Оценим это по-быстрому!

Раньше земельные банки девелоперов состояли всего из нескольких участков - теперь у многих компаний их десятки по всей стране, а прорабатываемых в год - сотни. Классическая методика оценки земельного участка предполагает проведение масштабных маркетинговых исследований и расчетов, занимающих несколько месяцев. Чтобы выиграть в конкурентной борьбе за землю, девелоперы изобретают все новые способы ее оценки, позволяющие сэкономить время и ресурсы, а также снижающие риски ошибочных решений.

Время, затрачиваемое на проведение оценки, зависит от ее целей, стратегии девелопера по покупке участка, изначальных требований к нему, имеющейся информации. Значительная часть земельных предложений отсеивается уже на стадии первичных переговоров. У каждого девелопера своя стратегия подбора участков: кому-то нужна одна Сибирь, другой согласен только на главную магистраль города, третьему подавай не менее 30 га, поэтому даже начальных знаний о месте и расположении участка достаточно, чтобы сказать «нет». Принять положительное решение с минимальным риском гораздо сложней. Поспешишь или не учтешь чего-то — можешь получить в собственность землю с сюрпризами. Промедлишь с принятием решения — лакомый кусок перехватит более ловкий конкурент. «Технологии ускорения процесса исследования участков — конкурентное преимущество каждой компании», — уверяет Елена Погостнова, руководитель отдела оценки компании «Миэль-Коммерческая недвижимость».

Туристы в полях

Максимально быстрая оценка земельного участка со стороны может напоминать туристическую поездку. Опытный эксперт или даже целая группа выезжает или вылетает к возможному месту строительства. Порой они видят город в первый раз, но богатый опыт позволяет по застройке, одежде, автомобилям и общественному транспорту, вывескам магазинов, кранам новостроек, разговорам с людьми понять уровень развития. Опытный специалист сразу определит, чем грозит с виду небольшой уклон участка или авто- www.MALLHOUSE.ru стоянка в его углу, как можно изменить транспортную схему и какие ограничения придется преодолевать из-за проходящей рядом высоковольтной линии электропередачи. «Осмотр дает возможность составить четкое представление о том, есть ли перспективы у ТЦ на этой земле. Многое зависит от того, в каком районе расположен участок — жилом, спальном, деловом или промышленном. Эксперт оценивает плотность пешеходного и автомобильного трафика, его качественный состав, транспортную и визуальную доступность участка, активность рынка торговой недвижимости в районе — какие объекты представлены на рынке, насколько они успешны, активно ли идет строительство новых объектов, как коммерческих, так и жилых»,— объясняет Дмитрий Котляренко, генеральный директор компании RIGroup, строящей сеть ТРК «Счастливая 7я». «При осмотре могут замеряться пешеходные и автомобильные трафики — в течение одного-двух часов», — отмечает Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании Astern. Однако оценка параметров «на глазок» требует действительно большого опыта от эксперта, а простому инвестору порой трудно отличить его от неквалифицированного новичка. Настоящий специалист даже в условиях минимума времени постарается использовать максимум источников информации. «Когда мы сталкиваемся с необходимостью быстро оценить участок, то делаем анализ исходя из пессимистического прогноза — на основе осмотра местоположения, кратких интервью с участниками местного рынка, представителями администрации, а также кабинетных исследований рынка. Как правило, если участок однозначно не подходит под торговлю, таких данных бывает достаточно», — рассказывает Татьяна Ващенко, ведущий аналитик компании Russian Research Group (RRG). По мнению Александра Осипова, когда участок необходимо оценить очень быстро — от нескольких часов до нескольких дней — опираться приходится только на опыт компании и мнение профессионалов. Однако уже появляются методики, позволяющие даже в условиях цейтнота снизить «роль личности». Чтобы стандартизировать процесс первичной (экспресс) оценки земли, в некоторых компаниях составляют унифицированные чек-листы (контрольные листы), включающие десятки параметров. В компании Finstar Properties (основана Олегом Бойко) процесс решили максимально формализовать, стандартизировать и автоматизировать, что не только позволило снизить субъективность суждений, но и дает возможность создать базу земельных участков и их оценок для дальнейшего анализа и совершенствования методики. Участок оценивается по 22 параметрам (плотность застройки, пешеходная доступность и т. д.), для каждого из которых компания GVA Sawyer разработала шкалу с пояснениями, при какой ситуации сколько баллов ставить. Итоговая оценка получается в результате сложения баллов, помноженных на вес соответствующего параметра, — так называемым матрично-весовым методом. «В зарубежной литературе описывается несколько математических моделей для оценки земельных участков матрично-весовым методом, однако их применение на российском рынке затруднительно. К примеру, у нас не такой уровень автомобилизации, как в США, соответственно, и вес транспортной доступности в модели иной. Чтобы построить приемлемую в российских условиях модель оценки, мы изучили параметры нескольких десятков земельных участков, на которых уже были построены торговые центры в России и то, как они связаны с результатами их работы, а также те участки, на которых строить отказались», — рассказывает Андрей Васюткин, руководитель торгово-развлекательного направления департамента консалтинга GVA Sawyer. При применении методики компании GVA Sawyer процесс оценки сводится к выезду экспертов с анкетами к участку и их заполнению, после чего эта информация и первичные данные от продавца вводятся в базу данных— и оценка готова. Если она превышает установленный минимум, значит, имеет смысл проводить дальнейший анализ. «Была проведена оценка 196 земельных участков, из них 35 участков прошли первичный отбор и были переданы для проведения дополнительных исследований, на основании которых принимается инвестиционное решение», — поясняет заместитель генерального директора компании «Финстар Пропертис РУ» Артем Михеев. Однако порой процесс затягивается — в первую очередь из-за невнятных планов города или региона относительно данного земельного участка. «Нередко трудности, возникающие при определении перспектив развития района, связаны с недоступностью официальных данных по генеральному планированию», — отмечает Ольга Широкова, руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. Частично прояснить ситуацию могут постановления местного органа власти. Но на сайтах городов их размещают с опозданием — искать приходится в местных газетах, система распространения которых оставляет желать лучшего. «Важно понимать, что изменится в окружении участка к моменту открытия ТЦ. Для этого просматривается генеральный план развития города и имеющаяся документация по району, постановления о каких-либо изменениях в инфраструктуре. Изучается информация о заявленных проектах или покупке-продаже прилегающих земельных участков», — рассказывает Александр Осипов. Иногда для принятия решения требуется достаточно точная информация по плотности и численности населения возле участка — но даже за деньги ее можно получать неделями. «Приходится проводить полевые исследования: ходим, смотрим, считаем количество квартир в первом кольце окружения», — рассказывает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест». Одна из сетей гипермаркетов нанимает для этих целей студентов, которые обходят кварталы в радиусе 2-3 км и описывают дома: этажность, подъездность, - на основании этой информации составляется база данных и рассчитывается численность населения района. Занимает процесс от одного до нескольких дней.

Оценка онлайн

Благодаря развитию современных технологий (высокоскоростная передача данных, интернет, электронная почта, сайты государственных органов) процесс оценки земельных участков все больше упрощается и порой уже не требует выезда специалистов для принятия первичного решения — хотя бы и отрицательного. «Ценными источниками исходной информации являются спутниковые карты Google Maps и местные электронные карты, панорамные снимки участка от собственника», — рассказывает Александр Осипов. На сайтах многих городов уже размещены проекты застройки районов и генеральные планы развития. Появляются и открытые геоинформационные системы, подобные сибирской «Дубль Гис», с помощью которых можно проанализировать плотность расположения торговых и досуговых объектов рядом с участком, характер застройки, интенсивность строительства. Благодаря наличию сканеров собственники могут переслать копии правоустанавливающих документов покупателям по электронной почте без потери качества, как это происходит по факсу. В некоторых случаях можно организовать и передать материалы видеосъемки, а в будущем землевладельцы с помощью сотовой связи смогут демонстрировать свои участки потенциальному покупателю онлайн, находясь в тысячах километров от него.

Такой информации вполне может хватить для принятия отрицательного решения, однако положительное без непосредственного осмотра и знакомства с продавцом принимать не стоит: спутниковые карты могут устареть или быть недостаточно подробными, рельефа на них не увидишь, как и подземных коммуникаций или даже оврага. Обязательно надо взглянуть на оригиналы документов и получить их заверенные копии. Неформализованная информация от продавца может содержать изрядную долю лукавства. Например, типовой оборот «рядом с основными транспортными магистралями» российские землевладельцы трактуют достаточно широко, и проверить его истинность лучше прямо на месте. Нередко важной информацией об участке не обладают и сами собственники. Конечно, они расскажут, как и откуда можно подвести электричество, газ и воду и как пройти в администрацию. Но где по участку проходят коммуникации и кому они принадлежат, каковы геоподоснова и история земли и что там хотят строить власти региона или республики, когда расширят дороги, — не знают. Порой покупатели с удивлением узнают, что приобрели участок с древними или воинскими захоронениями, секретным кабелем одного из силовых ведомств или в резервной зоне взлета-посадки самолетов, а то и просто бывшее болото; что им придется заниматься отнюдь не только девелопментом, но и археологическими раскопками.

В компаниях уже формализовали правила, на основании которых выносят отрицательное решение, даже не выезжая на место. «При отсутствии прямой видимости, удобных подъездных путей строительство торгового центра экономически нецелесообразно. Земельный участок, расположенный в окружении промзон или по соседству с неблагоприятными объектами (свалки, пустыри и тюрьмы), застраивать торговыми площадями не имеет смысла, так как пешеходные потоки здесь невелики», — говорит Елена Погостнова. «Важную роль играет транспортная доступность или возможность ее улучшения. Сложные конфигурация и рельеф участка могут значительно повысить стоимость проекта, и целесообразность реализации становится сомнительной», — отмечает Татьяна Ващенко.

Оцифрованное будущее

При определении перспектив строительства ТЦ учитывают не только качество участка, но и емкость рынка торговой недвижимости в зоне охвата, для чего оценивают конкурентную ситуацию на рынке и социально-экономическую — в городе. Чтобы ускорить этот процесс, многие компании уже сформировали стандартизированную базу показателей по каждому из городов, причем сразу за несколько лет, что позволяет отслеживать ситуацию не только в статике, но и в динамике и ранжировать города по степени их привлекательности с точки зрения строительства торговых центров. В рейтинге компании «Торговый Квартал», например, несколько десятков городов с населением от 300 тыс. чел. «Мы еженедельно рассматриваем десятки земельных участков. Наш рейтинг — инструмент для оценки инвестиционной привлекательности региона именно на начальном этапе», — поясняет Кирилл Панченко, руководитель департамента раз вития компании «Торговый Квартал».

При составлении этого рейтинга примитивную модель оценки перспективности рынка (исходя из численности населения, уровня доходов и оборота розничной торговли) дополнили такими параметрами, как текущая и перспективная обеспеченность торговыми площадями (в соответствии с заявленными проектами), оценка реалистичности ввода в строй новых ТЦ. В результате получилось, что если сегодня рейтинг привлекательности Казани составляет -1,64 (избыток торговых площадей), то в 2010 г. он составит +0,78 (хорошие перспективы для ввода в строй новых торговых площадей). Впрочем, высокая достоверность подобных баз и рейтингов достигается за счет их постоянной актуализации как минимум по трем параметрам — развитие города, корректировка прогнозов показателей, изменение конкурентной ситуации. Особенно сложно спрогнозировать ввод в строй новых объектов: девелоперы тщательно скрывают информацию друг от друга, поэтому для доступа к достоверным данным, как правило, нужны налаженные отношения с чиновниками подразделений строительства и архитектуры города и (или) региона. Иным способом оценивают привлекательность городов в GVA Sawyer. Чтобы построить адекватную модель оценки, компания создала массив данных по 35 городам. О каждом из них собрали информацию по 80 социально-экономическим параметрам (демография, потребительские расходы, розничный рынок, доходы и др.) за 5 лет. В результате было получено 14тыс. значений, что позволило построить математическую модель развития рынка торговой недвижимости для российских городов и определить значимость каждого из параметров. «Поскольку российское потребительское поведение и социально-экономическое развитие городов отличаются от западного, а рынок является бурно развивающимся, прямое применение иностранных образцов было невозможно. Более того, потребительская модель Москвы неприменима к регионам. Нам пришлось столкнуться в том числе и с тем, что некоторые данные по городам отсутствуют, а некоторые, полученные из разных источников, заметно различаются. Например, городские администрации дают большие показатели по средней зарплате, чем органы статистики», — поясняет Андрей Васюткин. В результате анализа данных в GVA Sawyer пришли в общем-то к очевидному, но ранее не доказанному выводу, что для экспресс-анализа перспективности рынка торговой недвижимости города достаточно двух показателей: оборота розничной торговли и индекса физического оборота в динамике минимум за 5 лет.

Кто владеет информацией...

Компании, уже обладающие базой данных, имеют существенное конкурентное преимущество с точки зрения оценки участка, поскольку первичный сбор информации по новому городу часто занимает недели — у знающего есть фора. «Если уже есть сведения о характеристиках города и в нем ведется глубокий мониторинг рынка торговой недвижимости, то анализ конкретного предложения займет от одной до двух недель, включая полевые исследования. Если предварительных исследований нет, то процесс обычно занимает около полутора месяцев», — говорит Светлана Кузьмина, руководитель департамента консалтинга компании «Торговый Квартал». Значительную часть информации можно получить на сайтах городов, где, как правило, выкладываются статистические данные по последним кварталам и месяцам, правда, с задержкой на много недель. Там же можно найти и различные программы социально-экономического развития до 2010, 2020, 2030 и других годов. Однако сведений, содержащихся в последнем статистическом отчете местной администрации или в годовом докладе главы города или региона, обычно недостаточно. Из этих данных невозможно понять ни динамику развития, ни структуру расходов или доходов населения, ни уровень автомобилизации. «Источником необходимой информации могут стать органы самоуправления, городской архитектор, департамент экономики и промышленности, автодорожное управление, органы статистики», — рассказывает Сергей Демин, старший консультант компании «Магазин Магазинов». Однако региональные отделения Госкомстата и местные власти обычно работают не торопясь. «Получать информацию у местных органов госстатистики можно очень, очень долго. Причем она редко бывает детализирована до такой степени, когда аналитику легко почерпнуть точные данные, а не усредненные значения», — вынуждена признать Светлана Кузьмина. «Необходимых открытых данных нередко просто нет. Трудно бывает реально оценить доход потенциальных посетителей и сделать прогноз перспектив участка на 3-5 лет вперед: не всегда есть планы развития района, города, а если есть, то только общие», — подтверждает Ирина Кирсанова. Впрочем, все это обычно делают уже не в рамках экспресс-оценки — за пару дней, а на второй стадии, которая занимает месяцы и подразумевает масштабные маркетинговые исследования. «Зачастую необходим второй, более детальный этап оценки земельного участка, который включает в себя анализ перспектив развития данного района, потенциала потребителей и операторов рынка, определение наиболее выигрышного формата торговли. Таким образом, исследование может занимать от одного до полутора месяцев», — утверждает Елена Погостнова. Как говорят в компании Russian Research Group, такая работа может включать в себя сплошную перепись объектов торговой недвижимости в городе, начиная с отдель¬но стоящих палаток площадью от 15 кв. м и заканчивая концептуальными торгово-развлекательными центрами с полным перечнем операторов, товарных групп и площадей; подсчет транспортных и пешеходных потоков; интервью с местными участниками рынка торговой недвижимости; около тысячи опросов местных жителей для определения «стиля жизни». Затем полученную информацию обрабатывают, проводят оценку насыщенности рынка и поиск незанятых ниш, делают выводы и принимают решение. Таковым может стать и отказ от участка, что, как правило, означает потерю как минимум задатка, выданного продавцу. Зато правильно выбранный участок сулит многомиллиардные прибыли...

Автор: Александр Пыпин

Фото: Виктория Ильинская

МОЛЛ торговая недвижимость и сетевые технологии, сентябрь 2008 г.