Факторы влияния на рынок коммерческой недвижимости

Недвижимость является потребительским и социальным товаром длительного пользования, удовлетворяющим нужды людей. Недвижимость - неотъемлемая часть процесса производства как в промышленности, так и в сервисной сфере. В условиях высокой инфляции недвижимость играет роль средства сбережений. В таких условиях у нее появляется еще одна функция, характерная для развивающихся рынков - инвестиционная. Доходность инвестиций в строительство недвижимости выше, чем на многих альтернативных рынках. Факторы внешней среды, влияющие на развитие рынка коммерческой недвижимости России, можно условно разбить на пять основных групп: политические, экономические, социально-демографические, технологические и правовые.

Политика

Среди политических факторов следует отметить политическую стабильность на всех уровнях власти, которая будет сохраняться еще на протяжении по крайней мере 4-5 лет. Состоявшиеся выборы Президента РФ и в Государственную думу привели к появлению конституционного большинства и поддержке этим большинством действующей исполнительной власти. Существует политическая воля для вступления России в ВТО, что приведет к приходу на отечественный рынок иностранных компаний и как потребителей (это стимулирует рост спроса на офисную и торговую недвижимость), и как игроков рынка недвижимости (девелоперов, консультантов, строителей). Немаловажным политическим фактором является укрупнение регионов (прежде всего объединение Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области), что позволит существенно упростить процедуру вывода промышленных предприятий из центров обеих столиц и освободит дополнительные земли для девелопмента.

Экономика

Рост ВВП и инвестиций способствует развитию всех сегментов коммерческой недвижимости - офисной (как следствие роста компаний, прихода новых зарубежных фирм), гостиничной (вследствие увеличения туристического потока в рамках делового и познавательного туризма), а также торговой и складской недвижимости, так как высокая динамика ВВП предполагает высокую динамику денежных доходов населения, что, в свою очередь, стимулирует спрос. Высокие темпы роста ВВП предполагают динамичный рост акций, а так же возможностей компаний по возврату заемного капитала, что стимулирует привлечение средств (инвестиций и займов) в экономику.

Высокие темпы экономического роста являются одной из целей макроэкономической политики государства. Обратной стороной является инфляция, которая выше экономически оптимальных значений, а ее динамика в последний год сменила направление. Если до 2007 года инфляция снижалась, то в прошлом году она составила 11,9%, а по итогам этого года, согласно экспертным ожиданиям, превысит 13-14% (правительство заявляет о 11,8%). Высокий уровень инфляции искажает инвестиционные предпочтения, требуя более высокой ставки доходности для проектов, что ограничивает выбор проектов. При этом себестоимость непосредственно строительства растет еще быстрее. Так, сводный индекс цен строительной продукции вырос за предыдущий год на 17,4%. В этом году следует ожидать опережающего роста цен на продукцию, использующую в качестве ресурса цемент. Резко увеличилась и стоимость топлива, что еще больше поднимает себестоимость кв. метра. Сейчас средняя себестоимость строительства квадратного метра офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 1500 долл. увеличившись за последние три года в 1,5 раза.

Тем не менее доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость составляет свыше 10-12%, чуть ниже в Москве и выше - в регионах. Сравнение с показателями доходности инвестиций в недвижимость в западных странах (5-8%) показывает, почему Россия является столь привлекательной страной для вложения средств. Можно говорить и о влиянии высоких цен на нефть. С учетом того, что Россия является одной из крупнейших стран по добыче углеводородов и их экспорту, велик риск возникновения «голландской болезни». Изменится ли характер экономического роста, станет ли он более инновационно ориентированным, покажет время. В случае реализации инновационного сценария спрос на недвижимость в РФ, слабо изменившись в объемах, может сильно измениться в своей структуре. Вырастет спрос на такие форматы недвижимости, как индустриальные парки, технопарки. Частью этой же тенденции является увеличение доли услуг в ВВП. На данный момент этот показатель составляет около 60% (против 80% в европейских странах). Перерабатывающая промышленность требует складов высокого качества, добывающая требует хранилищ сырья. Услуги с высокой добавленной стоимостью (финансовые, консалтинговые) предъявляют спрос на высокое качество офисной недвижимости. Развитие малого и сетевого бизнеса требует небольших и недорогих офисов, крупный бизнес предъявляет спрос на большие бизнес-центры для солидного административного штата и представительских функций.

Технологии

Здесь и заключается основное отличие России от Запада, так как и рынок находится в стадии роста (как следствие, еще не развиты необходимые навыки маркетинга и управления), и климатические условия накладывают ограничения на технологии строительства. Во многих регионах РФ строительство возможно только в летний период, да и резкие перепады температур между зимой и летом делают сложным поиск инженерных решений, которые в условиях ограниченных инфраструктурных мощностей позволяют укладываться в СНиПы и удовлетворять потребителей.

Социально-Демографический Аспект

Основной социальной тенденцией, которая будет оказывать существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости, является формирование среднего класса - наиболее широкой платежеспособной социальной прослойки. Более серьезные требования предъявляются к торговой недвижимости, а рост спроса на качественные товары потребления формирует спрос на качественную логистику и логистические комплексы. Миграционный приток в крупных городах приводит к дополнительному предложению рабочей силы и, в свою очередь, к росту спроса на жилую, торговую и офисную недвижимость.

Правовые

Возможные изменения в налоговом законодательстве, связанные со снижением НДС, налогообложением недвижимости и с налогообложением строительных компаний и компаний, занимающихся производством строительных материалов, являются ключевыми факторами, которые могут изменить развитие недвижимости. В случае вступления России в ВТО возможно упрощение банковского регулирования в сфере доступа на рынок заемных средств, так как иностранные банки смогут открывать свои филиалы в России, а не регистрировать местные региональные банки. Среди изменений в законодательстве, оказавших влияние на рынок недвижимости, следует отметить изменения в Земельном кодексе РФ, сделавшие более прозрачными правила приобретения земельных участков в собственность, в частности, в столицах - Москве и Санкт-Петербурге. Это значительно повысило надежность сделок с недвижимостью, в том числе и для иностранных инвесторов.

Перспективы Развития

Перечислив основные, на наш взгляд, факторы, влияющие на рынок коммерческой недвижимости, попробуем предположить, когда будут наблюдаться их последствия. Наиболее вероятным сценарием является сохранение текущей ситуации в политической сфере и вступление РФ в ВТО в течение 2—4 лет, весьма вероятно объединение Петербурга и Ленинградской области. Сила влияния данных факторов останется неизменной в среднесрочной перспективе. Можно ожидать сохранения высоких цен на нефть на мировых рынках, по крайней мере в ближайшие 2 года, а также сохранения высокой инфляции с постепенным уменьшением ее в последующие 5-6 лет до 5-7% в год. В среднесрочной перспективе не следует ждать сильного влияния от перехода к инновационно ориентированной модели экономики. Если же этот переход будет осуществлен, то усиливающегося влияния на рынок коммерческой недвижимости следует ожидать через 6-8 лет.

Формирование среднего класса будет слегка сдерживаться нерешенными политическими и экономическими проблемами. Так как текущая политика скорее направлена на удержание кадров в регионах, то влияние миграционного прироста на спрос будет ослабевать. В то же время миграционный прирост в виде привлечения дешевой рабочей силы из-за рубежа будет сохраняться на прежнем уровне. Влияние технологических факторов будет усиливаться в долгосрочной перспективе. По мере развития рынка и усиления конкурентной ситуации между объектами коммерческой недвижимости технологии маркетинга и продвижения своих объектов станут определяющими. Инженерные решения должны будут соответствовать высочайшим требованиям. Здесь заключается серьезное конкурентное преимущество западных компаний, имеющих опыт работы на уже сложившемся рынке и выходящих на рынок коммерческой недвижимости России.

Автор: Вера Сецкая, Президент GVA Sawyer

Real Estate Investment Guide, Russia, Октябрь 2008 г.