижнем Новгороде, Калининграде, Казани, Екатеринбурге, Петербурге и Красноярске.

Нет ничего удивительного в том, что идея построить комплекс «Сити-Стрелка» в Нижнем Новгороде появилась после того, как губернаторское кресло занял бывший вице-мэр Москвы Валерий Шанцев, имеющий богатый опыт реализации масштабных проектов. О своей готовности выступить в качестве инвестора заявил глава корпорации «Баркли» Леонид Казинец, давний знакомый Шанцева. Другим инвестором комплекса «Сити Стрелка» вызывалась стать питерская компания «Макромир». Как вспоминает главный архитектор нижегородского Граждан НИИ проекта Юрий Карцев, представители компании даже ознакомили губернатора со своей концепцией. Однако главе области не понравилось функциональное решение проекта, а градсовету — решение архитектурное.

В 2007 году на градостроительном совете проект «Стрелки» был утвержден, а сегодня, по данным Карцева, областная администрация прорабатывает детали и продолжает переговоры с инвесторами (согласно первоначальным планам, строительство должно начаться до конца 2008-го).

«О проекте «Сити-Стрелка» больше рассуждают, чем строят его, — говорит Сергей Богданчиков, директор департамента консалтинга London Consulting & Management Company. — На сегодняшнем рынке коммерческой недвижимости проект был бы востребован. Но к моменту окончания строительства рынок может вступить в конкурентную фазу».

«Екатеринбург-Сити» в нынешнем виде — совместное детище Уральской горно-металлургической компании, выступающей в роли инвестора, и администрации города. Идея освоить пустой участок рядом с домом правительства Свердловской области возникла еще в 1973 году, вспоминает директор по непромышленному и гражданскому строительству УГМК Игорь Задорожный: «Вторая попытка была предпринята в 1993-м. По инициативе городской администрации территорию частично очистили от ветхих зданий и объявили конкурс на застройку коммерческой недвижимостью. По условиям конкурса, необходимо было разместить офисы, две пятизвездочные гостиницы, досуговый центр, банк и рестораны. Именно тогда и появилась идея строительства здесь башен: сначала трех, а потом и четырех».

По инициативе инвесторов появились аналогичные проекты в Красноярске и Волгограде. Как говорит директор по развитию «Монолитхолдинга» (инвестор «Красноярск-Сити») Александр Осадчий, общие контуры будущего делового центра возникли благодаря активности компании еще два года назад: «А в феврале 2008-го на Красноярском экономическом форуме было заявлено о проекте «Большой Красноярск», предполагающем создание агломерации путем объединения ряда прилегающих к городу территорий. Все эти аспекты придают особую актуальность проекту «Красноярск-Сити», который предусматривает создание нового делового и административного центра города».

А вот в Казани к идее строительства республиканского «Сити» подошли весьма оригинальным образом: было принято решение реализовать проект на намывных территориях.

— Идея расширения территорий городов за счет акваторий водоемов не нова, — поясняет руководитель отдела компании-инвестора Millenium Zilant City Сергей Демьянов. — Возьмите для примера средневековую Венецию. Или современную Голландию, которая на 40% состоит из намывных земель. А в Дании этот показатель доходит до 60%! В связи с нехваткой земли в современных мегаполисах эта идея в начале XXI века переживает второе рождение. Масштабные проекты по намыву и застройке акваторий осуществлены в Британии, Португалии, Монако, США, странах Индокитая, Бразилии, Эмиратах, Катаре и Дубае. Пытается не отстать и Россия. (Помимо Казани, речь идет о проектах «Морской Фасад» в Петербурге и «Остров Федерация» в Сочи. — Прим. авт. )

Демьянов сообщает, что кроме Millenium Zilant City в финансировании проекта готовы принять участие российские и зарубежные компании «Таиф», «Баско», «Тригранит», «Сувар», «Белруснефтегаз» и другие: «Сегодня уже завершен рабочий проект намыва 19 га земли, получены технические условия первой очереди строительства. Земля будет выставляться разными лотами в зависимости от назначения и посадки зданий, а первые конкурсы могут состояться уже в этом году».

Похоже, наибольший общественный резонанс вызвало обсуждение проекта строительства «Охта-Цент-ра» в Санкт-Петербурге. Появление этого комплекса увязывалось с постепенным переводом части административных и деловых функций Москвы в Северную столицу. Учитывая этот тренд, акционерами «Газпром нефти» было принято решение возвести штаб-квартиру компании в Петербурге, а вокруг построить целый деловой район.

Идея строительства 400-метровой «кукурузины» (так питерские острословы окрестили архитектурную доминанту комплекса) была встречена в штыки общественными организациями, многими архитекторами, да и гражданами. Однако административный ресурс «Газпром нефти» и стремление сделать проект максимально прибыльным — пересилили. На недавнем совещании власти Санкт-Петербурга решили: проекту «Охта-Центр» — быть. Город готов проинвестировать почти 50% из бюджета. Да и губернатору Валентине Матвиенко проект понравился. Недаром этот проект называют скорее политическим, нежели коммерческим.

На этом фоне план возведения комплекса «Калининград-Сити» выглядит наименее реалистично. Несмотря на все усилия, «Бизнес-журналу» так и не удалось получить исчерпывающих ответов от пресс-службы городской администрации. Судя по всему, смена главного архитектора города (им стал Игорь Ли) привела к пересмотру прежних планов и идей. Если так, то новый квартал еще долго будет существовать лишь на бумаге. Да и независимые эксперты сомневаются в целесообразности возведения комплекса «Калининград-Сити» в связи с невысокой емкостью местного рынка коммерческой недвижимости.

Проекты завтрашнего дня

На уровне макетов и бизнес-планов все выглядит весьма эффектно. Однако жизнь, как известно, вносит свои коррективы. Главное сегодня — понять, на кого именно ориентированы масштабные градостроительные проекты и готовы ли власти регионов вместе с инвесторами к неизбежным трудностям. В конце концов, именно мощная поддержка со стороны правительства Москвы и значительные инвестиции в развитие инфраструктуры позволили проекту «Москва-Сити» преодолеть бумажную стадию.

— Успех реализации высотных проектов на местах будет зависеть от спроса на недвижимость подобного уровня (который в большинстве регионов России еще не сформировался), а также от готовности властей идти навстречу девелоперам, — говорит вице-президент Mirax Group Ара Арамян. — К тому же опыта реализации подобных проектов у региональных застройщиков нет. Поэтому весьма вероятно, что им придется привлекать партнеров из столицы или других стран.

Генеральный директор компании «РосЕвроДевелопмент» Иван Ситников в недавнем интервью «Бизнес-журналу» также высказывал сомнения в перспективах подобных проектов: «Мы не верим в будущее региональных «Сити», поскольку не понимаем, кто будет потреблять этот продукт. Портрет клиента нам совершенно непонятен».

Исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко более дипломатичен: «Недвижимость должна следовать за реальной экономикой. Если есть реальный спрос, он должен быть удовлетворен. Но строить в расчете на то, что спрос появится к моменту сдачи объекта при его полном отсутствии ныне, — подход недальновидный. Подобные планы способны подогревать самолюбие руководителей администраций и местных девелоперов, но без реальных потребителей трудно предсказывать успех создаваемого продукта. Впрочем, сама по себе перспектива появления «Сити» в региональных центрах меня не смущает. С одной оговоркой: если все объекты будут выводиться единовременно, местные рынки, скорее всего, не смогут обеспечить достаточный спрос».

«Не до конца ясна ситуация со спросом на деловые площади в масштабных проектах уровня московского «Сити» в региональных центрах, — добавляет Андрей Нестеренко, управляющий директор Capital Group «Коммерческая недвижимость». — Впрочем, мы видим, что и Санкт-Петербург, и Уральский регион активно развиваются, так что там могут быть реализованы грандиозные проекты».

— Проекты региональных «Сити» — это перспектива не сегодняшнего дня, — резюмирует заместитель генерального директора MosCity-Group Сергей Тюрин. — Может быть, завтрашнего или послезавтрашнего, когда в регионах начнется более активное экономическое развитие. И дай бог, чтобы у них получилось! Мы присматривались к проектам в Калининграде и Нижнем Новгороде, но пока не подключаемся к их реализации. Воля администраций в таких региональных проектах огромна. Но вот их инвестиционная привлекательность не столь высока, как в Москве.

Поэтому местным властям следует четко планировать развитие инфраструктуры, увязывая ее с развитием городов. Ну и, разумеется, должен расти уровень экономического развития городов, чтобы арендаторы были готовы платить за качественные офисные площади. Пока же многие местные компании, увы, к этому не готовы.

Доходный дом

Впрочем, представители региональных компаний не слишком прислушиваются к скепсису со стороны столичных девелоперов. Руководитель одной из компаний-инвесторов даже заявил «Бизнес-журналу» в приватной беседе, что московские застройщики «слишком амбициозны» и считают своих региональных коллег «девелоперами второго сорта». «А зря, — продолжил эксперт. — Просто они в Москве не понимают, что во многих регионах уже давно созрел спрос на качественные офисные площади. Нам от этого непонимания только лучше: пока москвичи будут раздумывать, мы продолжим спокойно строить и наполнять рынок предложением, не вступая в конкуренцию с их административным и финансовым ресурсом».

— Несмотря на довольно внушительные затраты, наши проекты будут прибыльными, — уверен Сергей Демьянов из казанской MZC. — Цены на землю в центре города растут такими темпами, что экономическая привлекательность видна уже на этапе намыва: гораздо дешевле намыть новую землю, чем купить уже существующий участок. В целом же проект, разработанный крупными зарубежными специалистами, обогатит архитектурный облик Казани и придаст ему новое качество благодаря строительным технологиям, не имеющим аналогов не только в Татарстане, но и в России в целом.

Александр Осадчий («Монолитхолдинг») свою убежденность в успехе проекта аргументирует точными расчетами: «Дефицит коммерческих площадей в Красноярске, по данным на 2008 год, составляет около 300 тысяч кв. м. И ожидается, что эта цифра будет расти. Проект «Красноярск-Сити» предусматривает строительство 200 тысяч кв. м офисной недвижимости. Так вот, Красноярску с легкостью удастся переварить такое количество площадей, поскольку реализация проекта рассчитана на 10 лет».

«Преимущество «Екатеринбург-Сити» как многофункционального комплекса заключается прежде всего в возможности диверсифицировать риски и предложить клиентам универсальный пакет услуг за счет наличия одновременно офисного, торгового и гостиничного блоков, — защищает свой проект Игорь Задорожный (УГМК). — Например, в разгар делового сезона, когда доминирует «бизнес-туризм», загрузку получат все три компонента. В праздничные же дни и в сезон отпусков растущий трафик торгового блока сможет определенным образом компенсировать возникающие потери от снижения деловой активности в Екатеринбурге».

Задорожный называет несколько групп потенциальных потребителей таких проектов в региональных центрах. Это международные компании, открывающие свои представительства на местах, федеральные игроки, развивающие бизнес в регионах, а также местные компании, нуждающиеся в престижных офисах.

По словам директора по PR компании AFI Development Натальи Ивановой, основное преимущество этих проектов, которое должно привлекать арендаторов, — это комплексность развития и богатая инфраструктура: «При продуманном сочетании функционалов и размера застройки они могут быть востребованы во многих городах».

— В регионах ощущается объективная необходимость строительства крупных и качественных коммерческих объектов, — также обнадеживает региональных девелоперов управляющий директор Praedium Oncor International Рубен Алчуджян. — Другой разговор, что сегодня это связано с целым рядом трудностей, вызванных неразвитой инфраструктурой, отсутствием опыта реализации столь крупных проектов, сложностью взаимодействия с местными муниципальными властями и поиском достаточного количества арендаторов.

Помочь региональным девелоперам преодолеть эти трудности может лишь безоговорочная поддержка проектов со стороны местных администраций и грамотная разработка концепции будущей застройки, учитывающая реальные потребности конкретного рынка. Недаром к разработке проектов в Казани и Волгограде были приглашены ведущие столичные консультанты — DTZ и GVA Sawyer соответственно.

Что может помешать планам возведения региональных «Сити»? Остудить пыл инвесторов и заставить их выйти из проектов может углубляющийся глобальный финансовый кризис. В таком случае найти новых претендентов будет очень непросто. Очевидны и политические риски в случае смены руководства администраций субъектов Федерации. Наконец, сдав первые объекты, девелоперы могут столкнуться с отсутствием спроса (или более низким, чем планировалось) на недвижимость, что приведет к замораживанию застройки до лучших времен. А это, увы, лишит такие проекты главного козыря — комплексности.

У тех, кто смело инвестирует в региональные «Сити», своя аргументация, у скептиков — своя. А вот о том, кто прав, можно будет судить лишь после того, как стадия обсуждения рисунков и макетов сменится фактическим строительством.

В подготовке материала принимала участие Ксения Кондратьева

Бизнес-журнал №18 (151), Октябрь 2008 г.