Ростов-на-Дону: стратегия масштабов

На протяжении последних лет Ростовская область вводит ежегодно более 1 млн. кв. м жилья и входит в десятку регионов РФ с наибольшими объемами жилищного строительства. Власти ставят перед собой задачу к 2010 году довести его ввод до 2 млн. кв. м, а самым перспективным путем реализации этой программы считают создание градоформирующих комплексов. Они не только обеспечивают население жильем, но и делают более привлекательным облик городов, удобной и современной — городскую инфраструктуру. Следующим после ГФК шагом развития станет создание целых микрорайонов на подготовленных территориях, где на бюджетные средства будут строиться головные инженерные сооружения, социальные объекты, проводиться коммуникации.

Пока на территории Ростовской области создано 12 градоформирующих комплексов, 7 из которых расположены в Ростове-на-Дону (ГФК «Сиверса», «Южный въезд», «Турист», «Миллениум», «Центральный» (другое название — «Ростов-Сити»), «Театральный спуск», «Сельмаш-Центр»), 3 — в Таганроге («Центральный», «Се¬верный», «Русское поле»), 2 — в Новочеркасске («Восточный», «Сармат»). Решение о комплексной застройке было принято администрацией области в 2004 году с целью увеличения объемов жилищного строительства и повышения инвестиционной привлекательности крупных городов Ростовской области. Управляющие компании ГФК выбирались на конкурсной основе.

«До 2004 года не существовало даже правового понятия — комплексная застройка, — говорит заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игорь Далаксакуашвили. — Мы пришли к выводу, что не обойдемся без определения комплексного строительства, и приняли решение о создании градоформирующих комплексов. Администрация области обязалась поддерживать застройщиков, берущихся за такое строительство, в прохождении через бюрократические и прочие «барьеры», которые могли возникнуть в ходе подготовки и осуществления строительства.

Но жизнь показала, что в то время комплексная застройка была столь прогрессивной новацией, что наша поддержка при прохождении «барьеров» и не потребовалась: девелоперам, вошедшим в программу, удавалось эффективно и быстро решать все вопросы, связанные с привлечением инвестиций, оформлением документов и т. д. Значит, наша идея сработала».

Южная столица меняется комплексно

Первыми ГФК начали осваивать в столице Южного федерального округа, и возводимые комплексы стали заметно влиять на облик города. Так, комплекс на ул. Сиверса — это реконструкция Привокзального района, который в перспективе будет превращен в общегородской центр деловой активности. На территории в 12 га возведут более 100 тыс. кв. м зданий, из них 70 тыс. кв. м — жилые. Проект предусматривает строительство трех 23-этажных жилых домов. Один из них уже введен в эксплуатацию, остальные два должны быть достроены к концу года. Здания такой этажности появились в донской столице впервые. Каждое имеет площадь 12 тыс. кв.м. Заказчик строительства – московский инвестор «СТ Групп Регион». Застройщики – ростовская компания «Ростовгорстрой» и московские компании «Пересвет-Инвест» и «Стальсеть». Место, где располагается комплекс – территория трех вокзалов, поэтому появление здесь современных зданий создаст благоприятное впечатление о городе не только у жителей, но у приезжих.

ГФК «Миллениум» уже практически застроен вдоль ул. Текучева, вплоть до пл. Гагарина. На месте бывшего домостроительного комбината, выведенного из центральной части города – жилые дома, офисные помещения, автопарковки, торгово-развлекательный центр. Застройщик этого комплекса – компания «МИС».

В ГФК «Турист» возводится многофункциональный комплекс, в скором времени будут построены жилье, торговые центры, кинозалы, аквапарк. Застройщик — опять же фирма «МИС».

«Южный въезд» — один из самых больших реализуемых в городе комплексов, который охватывает территории, как левого, так и правого берегов Дона. Здесь строится целый ряд объектов различного назначения: торговый комплекс «МегаМаг», бизнес-центр «Пять морей», жилые дома.

«Театральный спуск» расположен в самом центре города, его застройка началась еще 1975 году. Тогда были сданы в эксплуатацию три дома, потом финансирование прекратилось, и строительство заморозили. На сегодняшний день в рамках реализации ГФК уже введены в эксплуатацию два жилых дома, идет строительство третьего. Планируется создать ряд торгово-развлекательных и досуговых центров, а в перспективе вынести с этой территории завод «Красный Дон» и построить спуск к Дону. В ГФК «Центр Сельмаш» возведен один многоэтажный жилой дом, строится офис налоговой инспекции, начат снос ветхого и аварийного жилья. Заказчик строительства — фирма «Руслан». Застройщик проекта «Центральный» — концерн «Покровский», назвал свой комплекс «Ростов-Сити». Концерну «Покровский» всего 4 года, но компания активно развивается, строя жилую и ком¬мерческую недвижимость в сегменте премиум-класса.

Строительство ведется на собственные средства компании, земля выкуплена в собственность. Комплекс располагается в историческом центре города на месте бывшего механического завода. Перед началом застройки происходило расселение жильцов из старых построек в другие квартиры. «Строительство комплекса — это длинный инвестиционный цикл, — говорит директор по инвестициям и развитию концерна «Покровский» Константин Кушнарев. — По три года проходило расселение, процедура вхождения в проект. С учетом того, что проект длинный в реализации и комплекс расположен в престижном районе города с наличием инфраструктуры, устанавливается максимальная норма дохода, то, что мы называем классом премиум».

«Ростов-Сити» или «Центральный» — это комплекс многоэтажных жилых домов с объектами инфраструктуры, охватывающий целый квартал и объединенный единым архитектурным замыслом. Возводимые здесь здания относятся к самым высоким точкам Ростова. На месте старых строений возводятся высотные жилые дома, детский сад, аптека, медицинский центр, супермаркет, спортивно-оздоровительный центр с бассейном, многоуровневый паркинг и многое другое.

В этом году уже запущены два 16-этажных дома, четыре 16-этаж¬ных дома и 18-этажные дома готовы на 75%. Заложены супермаркет и бизнес-центр.

«К 2оо8 году, всего за четыре года создания ГФК, завершено около 75% по всем семи проектам, — говорит И. Далаксакуашвили. — Это очень высокий процент реализации в короткие сроки».

Прирост микрорайонами

Проекты масштабного освоения территорий Ростова-на-Дону продолжаются уже на новом уровне — застройкой целых микрорайонов. Это происходит на основе частно-государственного партнерства, когда власти готовят площади под застройку и выкупают объекты социального назначения — поликлиники, детские сады, школы. Первый из таких микрорайонов — «Левенцовский» или «Западные ворота», один из самых крупных проектов массового жилищного строительства на постсоветском пространстве. Его реализует инвестор — московская компания «ИНТЕКО», которая годом раньше выиграла земельный аукцион на право обладания участком площадью в 40 га. Стоимость участка — 1,5 млрд. руб., а инвестиции составили 6оо-700 млн. USD.

Производственной базой для реализации проекта «Западные ворота» стал ростовский комбинат крупнопанельного домостроения, приобретенный «ИНТЕКО» в конце 2006 года. Подобный подход компании можно назвать новой стратегией входа на региональный рынок массового жилищного строительства, цель, которой — создать промышленную базу, обеспечивающую высокую степень доступности возводимого жилья за счет снижения себестоимости строительных материалов. Примечательно и то, что это один из первых проектов в Ростове, предлагающий землю под комплексное освоение территорий, где за счет областного бюджета проложены все инженерные коммуникации, дороги, тротуары, подведено освещение.

«Город и область, федеральный центр смогли обеспечить участок под строительство транспорт¬ными и инженерными коммуникациями — говорит И. Далаксакуашвили. — На это выделено 2 млрд. руб. бюджетных средств. Такого опыта еще никогда не было в России».

Что касается транспортной доступности в целом, то, согласно генплану города, в «Левенцовском» жилом районе планируется строительство новых улиц общегородского, районного и местного значения.

В частности, на западном на¬правлении будет развиваться электротранспорт: троллейбусная сеть и трамвайная линия. Кроме того, планируется строительство нового моста по трассе Западного обхода. Одновременно с жильем и дорогами создадут и социальную инфраструктуру: пять детских садов, две поликлиники, школу на 2,2 тыс. мест.

Планируется возведение типовых панельных домов современной серии «Р-н-Д» высотой от 15 до 19 этажей производства ростовского комбината крупнопанельного домостроения. Благодаря уменьшенным площадям, квартиры в панельных домах новой серии станут доступнее для населения, чем большинство других предложений. В новом проекте значительно улучшится комфортность квартир. Так, высота потолка возрастете прежних 2,65 м до 3 м, шаг несущих стен увеличится до 4,2 м.

В результате горожанам будет предложено жилье одновременно бюджетное и привлекательное по своим потребительским свойствам. Сегодня работы в «Левенцовском» ведутся на 100 тыс. кв. м одновременно. По словам И. Далаксакуашвили, стройка, несмотря на кризисную ситуацию, не останавливалась ни на минуту. В регионе наблюдается большой неудовлетворенный спрос на эконом-сегмент. Поэтому в ближайших планах — возведение микрорайона «Норд» на окраине города, где будет строиться жилье экономкласса общей площадью 225 тыс. кв. м.

На территории 20 га планируется построить пять 20-этажных домов башенного типа и восемь 17-тажных. В проект входят торгово-офисные помещения, культурно-развлекательный и оздоровительный комплексы, 2 детских сада на 70 и 2оо мест, а также общеобразовательная школа на 100 мест, часовня и памятник. Осваивает проект компания «ПИК-Регион». Инвестиции составят около 4 млрд. руб., микрорайон планируют завершить не ранее 2013 года.

Проект «Норд» является вторым по площади жилой застройки в столице ЮФО после проекта «Левенцовский».

Разрабатывается проект еще одно¬го микрорайона — жилых домов малоэтажного строительства «Декоративная культура» — на землях бывшего совхоза. Это самый экологически чистый район города. С потенциальными инвесторами и застройщиками уже идут переговоры. На левом берегу Дона «Донская инвестиционно-строительная компания» планирует в 2009 году начать многофункциональную застройку территории общей площадью около 200 га. Территория располагается в одном из экологически чистых районов Ростова-на-Дону, что благоприятствует размещению здесь рекреационных, туристических и спортивных объектов. В концепции также предусмотрено возведение нескольких крупных гостиниц, торгово-развлекательных и торгово-выставочных комплексов, офисных зданий. Сейчас процесс находится в стадии разработки технической документации и уточнения финансовых показателей. Первая фаза строительства включает в себя торговый многофункциональный комплекс, работающий в режиме дополнительных форматов. Это будет ТРК с очень развитой развлекательной составляющей.

Список потенциальных арендаторов еще только формируется. Предполагаемый совокупный объем инвестиций в проект создания объектов жилой и коммерческой недвижимости на левом берегу Дона — свыше 60 млрд. руб.

По словам экспертов, реализация всех крупных проектов в Ростове-на-Дону планируется на основе частно-государственного партнерства. Он стал своеобразной экспериментальной площадкой, где отрабатывается взаимодействие федеральных и областных властей с застройщиками и осваиваются возможности применения правил нового Градостроительного кодекса. О массовом замораживании или приостановлении крупных проектов речь пока не идет. «Мы стараемся работать на будущее, сохранить предложение,— говорит И. Далаксакуашвили. — Ведь если сейчас не строить, то через год, когда начнется оживление на финансовых и других рынках, в строительном сегменте, не имеющем предложения, начнется сильнейший кризис. Мы стараемся этого не допустить».

СЕРГЕЙ СУРОВ, ведущий аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer.

ЛЕОНИД САНДАЛОВ, заместитель дирек¬тора агентства недвижимости «Бекар»:

ВЛАДИМИР КУЗНЕЦОВ, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME:

Автор: Эдуард Войтенко, Валерия Миронова

CitySpace №3 , Ноябрь 2008 г.