Размеренный ход пригородной жизни
Рынок малоэтажного жилья а петербургских пригородах и Ленинградской области живет по собственным законам, без оглядки на город. Ценовой скачок произошедший в Петербурге в начале года, и ценовая стагнация, начавшаяся здесь с конца весны, никак не отразились на пригородах. И земля и жилье здесь плавно расту в цене, без особых скачков и остановок. Ничего странного в этом нет. Петербургская недвижимость давно стала инструментом вложения капиталов - значительная часть ее приобретается не для того, чтобы в ней жить, а для последующей перепродажи. Поэтому неудивительна, что рынок города оказался перегрет. Жилье в пригородах пока приобретается непосредственно для проживания - сделок для последующей перепродажи здесь пока не слишком много. Именно это обеспечивает плавность развития рынка: потенциальные покупатели пригородной недвижимость ведут себя не как игроки на бирже, при малейшей опасности спешащие фиксировать прибыль.
При этом, несмотря на обилие проектов и ежегодный рост объемов ввода, рынок коттеджного жилья остается малоразвитым и непрозрачным. Об этом свидетельствует и состав игроков: крупных компании, в портфолио которых -реализация нескольких проектов коттеджных комплексов - практически нет. большинство фирм только ведут свои первые проекты. Это подтверждают и сложности, которые испытывает развитие ипотеки за городом. Не всегда понятный статус земли на которой строится новый поселок, сложность оценки пригородного жилья — асе это заставляет банки относиться к кредитованию сделок по приобретению коттеджного жилья без энтузиазма. Кроме того, на рынке все еще минимально предложение жилья эконом-класса. Большинство коттеджей по карману лишь людям с высоким уровнем дохода: позволить себе выплачивать ежемесячные взносы по ипотечному кредиту в размере 80 тыс. рублей может далеко не каждая семья. А значит, говорить о массовом переселении населения за черту города пока рано.
Эксперты отмечают, что загородный рынок все еще считается молодым. Зачастую на него выходят мелкие компании с проектами, предусматривающими застройку на участке площадью от 1 до 10 га Как правило, подобные проекты реализуются либо новыми небольшими компаниями, либо компаниями, диверсифицирующими свой бизнес. Иногда эти решения не соответствуют рыночным реалиям, имеют проблемы с документальным оформлением земли и строений. Однако учитывая, что большинство таких предложений позиционируется в оконном-классе, они оказываются выгодными. «Сейчас в данном сегменте спрос значительно превышает предложение, и ошибиться с концепцией достаточно сложно. Но можно прогнозировать, что такая ситуация продлится недолго—до 2011-2012 года. Подобную ситуацию пережила и Москва, где коттеджи перестали раскупать, как горячие пирожки, 2-3 года назад. Бурный рост рынка загородной недвижимости продолжится, но под знаком концептуального подхода к реализации проектов" — прогнозирует Екатерина Марковец. директор департамента консалтинга и оценки АРИН.
Без лидеров
«В настоящее время существует определенная сложность в выделении лидеров на рынке загородной недвижимости. Например, есть компании, которые прочно зарекомендовали себя на рынке, реализовав несколько успешных проектов. — как правило, в высоком ценовом сегменте („Опимп-2000". „Петростиль"), на долю которых в настоящее время приходится не самая значительная часть строящейся недвижимости Есть компании, которые, занимаясь реализацией единственного загородного проекта, становятся лидерами в каком-либо сегменте. Так. по данным за первое полугодие 2008 года, лидером в эконом-класса является холдинг „Балтрос". занимающий 43 процента рынка по количеству возводимых домовладений. А на долга „Пул-Экспресс" приходится 50 процентов рынка в премиум-сегменте за счет реализации проекта „Золотые пески", хотя в рамках этого проекта продаются как домовладения, так и просто земельные участки». — отмечает госпожа Марковец
Президент группы компаний "Аверс» Михаил Зельдин считает, что пока говорить о концентрации на рынке загородного строительства рано. "Рынок сейчас только входит в фазу трансформации. Если ранее большинство коттеджных поселков состояли из 10-30 домов, то сейчас заявлены проекты в 300-500 участков. Кроме того, в сегменте „комфорт" и выше сейчас уже „рынок покупателя". К тому же много участков в области. купленных ранее различными инвесторами, пока остаются неосвоенными. Говорить о какой-либо ясной тенденции в смысле yкpупнения можно будет только через пару лет».
Екатерина Марковец также уверена, что в ближайшее время концентрации рынка, сходной с той. что наблюдается на рынке жилищного строительства Санкт-Петербурга, в сегменте загородной недвижимости не предвидится «Тем не менее, уже сейчас можно назвать несколько крупных игроков, имеющих достаточно сильные позиции на загородном рынке. Это такие компании, как „Пул-Экспресс", которая начала продвижение со строительства коттеджей эконом-класса, а сегодня реализует проекты во всех ценовых категориях, „Петростиль". позиционирующийся в сегменте коттеджного строительства бизнес-класса и элитном. Среди уже укрепившихся на рынке можно назвать „Олимп-2000", а Среди тex. кто только „набирает обороты" — Национальная жилищная корпорация, завершившая проект в Янино и готовящаяся к реализации новых проектов в Ленинградской области, а также „Балтрос" со своей „Новой Ижорой", — говорит Екатерина Марковец. Директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости "бекар» Андрей Уманский считает, что концентрации рынка может и вовсе не произойти: Ленинградская область слишком велика и направлений здесь очень много. «Наверное, будет расслоение рынка. В пределах тридцати километровой зоны, возможно, будет 2-3 крупных девелопера, но за ее пределами останется довольно большое число компаний, которые будут брать „пятна" под застройку и осваивать их: будь то инвест-проекты или просто покупка земли в собственность с последующей реализацией некоего коттеджного строительства. Пока все за то, что не будет концентрации рынка и стремления к единому застройщику». — рассуждает господин Уманский.
Руководитель направления жилищных проектов компании GVA Sawyer Константин Иващенко считает, что одним из толчков к развитию рынка загородной недвижимости послужила ведущаяся концентрация первичного рынка города в руках крупный компаний-девелоперов, В настоящее время крайне мало, по сравнению с 2000-2004 годами, небольших компаний-застройщиков, ведущих строительство одного, максимум — двух или трех объектов.
«Высокая норма прибыли обусловила взлет и развитие первичного рынка жилья города. Законы рынка объясняют неизбежность происходящего процесса концентрации, и они же объясняют неизбежность развития загородного рынка — рынка индивидуальных жилых домов, таун-хаузов, малоэтажных проектов», — говорит господин Иващенко.
«Первичка Петербурга представляет собой рынок с отлаженной системой работы, тогда как первичка за городом только формируется. Кроме того, это вопрос психологии: в городе люди покупают строящееся жилье не только для жизни, но и для инвестирования, вкладывания денег с последующей перепродажей жилья ради прибыли: за городом жилье покупается, как правило, для жизни За городом рычагов для приобретения недвижимости меньше, не развита система ипотеки. Строящееся жилье за городом — рискованное дело для банков, поэтому ипотечные кредиты они дают редко. В городе ипотека — вполне привычный способ покупки жилья. На строительство загородных объектов уходит больше времени: обработка земли, ее облагораживание, создание инфраструктуры требует времени, а в городе территория, как правило, хотя бы частично уже облагорожена и имеет ряд объектов инфраструктуры, На городском первичном рынке большинство игроков уже известны. Соответственно, можно оценить репутацию компании, ее работы. Загородный первичный рынок сравнительно молодой, с часто малоизвестными или неизвестными игроками, поэтому, покупая строящееся жилье там, в большинстве случаев клиент покупает „кота в мешке"», — проводи сравнительный анализ Андрей Уманский
Участники рынка отмечают, что серьезность намерений на загородном рынке Петербурга и Ленобласти демонстрирует «Родекс Групп», московская девелоперская структура, реализовавшая достаточно много проектов на территории Московской области (коттеджные поселки «Лесные горки», «Голицыно-7», «Изумрудныйвек»: дачные поселки «Аистово». «Славянка», -Монастырское озеро»: загородная резиденция «Ранчо" и др.). В настоящее время компания ведет строительство поселка «Сторожевая гора» в Ленобласти.
Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» считает, что в ближайшее время на рынок недвижимости могут выйти еще два-три крупных, возможно — московских игрока, но сильно потеснить позиции нынешних лидеров они не смогут.
Business to Business, сентябрь 2008 г.
