В ожидании складского бума

Сейчас на стадии проектирования и строительства в Самаре находятся 16 логистических терминалов общей площадью более 900 тыс. кв. м. Сопоставимы ли заявленные объемы с емкостью местного рынка?

На форум, организованный Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД) при поддержке правительства Петербурга и Минрегиона, приехали 17 официальных делегаций из регионов (в 2007-м их было пять). Работу мероприятия освещали примерно 300 СМИ. Выставочные площади подросли с 5000 до 8000 «квадратов».

Почти по единодушному мнению специалистов real estate, наиболее привлекательным с точки зрения перспектив развития и возможного уровня доходности проектом является складская недвижимость. Причины очевидны и сводятся главным образом к тому, что данный сегмент рынка только еще начинает развиваться - качественного предложения в большинстве городов мало, но при этом спрос на него очень высок. Вопрос в другом: не будет ли перегибов в далеко идущих планах девелоперов, активно ринувшихся покорять складской рынок.

Курс на склады

Одна из главных тенденций российского рынка коммерческой недвижимости - активное освоение и развитие складского сегмента в регионах. Резвость, с которой не только профессиональные игроки, но и представители других отраслей, встающие на путь девелопера, выходят (по крайней мере заявляют о своих планах) с проектами строительства складских терминалов, чем-то напоминает пафос советских ударных пятилеток. Высокий экономический потенциал российских регионов, не насыщенность объектами коммерческой недвижимости и более высокие ставки доходности по сравнению с Москвой и другими странами приводят к росту инвестиционной активности и делают региональный рынок более привлекательным как для российских, так и для международных инвесторов, отмечает Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium ONCOR International. Учитывая условия развития экономики России, федеральные и международные компании проявляют все больший интерес к размещению своего бизнеса в крупных региональных городах РФ и рассматривают их в качестве перспективного направления для развития своей деятельности. «Практически все девелоперы, работающие на рынке складских помещений, перешли в 2007 году к активному освоению регионов, - констатирует Екатерина Каштанова, эксперт-аналитик по маркетингу GVA Sawyer. - Это объясняется интенсивным строительством больших торговых комплексов, приходом ритейлеров на региональный рынок, а также продвижением в регионы крупных логистических структур и естественным дефицитом складских помещений европейского уровня». Рынок складской недвижимости во многом определяется развитостью транспортного сообщения и формируется вблизи крупных транспортных узлов. Многие российские города- миллионники занимают стратегическое положение, соседствуют с федеральными транспортными магистралями и имеют порты. Все эти факторы оказывают определенное влияние на размещение объектов складской недвижимости. Кроме того, российские регионы обладают рядом преимуществ по сравнению с Москвой и Подмосковьем. Прежде всего это более низкая стоимость земли и более легкий процесс оформления.

Самара «в теме»

Рынок складской логистики в Самаре по прежнему остается неразвитым. «По оценкам GVA Sawyer, в Москве на момент проведения исследования на 1000 жителей приходилось 283 кв. м складской площади, в Самаре в этот же период на 1000 жителей - только 201 кв. м», - говорит Екатерина Каштанова. Как отмечает Ольга Егина, заместитель генерального директора консалтинговой компании «ЛАД», всего в области работает порядка 7-10 логистических терминалов. На конец 2007 года общий объем самарского рынка качественных складских помещений оценивался в 330-350 тыс. кв. м, из них всего порядка 118 тыс. – площади класса А, сдаваемые в аренду. Ежегодный рост рынка складских помещений Самары не превышает 10%, причем наиболее высокие темпы, по оценкам экспертов, демонстрирует сегмент складов класса B+. В 2008 году были запущены 3-я очередь логистического терминала компании «Виктор и Ко» (на сегодняшний день функционируют 92 тыс. кв. м) и 1-я очередь логистико-складского комплекса «Терминал» площадью 6 тыс. кв. м ассоциации «Версиво». По оценкам экспертов, Самара сегодня нуждается не менее чем в 250 тыс. кв. м складов класса А, то есть наблюдается их острый дефицит. Неудивительно, что стоимость аренды складских помещений класса А на отдельных объектах доходит до $150 за кв. м в год. Хотя, отмечает Елена Бушмина, ведущий консультант отдела складской и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, судя по темпу заполняемости складов класса А в Самаре, на местном рынке спрос на склады класса А есть, но бума не наблюдается: «Есть ощущение, что текущее предложение соответствует текущему спросу». Так или иначе, но пока в Самаре потребителям - а в их числе в основном местные сети с небольшими запросами - в большинстве случаев предлагают перепрофилированные в склады старые здания. Таких клиентов существующие складские мощности вполне устраивают, но федеральные и международные торговые операторы и логистические компании испытывают потребность в складских терминалах высокого класса. Ими в Самаре наиболее востребованы теплые склады площадью от 1000 кв. м, имеющие все необходимые коммуникации. В ближайшие годы планируют дальнейшее развитие компании «Виктор и Ко» (строительство еще порядка 40 тыс. кв. м складских площадей) и «Версиво» (строительство 2-й, 3-й и 4-й очередей ЛСК «Терминал» общей площадью 18 тыс. кв. м). Также многие известные логистические компании, такие как Национальная логистическая компания, FM Logistics, DHL, «Алерс» и другие, заявляют о планах строительства логистических комплексов в Самаре, но о конкретных сроках не сообщают. «В настоящий момент на стадии проектирования и строительства в Самаре находятся 16 логистических терминалов общей площадью более 900 тыс. кв. м, причем все они будут полностью или частично состоять из складов класса А», - резюмирует г-жа Егина.

Складывать прибыль

Срок окупаемости складских комплексов составляет в среднем 7-8 лет (по оценкам разных экспертов), а доходность рынка складской недвижимости находится на уровне 12-13%, отмечает Руслан Суворов. При этом следует понимать, подчеркивает Евгений Семенычев, коммерческий директор ООО «Логика движения», что доходность девелопера всегда сильно зависит от макроэкономических показателей и других факторов внешней среды, которые в нашей стране достаточно сложно прогнозировать и на которые невозможно влиять. Складской девелопмент не исключение. Кроме того, многое зависит от конкретной стратегии девелопера. Можно строить для продажи, можно построить и развивать арендный бизнес. «Вторая стратегия в чистом виде при текущей рыночной конъюнктуре (низкая величина арендных ставок) и достаточно высокой текущей стоимости строительства и высокой стоимости финансовых ресурсов нерентабельна », - считает Евгений Семенычев.Возможна и стратегия, при которой девелопер некоторое время получает доход от сдачи помещения в аренду, дожидаясь роста построенного актива для последующей продажи. Или вариант стратегии, когда после окончания строительства привлекается финансовый инвестор, который приобретает определенную долю в бизнесе девелопера. Девелопер по сути реализует часть построенного складского объекта по текущей рыночной цене, тем самым покрывая свои вложения за счет инвестиционного роста стоимости объекта. За последние 4-5 лет, продолжает Евгений Семенычев, себестоимость строительства высококлассных складских комплексов выросла в два раза: «Основная причина - колоссальный рост стоимости стройматериалов, в частности цемента и металла. Себестоимость строительства 1 кв. м склада класса А выросла с $400-600 в 2005 году до $800-1000 в 2007-м, при этом показатель 2008 года прогнозируется на уровне $1200. По этой причине, а также в связи с проблемами с оформлением разрешительной документации (землеотводы, проектные работы, получение разрешения на строительство и т.п.), из-за которых банки не кредитуют девелоперов или кредитуют под высокий процент, многие планы по строительству складских терминалов остаются лишь планами».

Бег на опережение?

Отсюда и неоднозначные трактовки ситуации на складском рынке, и разнящиеся прогнозы на будущее. В частности, наряду с оценками сегодняшнего состояния складского рынка как бума есть мнение, что озвученная повышенная активность девелоперов в отношении складской недвижимости несколько преувеличена и что часть из заявленных проектов - всего лишь планы (без ясных перспектив на воплощение) или вообще PR. Но даже если допустить, что не все из заявленных 16 складских терминалов будут реализованы в Самаре, все равно это весомый показатель, демонстрирующий определенную переориентацию интересов девелоперов с торгового и отчасти офисного (все-таки здесь все еще полным ходом идет строительство новых бизнес-центров) сегментов на складской. «Сегодняшнюю ситуацию на самарском рынке складской недвижимости можно определить как «бег на опережение», - дает свою оценку Алексей Гурьянов, руководитель ГК «Институт оценки». - Готовится к выходу много проектов современных складских терминалов, но их реализация растянута во времени. Поэтому насыщение данного сегмента произойдет еще не скоро». В краткосрочной перспективе (конец 2008-го - 2009 год) в большинстве регионов, по словам Елены Бушминой, сохранится дефицит качественных складских площадей. В среднесрочной и долгосрочной перспективах (с 2010 года) в большинстве регионов должно наступить насыщение. В некоторых же возможен и переизбыток. В прогнозах компании GVA Sawyer звучат еще более далекие даты. Если учесть, что даже московский рынок складской недвижимости еще не достиг полного насыщения, то можно предположить, говорит Екатерина Каштанова, что рынок Самары достигнет насыщения и оптимального баланса спроса и предложения не ранее 2018-2020 годов.

Business to Business, сентябрь 2008 г.