Шушары forever

В Петербурге и его окрестностях, по экспертным оценкам, анонсировано (и уже отчасти ведется) строительство свыше 3,5 млн кв.м качественной складской недвижимости. Безусловный лидер девелоперской активности — Шушары с общей емкостью заявленных проектов более 1,5 млн кв.м. В фазе активной стройки там находятся не менее 600 000-700 000 «квадратов».

Причем аналитики уверены, что потенциал этого места не исчерпан. И еще по крайней мере два-три года Шушары будут у логистов вне конкуренции несмотря на все более безнадежные пробки на дорогах.

«В течение ближайших лет транспортная ситуация должна улучшиться за счет пробивки Софийской улицы, реконструкции Московского шоссе, строительства развязки в Колпино, расширения КАД на участке Шушары — Обухово, а в перспективе проложат и вторую Кольцевую.

Все это будет способствовать расширению уже сложившегося здесь производственно-складского кластера, — считает Владислав Ковалевский, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank St.Petersburg. — Уже появились проекты строительства качественных терминалов за Колпино, а если сюда протянут ветку метро, активность девелоперов еще возрастет.

В этой зоне может сконцентрироваться 2-3 млн кв.м складов и индустриальных парков. Московское направление остается приоритетным для логистических компаний, поэтому они и стремятся в Шушары. Кроме того, здешние инвесторы подтолкнули власти к тому, чтобы вплотную заняться дорожным строительством и инженерной инфраструктурой».

«Дополнительный стимул для развития этой территории — запуск автозаводов, на обслуживание каждого из которых ориентированы по 20-25 компаний-спутников. Для них размещение в Шушарах — максимально приемлемый вариант», — дополняет Кирилл Малышев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Saint-Petersburg. По данным этой компании, на Московское шоссе приходится 53% строящихся и 36% всех проектируемых складских площадей (см. рис.). По оценке Praktis CB, 58% складских новостроек сосредоточены на юге — в Московском, Пушкинском и Колпинском районах. В Knight Frank приводят такие цифры: если во II квартале 2008-го на южном направлении располагались 347 300 кв.м современных складов, включая объекты, построенные для собственных нужд компаний, то в 2009-м их совокупное пространство расширится до 1 083 200 кв.м (табл. 3).

Среди уже завершенных в Шушарах проектов — складские комплексы ПНК-1 (14 400 кв.м) и ПНК-2 (40 260 кв.м), первая очередь «Логопарка «Нева» (56 000 «квадратов»), терминал Unipack (около 21 000 кв.м). На очереди — беспрецедентный по своему масштабу индустриальный парк GreenGate в Колпино от компании «Евразия логистик» (примерно 600 000 кв.м складов). Его первая фаза — 211 000 кв.м — сдается в эксплуатацию в середине года.

До конца 2008-го финиширует проект «Логопарк «Нева» (расширившись еще на 74 000 кв.м), а также будут готовы терминалы компаний АКМ (150 000 кв.м) и «Евросиб» (20 000 кв.м).

Складской «двухсоттысячник» проектирует в Шушарах MLP. Индустриальный парк на 210 000 «квадратах» запланировала компания ImmoRosIndustry. Среди других девелоперов — Hermitage Construction & Management и Hanner. Список можно продолжать.

Впрочем, аналитики считают, что в среднесрочной перспективе вероятность перенасыщения Шушар складами все же велика. «Для девелоперов начинает представлять интерес северная промзона «Каменка», где будут открыты заводы Nissan и Hyundai. «Магнитом» для инициаторов складских проектов зачастую становится соседство с пулом производственников. Логистов сегодня также привлекают северные и северо-восточные районы, потому что конкуренция на южном направлении уже достаточно высока, а транспортная составляющая пока оставляет желать лучшего. Не исключена возможность некоторого временного затишья в дальнейшем развитии Шушар, поскольку уровень подготовки индустриальной инфраструктуры здесь пока не соответствует запланированным темпам строительства. Проблемы с подключением инженерных объектов могут стать определяющим фактором при выборе альтернативных площадок для производственных объектов и складов», — считает консультант отдела складских помещений компании Jones Lang LaSalle Андрей Амосов.

По мнению Владислава Ковалевского, вслед за Шушарами будет активно развиваться промзона «Горелово», где уже частично функционирует терминал «Астрос-Логистик» и строится комплекс Gorigo.

Эксперты Colliers International и GVA Sawyer считают недооцененными территории в юго-западном секторе КАД — от Таллинского шоссе до дамбы. Здесь пока заявлен только один крупный проект — индустриальный парк «Марьино» от ВТБ, в котором запланировано более 200 000 кв.м складов.

Активность девелоперов на востоке остается вялой. Например, в Янино финская компания «Контейнершипс ИСТ» проектирует комплекс размером 110 000 кв.м, однако он будет использоваться в основном для ее собственных потребностей. «В принципе, все участки, прилегающие к КАД, перспективны под складскую функцию, — уверен Владислав Ковалевский. — Однако развитие многих территорий, в частности восточных, сдерживает недостаточность инженерной и транспортной инфраструктуры. Причем частным девелоперам вряд ли по силам ее обеспечить. Это одна из причин, по которым многие из заявленных проектов по факту пока не реализуются».

Автор: Анастасия Ясинская

Недвижимость и Строительство Петербурга, август 2008 г.