Рынок офисных центров Петербурга в первом полугодии 2008 года

Первое полугодие текущего года оказалось урожайным на значимые для петербургского рынка офисной недвижимости события. Были введены два самых крупных за всю историю развития в Северной столице сегмента офисных зданий класса «А» – Renaissance Plaza и Aeroplaza, общая площадь каждого из которых превышает 30 тыс. кв. м. Кроме того, бизнес-центр Aeroplaza стал первым в городе офисным зданием класса «А», открывшимся за пределами КАД.

Всего за полгода было введено 16 бизнес-центров классов «А» и «В». Как сообщает компания GVA Sawyer, по итогам первого полугодия 2008 года в Петербурге общий объем качественных офисных площадей такого уровня составил 944 тыс. кв. м – 194 тыс. кв. м (класс «А») и 750 тыс. кв. м (класс «В»), – увеличившись за этот период на 22%. Сегмент офисов класса «С» на сегодняшний день является во многом «теневым», в силу чего практически невозможно точно оценить его объем. По данным GVA Sawyer, он составляет чуть более 600 тыс. кв. м. В настоящее время общее предложение офисных площадей классов «А», «В» и «С» – около 1 550 тыс. кв. м.

В первом полугодии сохранились тенденции, наметившиеся еще в прошлом году: увеличиваются объемы прироста качественных офисных помещений, особенно в классе «А»; продолжается повышение арендных ставок, несмотря на быстро возросшее предложение на рынке, что отражает положительную динамику его развития; количество новых объектов в промышленных зонах и на периферии превысило объем ввода в центре города, это является результатом процесса децентрализации офисного сегмента Петербурга.

Выбор за арендатором

Эксперты рынка отмечают повышение спроса на качественные офисные помещения в бизнес-центрах и постепенное перемещение арендаторов в бизнес-центры более высокого уровня (из класса «С» – в класс «В», из «В» – в «А»).

В основном, по данным исследовательских компаний, потенциальные арендаторы офисов классов «А», «В» и «С» претендуют на площади до 300 кв. м (около 70%), в том числе 21% – до 50 кв. м, 26% – 50–100 кв. м и 24% – 101–300 кв. м. «В то же время прослеживается тенденция, когда новые бизнес-центры предлагают в аренду только большие офисные блоки (например, от 300 кв. м) или полностью этаж», – отмечает Ирина Солонова, директор отдела консалтинга петербургского филиала GVA Sawyer.

В структуре предложения на данный момент около четверти приходится на офисные центры размером менее 5 тыс. кв. м полезной площади, 50% – на объекты от 5 до 10 тыс. кв. м и еще около 25% – на крупные здания свыше 10 тыс. кв. м. «В перспективе объекты площадью менее 5 тыс. кв. м практически уйдут с рынка новых офисов, – считает Ирина Солонова. – Уже сейчас их доля составляет менее 10% от общего объема офисной недвижимости, введенной в первой половине 2008 года».

Эксперты выделяют две зоны локализации объектов, построенных в минувшем полугодии, – территории Петроградской и Пироговской набережных (пять бизнес-центров) и земли, прилегающие к Обводному каналу (пять бизнес-центров).

Пулковские перспективы

На юге города формируется еще одна крупная зона деловой активности – Пулково-3, где в ближайшее время появится целый комплекс офисных центров класса «А».

«Развитие этого района связано с освоением территорий около аэропорта, хорошей транспортной доступностью, близостью КАД, отсутствием жестких градостроительных ограничений (таких как в центре города), – говорит Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург, – это идеальное место для формирования будущей периферийной деловой зоны. В перспективе на 3–5 лет можно прогнозировать появление здесь минимум 150 тыс. кв. м качественных офисов в бизнес-центрах классов «А» и «В».

По мнению эксперта, все заявленные проекты, касающиеся Пулково-3, будут востребованы и поглощены рынком. Основной пик развития этой территории придется на 2010–2011 годы. «Данная зона вряд ли сможет оттянуть значительную часть спроса из центра города из-за разной специфики и требований арендаторов. Те, кто выбирают офисы именно там, как правило, платят за нахождение в центре деловой активности, – считает Полина Макаренко. – А вот спрос с других деловых зон, расположенных на периферии, может быть вполне смещен в сторону Пулково-3 – в будущем оно составит реальную конкуренцию объектам офисной недвижимости, находящимся, в частности, в Приморском районе».

Ближайший центр деловой активности сосредоточен на площади Конституции, и Пулково-3 имеет все шансы перетянуть часть спроса оттуда, а также с северного и восточного направлений города, считает эксперт. Тем арендаторам, для которых не принципиально важно нахождение в городской черте, а расположение рядом с КАД является неоспоримым преимуществом, будет логичнее отдать свое предпочтение Пулково.

Результаты децентрализации

В первом полугодии 2008-го, по данным GVA Sawyer, получила свое развитие наметившаяся в последнее время тенденция децентрализации офисных центров класса «А» и размещения их в районах, прилегающих к историческому центру, а также в более удаленных (Василеостровском, Петроградском, Выборгском, Калининском, Красногвардейском, Московском)

Прогноз показывает, что и в дальнейшем будет происходить перемещение основного предложения в деловые зоны, расположенные вне пределов исторического центра города. «Это приведет к уменьшению к 2010 году доли офисов, находящихся в Центральном районе, до 15% от всего предложения офисной недвижимости, а доли Петроградского и Василеостровского – до 11–12%», – прогнозирует Ирина Солонова.

«Спрос на новые высококачественные офисные помещения в центре города остается высоким, однако ввиду ограниченного предложения в этих районах, сложной транспортной ситуации и отсутствия достаточного количества парковочных мест арендаторы все с большей готовностью рассматривают варианты в зонах, примыкающих к деловому центру», – считает Наталья Киреева, консультант отдела оценки и консалтинга компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis.

Ставки аренды растут

В настоящий момент уровень вакантных площадей в среднем по городу, по данным GVA Sawyer, составляет 9,5% для класса «А» и 4,1% для класса «В». «За последние 3–4 года ситуация на рынке офисов класса «В» практически не менялась, спрос остается стабильным, а уровень свободных площадей колеблется в пределах 4–6%, – говорит Ирина Солонова. – Положение с офисами класса «А» немного иное. Реализация крупных проектов данного уровня приводит к недостаточной заполняемости выведенных на рынок площадей. Требуется некоторое время на появление платежеспособного спроса на данные помещения. Это можно было наблюдать в 2006-ом, то же самое ждет рынок и в нынешнем году».

Несмотря на быстрое увеличение объема предложения на рынке, в первом полугодии арендные ставки на качественные офисные площади продолжили свой рост. По данным компании GVA Sawyer, на конец июня текущего года для помещений класса «А» они составляли 18?200 рублей ($768) за кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС), в то время как по итогам 2007 года эта цифра была равна 17?400 рублей (рост – 4,5%). Для класса «В+/В» средние арендные ставки в первом полугодии 2008 года поднялись на 6,3% и составили 13?290 рублей за кв. м ($560).

Увеличение этих показателей, по мнению экспертов, обуславливается рядом факторов. Во-первых, на рынке появились знаковые проекты с арендопригодной площадью свыше 10 тыс. кв. м. То, что арендная плата в них выше среднерыночной, приводит к общему росту средней арендной ставки. Во-вторых, переход на номинирование арендных ставок в рублях повлек за собой инфляционное увеличение этого показателя. «Если ранее их рост в валюте США компенсировался падением обменного курса доллара, что приводило к незначительному подъему арендной платы в рублевом эквиваленте, то теперь более не наблюдается данного сдерживающего фактора, – считает Ирина Солонова. – В начале 2008 года уже 35% управляющих компаний номинировали арендные ставки только в рублях, остальные, хотя и продолжают оперировать условными единицами, но их уровень в большинстве случаев жестко привязан к рублю».

В минувшем полугодии на рынке бизнес-центров Петербурга были заключены несколько крупных сделок по аренде и продаже офисных помещений. Самой большой из них стала покупка банком «ВТБ Северо-Запад» под головной офис части строящегося 13-этажного здания площадью 6 тыс. кв. м в комплексе «Толстой Сквер» в Петроградском районе. Сделка оценивается экспертами в $30–40 млн. По предположениям специалистов компании Maris Properties in association with CBRE, рост ставок на офисные помещения в 2008 году составит до 15–17%, что превысит прогнозируемую инфляцию.

70 БЦ до конца года

Около 40% объектов, которые были заявлены к введению в эксплуатацию в первом полугодии 2008-го, не были закончены в назначенное время, а сроки их ввода перенесли на вторую половину года. В целом, по данным GVA Sawyer, до конца 2008-го предполагается ввести около 70 бизнес-центров общей площадью свыше 560 тыс. кв. м.

Тенденции, наметившиеся в первом полугодии текущего года, продолжат свое развитие и во втором полугодии. Среди них – укрупнение проектов, формирование новых деловых зон в Петербурге, развитие новых форматов офисной недвижимости. По мнению экспертов, в связи с ростом конкуренции на офисном рынке девелоперам придется повышать эффективность собственной деятельности, что предполагает как более яркое позиционирование бизнес-центров, так и более продуманные маркетинговые ходы, в частности, точное определение сроков вывода объектов на рынок и финансовых условий для арендаторов/покупателей.

Автор: Дарья Куксенкова

Деловая Недвижимость, август 2008 г.