Офисные центры

Строительством офисов в Челябинске в основном занимаются компании-застройщики жилья. Для них офисное строительство — это и дополнительный источник прибыли, и возможность поднять свой престиж в глазах инвесторов. По словам экспертов, компании, которые могут похвалиться не только жилыми, но и офисными реализованными проектами, имеют больше шансов стать генеральным подрядчиком масштабной стройки. «Создать успешный офисный проект под силу только опытной компании. С точки зрения строительства и концепции он на порядок сложнее, чем жилой дом», — говорит заместитель директора по консалтингу компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer Андрей Аликин.

Кроме застройщиков жилья, офисные здания в Челябинске сроят фирмы, у которых есть пустующий земельный участок и желание выгодно вложить деньги. Строительный бизнес для таких компаний, как правило, является непрофильным направлением. К числу профессиональных девелоперов офисной недвижимости эксперты относят только одну челябинскую компанию — «Энергоинвест». Однако, по словам ее генерального директора Виктора Лебедева, строящийся в настоящее время общественно-деловой центр «Персей» станет ее последним офисным проектом. В обозримой перспективе топ-менеджмент компании не намерен строить офисы в Челябинске. По мнению г-на Лебедева, рынок окажется в кризисе перенасыщения уже в ближайшее время.

Премиум-сегмент офисной недвижимости на пороге кризиса

За I полугодие 2008 г. объем челябинского рынка офисов класса А составил 255,8 млн. руб. (данные компании MD8cT, регионального партнера GVA Sawyer). За 2007 г. объем сегмента вырос на 69,6%, в основном за счет строительства и ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров (39,7%). Значительно слабее на рост объема повлияли такие факторы, как удорожание арендных ставок и увеличение уровня наполняемости бизнес-центров арендаторами (19 и 10,9% соответственно). «Скачок спроса на офисы класса А, который был в 2005-2006 гг., прошел, рынок перегрет. Это уже привело к занижению арендных ставок в этом сегменте на 20-25%», — комментирует ситуацию директор управляющей компании «Плаза — Девелопмент-Сервис» Дмитрий Агапкин.

По некоторым оценкам, в ближайшие два года доля офисов премиум-сегмента достигнет 80% от общего количества офисных площадей, которые находятся в центральной части Челябинска. Только лишь в «квадрате», ограниченном улицами Российской, Советской, пр. Ленина и набережной Миасса, строится шесть офисных зданий совокупной площадью около 25 тыс. кв. м, позиционирующихся в классе А.

Популярность премиум-сегмента среди застройщиков объясняется просто: позиционирование офисного объекта в классе А дает возможность установить максимально высокие арендные ставки. Без манипуляций с классами и ставками офисный проект в центре Челябинска будет окупаться в среднем 8-10 лет. Если же здание класса В (стоимость аренды — 800-1100 руб. за кв. м) выдать за бизнес-центр класса А (1500-2000 руб. за кв. м), можно сократить сроки окупаемости проекта до 5-6 лет, рассказывают игроки.

Активный вход игроков в премиальный сегмент рынка грозит перенасыщением уже в ближайшем будущем. Виктору Лебедеву ситуация напоминает кризис 1998 г. К сдаче до конца текущего года запланировано 190 тыс. кв. м офисной недвижимости (для сравнения - в 2005-2007 гг. на челябинском рынке недвижимости появлялось по 30-40 тыс. кв. м ежегодно). «Никаких предпосылок для того, чтобы большинство из этих новостроек оказалось востребовано, нет. Поэтому в Челябинске неизбежен переизбыток площадей, как в 1998 г. в Москве, когда иностранные компании массово покидали Россию. Но столичный рынок пришел в себя, потому что иностранцы начали быстро возвращаться. А в Челябинске станет только хуже: те объекты, которые сейчас запланированы к строительству, продолжат поступать на рынок в течение трех лет, даже несмотря на коллапс», — категоричен г-н Лебедев.

По темпам развития спроса на качественные офисы Челябинск стоит на менее выгодных позициях, чем рынки центральных российских мегаполисов, говорят эксперты. Основная причина в том, что столица Южного Урала является третьестепенным по российским масштабам городом, отмечают в компании «Энергоинвест», опираясь на мнения иностранных консультантов из Colliers International, Ernst 8c Young, Noble Gibbons, Fleming Family 8c Partners, Jones Lang LaSalle и Knight Frank. На первом уровне в инвестиционной иерархии российских городов традиционно стоят Москва и Санкт-Петербург. На втором — крупные макрорегиональные центры: Ростов-на-Дону, Самара, Екатеринбург и Новосибирск. «Федеральные компании открывают свои филиалы в Москве, Екатеринбурге и других центральных городах. Практически каждая серьезная компания стремится быть представленной на их территории. Это создает дополнительный спрос на офисы. Города третьего уровня до статуса делового центра не дотягивают. Их офисный рынок почти полностью зависит от спроса со стороны местных предпринимателей. Европейский Банк Реконструкции и Развития сегодня в Челябинске представлен? А Всемирный банк? Мировые консалтинговые агентства Standart 8c Poor`s, Ernst 8c Young? Кто сегодня из федеральных или международных операторов имеет представительство в Челябинске!?» — восклицает Виктор Лебедев.

По оценкам аналитиков компании «Энергоинвест», спрос на офисы класса А со стороны челябинских компаний растет, но гораздо медленнее предложения. Например, в числе арендаторов делового центра международного класса «Челябинск-СИТИ» (по состоянию на август заполнен примерно на 40%) пока только две челябинские компании. «Среди наших арендаторов в основном федеральные игроки. Местный бизнес предпочитает находиться в собственных помещениях либо арендовать офисы классом ниже», — комментирует управляющий директор (Certified Property Manager) делового центра международного класса «Челябинск-СИТИ» Вадим Кудряшов.

Компании-арендаторы считают, что цены на офисы класса А завышены. Для того чтобы обосновать свои расценки, некоторые застройщики наделяют свои объекты уникальными чертами. «Челябинск-СИТИ» пока заполнен не полностью только потому, что не готова многоэтажная капитальная парковка на 450 машино-мест, которую мы строим по соседству. Осенью она уже должна начать функционировать, и не факт, что к тому времени у нас будут свободные площади», — говорит г-н Кудряшов.

Новые компании, которые готовы арендовать офис класса А, появляются в Челябинске медленнее, чем в центральных городах России, из-за недостаточно высоких социально-экономических показателей города. В компании «Энергоинвест» отмечают, что по численности населения агломерации (примерно 1,33 млн. человек) Челябинск проигрывает Екатеринбургу (около 2,6 млн.). По уровню дохода на душу населения наш город уступает Казани, Екатеринбургу, Самаре, Перми, Новокузнецку, Набережным Челнам, Хабаровску, Кемерово и даже Томску. В рейтинге российских городов по уровню потребительских расходов Челябинск тоже находится в нижней половине списка. «Посмотрите цифры розничного товарооборота по Челябинску и доходы на душу населения, и вам сразу станет понятно, почему средний бизнес в городе развит очень слабо. В Челябинске засилье бизнес-гигантов и сырьевой промышленности», — говорит Виктор Лебедев.

Несоответствие спроса и предложения уже сказывается на динамике роста арендных ставок. По статистике участников рынка, инфляция в 2007 г. составила 22%. Стоимость же аренды в среднем по рынку выросла не более чем на 20%. Многие офисные проекты в Челябинске стартуют с демпинга. По словам Вадима Кудряшова, игроки сознательно устанавливают цену аренды на новые офисные площади ниже в несколько раз, чем диктует рынок. А когда здание наполняется арендаторами, ставки подрастают.

Намечающийся кризис в сегменте офисной недвижимости класса А привел к тому, что практически все основные игроки отказываются от строительства «премиальных» офисов и переключаются на более демократичные объекты. О намерении продолжить строить здания класса В говорят в «Челябинск-Стройиндустрии» (основной инвестор делового центра международного класса «Челябинск-СИТИ»), «Авангард-Инвест» (инвестор офисных зданий класса В «Каскад» и «Эталон») и других компаниях. «В сегменте офисов класса В арендаторы буквально бегают за арендодателями. «Авангард-Инвест» это чувствует по обоим своим объектам. Например, офисный центр «Эталон» был заполнен арендаторами в начале 2007 г. за один месяц и без какой-либо рекламы. Те, кому не хватило места, ходили и просили, чтобы собственник выгнал кого-либо из въехавших арендаторов», — улыбается генеральный директор компании «Авангард-Инвест» Сергей Пиксаев.

Застройщики переключаются на офисы класса В

Сегменту офисов класса В, то есть «качественных офисных помещений повышенной комфортности» с арендной ставкой средней ценовой категории (сегодня— 800-1100 руб. за кв. м в месяц), кризис перенасыщения пока не грозит. По мнению экспертов, особенно могут не волноваться собственники, которые реализуют свои проекты за пределами центра города. «Если комфортность, транспортная доступность, удобство парковки и сервис управляющей компании будут на высоте, коммерческий успех проекту можно гарантировать», — опирается на собственный опыт Сергей Пиксаев.

Доходность строительства офисных зданий класса В устойчиво держится на высоком уровне. Помещения в них продаются по 120-130 тыс. руб. за кв. м при себестоимости строительства в 35-44 тыс. руб. за кв. м (в зависимости от расположения земельного участка под застройку и стоимости подключения к городским сетям).

По статистике компании MD&T, объем челябинского рынка офисных помещений класса В за I полугодие 2008 г. составил 382,8 млн руб. В 2007 г. объем этого сегмента вырос на 63,9%. Два основных фактора роста — строительство новых офисных площадей (30,4%) и увеличение цен на аренду (24,6%). Третий, менее существенный фактор — повышение уровня наполняемости офисных центров (8,9%).

К подклассу В+ эксперты относят новые офисные здания повышенной комфортности, которые были построены после 2005 г. По оценкам г-на Аликина, В+ пока представлен в Челябинске только «Парком офисов» компании «Энергоинвест» (бизнес-центры «Петровский», «Славянский», «Павловский») и офисным зданием «Бо-вид». В IV квартале 2008 г., по прогнозам MD&T, в сегменте В+ может появиться еще один крупный игрок — безымянный пока офисный центр холдинговой компании «МАССИВ» (на пересечении пр. Ленина и ул. III Интернационала).

К числу офисных зданий, наиболее соответствующих подклассу В- (построенные до 2005 г. объекты повышенной комфортности, в которых коммуникации несколько устарели, нет единой системы кондиционирования и достаточного количества парковочных мест), эксперты относят БД «Спиридонов» и ТОК «Каскад».

По статистике игроков, наибольшим спросом в сегменте офисов класса В пользуются помещения «нарезкой» около 30 кв. м. 100 кв. м считается уже «менее ходовой площадью». А о том, чтобы сдать одному арендатору сразу 500 кв. м, можно только мечтать. Спрос на офисы класса В формирует подрастающий малый бизнес, который ощущает, что его развитие ограничивается ресурсами и возможностями внеклассовых (некачественных) офисных помещений, например, нехваткой телефонных линий, характеризует ситуацию Андрей Аликин.

В сегменте внеклассовой офисной недвижимости по-прежнему ощущается острый дефицит. Львиная доля предложений в этом сегменте состоит из помещений, расположенных в жилых домах, бывших общежитиях и административных зданиях советской постройки. Костяк арендаторов подобной недвижимости — представители малого бизнеса, хотя внеклассовые офисы пользуются спросом и у крупных компаний. Например, в здании Челябинского проектно-конструкторского технологического института расположен филиал одного из лидеров национального банковского сектора — ОАО «Внешторгбанк». А в здании Конструкторско-технологического института автоматизации и механизации в автомобилестроении находится филиал одного из крупнейших российских страховщиков — ОАО «Военно-страховая компания». По данным игроков, средние арендные ставки на подобные офисные помещения колеблются в районе 550-700 руб. за кв. м.

Сейчас строительство офисных объектов по схеме долевого участия в Челябинске практикуется редко. Застройщики, как правило, реализуют свои проекты за счет собственных и заемных денег. Как объясняет Сергей Пиксаев, с дольщиками практически никто не работает, так как они требуют огромных преференций и скидок. Однако в будущем привлекательность долевой схемы может решительно вырасти из-за недоступности банковских кредитов. По прогнозам Виктора Лебедева, кредиты станут заметно дороже из-за очередного витка ипотечного кризиса в США (в середине июля разорились два крупнейших американских ипотечных агентства). «Авангард-Инвест» строит новое офисное здание на Северо-Западе. Мы сознательно пошли по пути точечной застройки площадью 3-5 тыс. кв. м. Это позволит реализовать проект примерно за год. Сегодня банкиры торопят строителей. Они не знают, что будет с финансовым рынком до конца года, не говоря уже о долгосрочной перспективе на 2-3 года», —рассказывает Сергей Пиксаев.

По прогнозам экспертов, в ближайшие 5-7 лет офисное строительство будет перемещаться из центральной части города в прилегающие к центру районы (начало Северо-Запада, ближние кварталы Ленинского и Тракторозаводского районов). По мнению Дмитрия Агапки-на, катализатором этого процесса станет снижение транспортной доступности центра города.

Автор: Александр Чирков

Деловой квартал, сентябрь 2008 г.