Торговые центры Москвы итоги I полугодия 2008 года

В августе Минэкономразвития обнародовало информацию, согласно которой в результате инфляции реальные доходы москвичей снизились по сравнению с прошлым годом. Кроме того, по данным Росстата, объем прямых иностранных инвестиций в российскую экономику в I полугодии 2008 года уменьшился почти на треть. Не добавляет определенности и конфликт с Грузией, в результате которого имидж России как страны, привлекательной для инвестиций, может измениться. Как же отреагируют на все эти факторы столичный потребительский рынок и зависимый от него рынок торговой недвижимости Москвы?

Общая ситуация

Обострившиеся политические риски в совокупности с международным банковским кризисом не позволяют нам по-прежнему бодро рапортовать о бурном развитии торговли в России в целом и в Москве в частности. Тревожным фактором являются данные Росстата о снижении объема прямых иностранных инвестиций в российскую экономику - по итогам I полугодия этот показатель, являющийся индикатором инвестиционной привлекательности страны, снизился на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Впрочем, «утешает» тот факт, что инвестиционная активность снизилась во всем мире, так что Россия не стала исключением. Кроме того, по итогам января-июля 2008 года оборот розничной торговли в России увеличился на 15,2%, составив 7417,8 млрд. руб., так что, возможно, потребительский бум в России продолжится, а с ним и развитие сегмента торговой недвижимости. Среди заметных событий минувшего полугодия можно отметить следующие:

В начале весны открылся первый магазин одного из крупнейших в США продавцов аксессуаров и подарков Coach в ТЦ «Времена года».
В апреле стало известно о планах строительства в международном деловом центре «Москва-Сити»торгового комплекса Mall of Russia. Девелопером выступит компания AFI Development общая площадь торгового центра составит 179 тыс. кв. м, на которых расположится около 400 магазинов.
В начале лета в подмосковном ТЦ «Мега Белая Дача» открылась первая в России кофейня крупнейшей австралийской сети Gloria Jean`s Coffees.
Британская сеть универмагов Debenhams объявила о второй попытке выйти на российский рынок (первый московский универмаг сети недавно закрылся). Осенью откроется новый магазин Debenhams в Москве. Сообщается, что ритейлер планирует работать в России с новым партнером.
В результате конфликта с арендодателями финский ритейлер Stockmann закрыл универмаг в «Смоленском пассаже». Компания намерена взыскать со «Смоленского пассажа» недополученную прибыль в судебном порядке.
Японский одежный ритейлер Uniqlo, работающий в той же нише, что испанская сеть Zara или британская Marks & Spencer, объявил о выходе на российский рынок. Первый магазин сеть планирует открыть в Москве в следующем году.

Предложение

Поданным компании «Магазин Магазинов», на сегодняшний день в Москве насчитывается 144 торговых центра, суммарная торговая площадь всех ТЦ на сегодняшний день составляет почти 2,72 млн. кв. м (т. е. на 1000 москвичей приходится 260 кв. м). При этом к «современным» торговым центрам специалисты компании относят около 80 торговых центров, чья торговая площадь достигает почти 2 млн. кв. м (188 кв. м на 100 человек). В Colliers International насчитывают 63 функционирующих профессиональных торговых центра общей площадью около 3 млн. 564 тыс. кв. м (торговая площадь - GLA - около 1 млн. 869 тыс. кв. м). С начала 2008 года рынок торговых центров столицы пополнился четырьмя объектами:

В ТРЦ «Облака» на Ореховом бульваре, 22А (общая площадь - 96 тыс. кв. м, торговая площадь - 42 тыс. кв. м, среди крупных арендаторов - «Эльдорадо», «Наш гипермаркет», «Банана-Мама» и др.);
МФК «Неглинная плаза» на Трубной площади, 2/20 (общая площадь комплекса около 75 тыс. кв. м, из них около 14тыс. кв. м торговых площадей, среди арендаторов «Азбука вкуса», «М.видео», «Евродом», «Zara» и др.);
ТЦ «Аэробус» на Варшавском шоссе, 95 (общая площадь - 17,4 тыс. кв. м, торговая - 11,1 тыс. кв. м, среди арендаторов преобладают магазины детских товаров);
ТЦ «Зиг-Заг» на Лобненской ул., 4-6 (общая площадь-28,4 тыс. кв. м. торговая -16 тыс. кв. м, арендаторы - «Перекресток», «Телемакс», «Белый ветер» и др.).

Таким образом, прирост торговых площадей в I полугодии 2008 года составил чуть больше 80 тыс. кв. м. За аналогичный период 2007 года было введено в эксплуатацию, по разным оценкам, 130-150 тыс. кв. м торговых площадей, т. е. в текущем году темпы ввода несколько снизились. Однако на количестве заявленных к вводу объектов это не отразилось - по-прежнему заявления о проектах на завершающей стадии строительства обещают до конца года увеличить существующее предложение по меньшей мере в полтора раза. Так, по данным Astera в альянсе с Atisreal International, до конца 2008 года заявлены к вводу еще 20 торговых центров общей площадью 1 млн. 452 тыс. кв. м. а по данным компании «Панфилов, Подкова и партнеры» объем нового предложения качественных торговых объектов, запланированных к завершению на II полугодие 2008 года, составляет порядка 2 млн. 300 тыс. кв. м общей площади (1 млн. 200 тыс. кв. м арендопригодной площади). Тем не менее эксперты сходятся во мнении, что далеко не все заявленные сроки будут соблюдены, в частности, аналитики GVA Sawyer предполагают, что реальный объем прироста предложения в 2008 году вряд л и превысит 600-700 тыс. кв. м.

Среди наиболее заметных объектов, ожидаемых к вводу до конца 2008 года, можно отметить ТРЦ «Шоколад» в Реутове (торговая площадь - 90 тыс. кв. м), «Ашан Тройка» на ул. Верхняя Красносельская (торговая площадь - около 80 тыс. кв. м), «Новоясеневский» на Новоясеневском пр-те (46 тыс. кв. м), «Метрополис» на Ленинградском ш., 16 (торговая площадь - 80 тыс. кв. м), «Рио» на Дмитровском ш., 163а (торговая площадь - около 50 тыс. кв. м), «Мегаполис» на пр-те Андропова (44 тыс. кв. м арендопригодной площади), «Гудзон» на Каширском ш. (66 тыс. кв. м) и др. Следует отметить, что ввод многих из перечисленных объектов был запланирован еще в прошлом году, но по различным причинам был перенесен. Как мы видим, площадь многих ожидаемых к вводу проектов превышает 50 тыс. кв. м, при этом большинство крупных проектов возводятся за пределами ТТК. Таким образом, эти проекты претендуют на целевые группы уже функционирующих крупных мол-лов суперрегионального масштаба, расположенных по периметру МКАД. Стоит ли ожидать снижения покупательского потока в таких любимых покупателями комплексах, как, например, «Меги», покажет время. Тем не менее можно констатировать, что собственникам строящихся торговых центров придется несколько труднее, чем их коллегам, чьи ТРЦ уже успешно существуют: в некоторых случаях для привлечения покупателей в новый проект необходимы огромные усилия по переориентации сложившихся покупательских потоков, т. к. конкуренция в отдельных районах столицы уже достаточно высока.

По данным London Consulting & Management Company, к концу 2009 года предложение торговых площадей, согласно заявлениям девелоперов, может увеличиться на 2 млн. кв. м. Если говорить о более отдаленной перспективе, то, по данным Cushman & WakefieLd Stiles & Riabokobylko, сегодня на различных стадиях строительства и проектирования в Москве находятся около 5 млн. торговых площадей с заявленными сроками реализации до 2016 года. Однако специалисты компании прогнозируют, что некоторые из заявленных проектов будут заморожены или отложены в связи с трудностями в финансировании и постепенным насыщением рынка качественными торговыми площадями.

Что касается территориального распределения качественных торговых площадей в Москве, то, по оценкам аналитиков GVA Sawyer, наибольшая концентрация качественных торговых объектов сохраняется в Центральном, Юго-Западном и Западном округах столицы, наименее обеспеченными торговыми площадями являются Северо-Восточный, Южный и Северный округа. Как отмечают в компании, в результате ввода ряда проектов в периферийных районах города («Ашан-Сокольники», «Метрополис», «Гудзон», «Марьино», «Рио», «Каширский Молл», «Золотой Вавилон Ростокино», «Абрамцево», «Ривер Молл», «Шоколад» и др.) к 2010 году лидерство по предложению торговых площадей перейдет от Центрального к Южному и Восточному округам столицы.

Спрос

Столичный рынок сохраняет свою привлекательность для международных ритейлеров, со стороны которых постоянно звучат заявления о выходе на российский рынок. Среди крупных международных игроков, которые уже давно присматриваются к российскому розничному рынку, такие компании, как крупнейшая британская сеть супермаркетов Tesco, которая ведет поиски площадей для магазинов в России, французская Carrefour (уже готовятся к открытию магазины сети в Москве, Краснодаре, Самаре и других российских городах), а также крупнейший мировой ритейлер Wal-Mart который этим летом вместе с Carrefour участвовал в борьбе за покупку российской «Ленты», но в результате в очередной раз отложил выход в Россию.

Среди причин, по которым западные ритейлеры откладывают выход на российский рынок, эксперты называют недостаточное количество качественных торговых площадей, отличие менталитета российского покупателя от западного, коррупцию, недостаточно развитую логистическую инфраструктуру, а также политические риски, которые за последний месяц стали весьма актуальны. Еще одним сдерживающим фактором для экспансии является мировой кризис ликвидности, в условиях которого многие компании снижают деловую активность в ожидании улучшения ситуации на международных рынках.

Тем не менее по итогам I полугодия 2008 года инвестиционная активность на рынке торговой недвижимости сохранялась на высоком уровне. По данным компании «Панфилов, Подкова и партнеры», общий объем инвестиционных сделок без учета партнерских сделок за прошедшие восемь месяцев в России составил $1,7 млрд., что сопоставимо с уровнем 2007 года, при этом на Москву пришлось около 73% сделок. Среди сделок купли-продажи на рынке торговой недвижимости, которые можно отнести к инвестиционным, можно назвать следующие:

В марте стало известно о завершении покупки финской инвестиционной компанией Sponda двух торговых центров «Солнечный рай» у британского инвестиционного фонда London & Regional Properties (L&RP). Сумма сделки составила $109 млн. Oreo Property Group приобрела строящийся многофункциональный комплекс «На Багратионовском» у компании Rubin Development. Сумма сделки превысила $300 млн. Открытие комплекса запланировано на начало 2009 года, на момент покупки 98% площадей было сдано в аренду.
Весной было объявлено о том, что АФК «Система» выкупила 20% акций универмага «Детский мир» на Лубянской площади у правительства Москвы, став единственным владельцем здания. Сумма сделки составила около $40 млн. Летом универмаг был закрыт на реконструкцию, инвестиции в которую, по планам «Системы», составят около $200 млн.
Среди сделок между ритейлерами наиболее заметными являются покупка «Ашаном» 14 гипермаркетов «Рамстор» у турецкой Enka за 182 млн. евро (сделка произошла в конце 2007 года, а этой весной сменились вывески «Рамсторов»), а также приобретение Х5 Retail Group сети гипермаркетов «Карусель» за $950 млн. (предмет, сделки составили 22 гипермаркета «Карусель» и земельные участки под строительство еще примерно 20 магазинов).
На рынке качественных торговых центров спрос по-прежнему опережает предложение, что выражается как в низком уровне вакантных площадей (1-5%), так и в распространенности предварительных договоров аренды. Как сообщают специалисты London Consulting & Management Company, торговые центры, вводимые в эксплуатацию в течение 2007 года - I полугодия 2008-го, вышли на рынок с уровнем заполняемости, близким к 90%. Высокий уровень заполняемости в торговых центрах во многом обеспечивается за счет активного развития сетевой торговли.

Ставки, инвестиции

По данным Cushman & WakefieLd Stiles & Riabokobylko, ставка доходности на рынке торговой недвижимости столицы составляет в среднем 8,5% для качественных торговых центров с современной концепцией. Таким образом, доходность на рынке торговой недвижимости Москвы сохраняется на высоком по сравнению с европейскими городами уровне.

Арендные ставки продолжают умеренный рост, который, по различным оценкам, составляет 8-10% (в рублях). Арендные ставки в торговых центрах находятся в следующих диапазонах:

$150-500/кв. м в год для якорных арендаторов;
$200-800/кв. м в год для операторов развлекательной зоны;
$600-6000/кв. м в год для арендаторов торговых галерей.

Что касается арендных ставок на торговые площади вне торговых центров, они, поданным Penny Lane Realty за I полугодие 2008 года, находятся в диапазоне от $650 до $3800/кв. м в год. При этом наибольшие торговые ставки наблюдаются на помещения, расположенные на торговых улицах ЦАО. На подобные помещения ставки аренды доходят до $10 тыс./кв. м в год.

Продолжается внедрение схемы расчета аренды площадей в торговых центрах на основе процента с оборота, в этом случае собственник ТЦ делит риски с арендаторами. Развивается тенденция замены доллара на рубль при расчете арендной ставки, а также применение иных схем, позволяющих снизить зависимость прибыли собственника от курса американской валюты, применение мультивалютных индексов, фиксация курса доллара и т. д.

Тенденции

Высокий ритм жизни москвичей побуждает их экономить время, совершая покупки вблизи от дома, в связи с чем покупательские потоки перераспределяются в пользу районных торговых центров.

Все больше проектов приобретается западными инвесторами на стадии строительства, что связано с отсутствием готовых объектов инвестиционного уровня.

Отмечается изменение структуры потребления москвичи пересматривают свои потребительские привычки в пользу более дорогих и качественных продуктов. Также отмечается снижение доли расходов на продовольствие в пользу промышленных товаров.

Продолжается тенденция расчета арендной ставки на основе процента от оборота арендатора. В наибольшей степени такая схема применима для якорных арендаторов торгового центра.

Прогноз

Сегодня сложно с уверенностью давать долгосрочные прогнозы развития московского рынка недвижимости. Снижение роста доходов москвичей, международный кризис, а также неопределенность в международной ситуации - все эти факторы могут негативно отразиться как на российской экономике в целом, так и на развитии столичной торговой недвижимости в частности.

Между тем на сегодняшний день прогнозы развития рынка торговой недвижимости столицы сохраняют оптимистичный характер. Эксперты все также не ожидают насыщения рынка по меньшей мере еще в течение двух-трех лет, прогнозы по арендным ставкам также позитивны. Сбудутся ли эти прогнозы в условиях сложной экономической ситуации в России, покажет время.

Автор: Ольга Лобачева

Фото: Кирилл Сидоров

Commercial Real Estate, сентябрь 2008 г.