«Пионер» построит на месте радиозавода четырехзвездочный отель
Инвестиционная группа «Пионер» приобрела старый спортивный комплекс радиозавода «Полет». Девелопер планирует реконструировать спортобъект, а по соседству с ним построить отель международного класса и элитный жилой дом. Эксперты считают, что удачное местоположение участка позволит компании получить значительную прибыль.
Время, затрачиваемое на проведение оценки, зависит от ее целей, стратегии девелопера по покупке участка, изначальных требований к нему, имеющейся информации. Значительная часть земельных предложений отсеивается уже на стадии первичных переговоров. У каждого девелопера своя стратегия подбора участков: кому-то нужна одна Сибирь, другой согласен только на главную магистраль города, третьему подавай не менее 30 га, поэтому даже начальных знаний о месте и расположении участка достаточно, чтобы сказать «нет». Принять положительное решение с минимальным риском гораздо сложней. Поспешишь или не учтешь чего-то — можешь получить в собственность землю с сюрпризами. Промедлишь с принятием решения — лакомый кусок перехватит более ловкий конкурент. «Технологии ускорения процесса исследования участков — конкурентное преимущество каждой компании», — уверяет Елена Погостнова, руководитель отдела оценки компании «Миэль-Коммерческая недвижимость».
Недвижимость радиозавода оказалась привлекательной для покупки благодаря своему местоположению, объясняет генеральный директор ИГ «Пионер» ПАВЕЛ БЕГЕБА: «Все объекты находятся в экологически чистом районе Челябинска, по соседству с реликтовым сосновым бором. При этом земельный участок по своему статусу относится к общественно-деловой зоне, находится на землях поселений, то есть пригоден для застройки. На фоне остальных предложений челябинского рынка земли он просто уникален». «Это одно из элитных мест в городе. Кроме того, к этой площадке подведены все необходимые коммуникации», — комментирует АНДРЕЙ АЛИКИН, заместитель директора по консалтингу компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer.
По словам Павла Бегебы, оформление права собственности на здание спортивного комплекса (7,5 тыс. кв. м) и земельный участок (2,3 га) завершится уже через 7-10 дней. Сумма сделки не афишируется. По некоторым оценкам, «Пионер» заплатил не более 200 млн. руб. Наиболее интересным вариантом застройки г-н Бегеба считает возведение на купленном участке жилого дома высокой ценовой категории и четырехзвездочной гостиницы. Кроме того, планируется реконструировать спортивный комплекс, который сейчас находится в полуразрушенном состоянии, создать подземную автопарковку и другую необходимую инфраструктуру. По оценкам топ-менеджмента «Пионера», на реализацию проекта уйдет 2,5 года: 10-15 месяцев потребует проектирование и получение всех необходимых разрешений и примерно столько же времени уйдет на строительство. «Мы планируем вложить в проект около 1 млрд руб. заемных денег. Если мы увидим, что рентабельность составит менее 20%, внесем корректировки в концепцию застройки. Очень тяжело реализовывать проекты, которые окупаются дольше пяти лет», — комментирует г-н Бегеба.
Выбор в пользу четырехзвездочного отеля в ИГ «Пионер» объясняют привлекательностью челябинского гостиничного рынка. По оценкам Павлы Бегебы, в этом сегменте он практически пуст. «Обеспеченность качественным номерным фондом на 1 тыс. жителей в Челябинске ниже, чем в сопоставимых с ним по уровню развития городах — 0,7 номера. Нормальным для Челябинска была бы цифра в два раза больше», — характеризует рынок г-н Аликин.
Повысить шансы на успех своего проекта в ИГ «Пионер» планируют за счет привлечения к нему международного гостиничного оператора. Уже в ближайшем будущем начнется поиск партнера, который будет готов взять в долгосрочную аренду проектируемую гостиницу и стать управляющей компанией для жилого дома. «Такого предложения, как жилой дом под управлением гостиничной сети, в Челябинске нет. Наши жители смогут, например, заказать завтрак в квартиру или отдать белье в прачечную при отеле. Учитывая к тому же местоположение дома по соседству с бором и к тому времени реконструированным спортивным комплексом, цена примерно в 120 тыс. руб. за кв. м будет вполне оправданной», — уверен Павел Бегеба. «По 120 тыс. руб. за кв. м жилье продается уже сегодня, например, в строящемся комплексе «Западный луч». Через 2,5 года собственник сможет продать объект по цене, близкой к 160-170 тыс. руб. за кв. м. Выбранное позиционирование и расположение земельного участка гармонично сочетаются», — считает Андрей Аликин.
По мнению руководителя отдела продаж и маркетинга отеля Holiday Inn Chelyabinsk Riverside ЮЛИИ УРГИНОЙ, предложение челябинского девелопера заинтересует в первую очередь те международные сети отелей, которые уже сейчас ищут способы зайти на местный рынок. Скорее всего, в их числе могут оказаться Rezidor SAS, Accor, Days Inn и Hilton.
Основная сложность, с которой может столкнуться девелопер, — снижение доступности банковских кредитов. По словам директора компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer КСЕНИИ ТЕНЬКОВОЙ, на рынке проектного финансирования царит финансовое затишье. Фактически кредиты на строительство выдают в большинстве случаев только два российских банка: Сбербанк и Внешторгбанк. Деньги получают, как правило, крупные девелоперы, которые обладают хорошей кредитной историей, работают только с профессиональными партнерами, подрядчиками, консультантами, брокерами. «В борьбе за банковские деньги побеждают максимально проработанные проекты», — резюмирует г-жа Тенькова.
Автор: Александр Чирков
Деловой журнал, сентябрь 2008 г.
