Офисы остывают

Финансовый кризис заставил компании более рационально подходить к аренде офисов. В результате предложение растет, а ставки снижаются

В конце года в Москве резко провалился спрос на офисные помещения. На рынке расширилось предложение объектов в аренду и на продажу. Арендные ставки пошли вниз. «Арендодатели с несданными площадями пребывают в растерянности. После многолетнего роста цен трудно быстро переключиться и начать охоту на арендатора, раньше ведь он приходил сам», — описывает ситуацию гендиректор риэлтерской компании «Собственник» Илья Шкоп. Брокеры полагают, что пока рынок офисной недвижимости не нащупал дна, поэтому коррекция цен может продолжиться и после новогодних праздников.

Освободите помещение

Увеличение количества выставленных на продажу и аренду коммерческих объектов наблюдалось еще в октябре. По данным компании «Миэль — Коммерческая недвижимость», объем предложения офисов расширился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 75%, а их площадь возросла в 2,3 раза. Аналитики компании GVA Sawyer по итогам третьего квартала подсчитали совокупное предложение качественных офисных площадей. Оно составило 7,8 млн квадратных метров (еще около 0,5 млн поступит на рынок до конца года).

Если раньше уровень вакантных офисных площадей колебался в районе 6–8%, то к осени поднялся до 30%. При этом доля свободных офисов в самом крупном офисном проекте — «Москва-Сити» — в ноябре увеличилась до 25%. Специалисты объясняют это тем, что здесь на локальном субрынке появился большой объем нового предложения. Многие инвесторы желают распродать офисные блоки, выкупленные в период роста рынка, по 6–8 тыс. долларов за квадратный метр.

«В прошлом году объем реализованной площади на московском рынке составил 2,3 миллиона квадратных метров. В этом году планировали реализовать 2,5 миллиона квадратных метров, но, скорее всего, объем продаж снизится до двух миллионов. Совокупное сокращение спроса на коммерческую недвижимость составило порядка 20 процентов», — говорит управляющий директор департамента услуг корпоративным клиентам и собственникам Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев.

«Количество сделок на офисном рынке в октябре-ноябре снизилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — отмечает заместитель директора отдела исследований, руководитель аналитического направления CB Richard Ellis Ирина Флорова. По словам директора департамента по связям с общественностью компании AFI Development Наталии Ивановой, в секторе офисной недвижимости класса А сделок по аренде или продаже площадей крайне мало. При этом возрос интерес арендаторов к офисным площадям класса В. «Сданные офисы пока работают в том же режиме, однако не исключен вариант снижения ставок. С аналогичной ситуацией столкнулись торговые центры. Открытые центры пока не ощутили на себе последствия кризиса, однако существенно замедлилась сдача в аренду новых торговых площадей, поскольку торговые сети или приостановили свою экспансию, или выжидают снижения цен», — говорит она.

Руководитель компании RRG Group Денис Колокольников рассказывает, что на рынке купли-продажи сделки есть, но проходят они с 20–30−процентным дисконтом, хотя в среднем цены предложения в ноябре снизились лишь на 8%.

Офисное разнообразие

Стоит заметить, что рынок аренды офисов весьма гибко отреагировал на изменение конъюнктуры (в отличие от, скажем, рынка жилья). По оценкам г-жи Флоровой из CB Richard Ellis, с октября ставки упали в среднем на 30%. По данным GVA Sawyer, финансовый кризис остудил рынок офисной недвижимости на 10–40%.

Кроме того, владельцы офисных площадей стали проявлять гибкость в переговорах об условиях аренды и готовы предлагать арендаторам более короткие сроки договоров: три года вместо пяти-семи лет. Сокращаются ставки индексации (ранее в договорах аренды прописывались ставки индексации 10–15%), предоставляются помещения с уже выполненной отделкой, тогда как прежде арендатор оплачивал внутреннюю отделку помещений, если въезжал в новое здание.

При этом на рынке стала плавно меняться структура предложения. «Часть собственников пошли на то, чтобы уменьшить площади с больших на мелкие как более ликвидные», — отмечает г-н Колокольников. Появилось больше компактных блоков, предоставляемых в аренду. Если раньше в бизнес-центрах минимальная площадь блока составляла 500 квадратных метров, теперь можно найти помещение площадью от 200 квадратных метров.

Туманные перспективы

Основными жертвами кризиса, по мнению экспертов, станут объекты с завышенными арендными ставками, которые были сданы в аренду в пик роста цен. Аналитики предполагают, что многие компании, желая сэкономить, захотят переехать из центра ближе к окраинам.

«В 2009 году будет наблюдаться уменьшение спроса на покупку офисных площадей, как для собственных нужд компаний, так и в инвестиционных целях, в связи с отсутствием достаточного количества свободных денежных средств и трудностей с их привлечением, что вызовет снижение и коррекцию цен продаж. В течение 2009–2010 годов продолжится уменьшение спроса на офисные площади класса А: в первую очередь со стороны организаций, занятых в финансовой сфере (банки, инвестиционные компании), доля которых в общем спросе на офисную недвижимость до кризиса составляла 20 процентов», — прогнозируют аналитики GVA Saywer. По их расчетам, спрос на класс А может снизиться на 120 тыс. квадратных метров (при ставке 1090 долларов за метр), а на класс В — на 140 тыс. квадратных метров при сохранении ставки 740 долларов за метр.

Ожидается увеличение доли свободного предложения субаренды в связи с сокращением работников ряда компаний и предприятий (предоставление в аренду офисных помещений с выполненной отделкой, мебелью и офисной техникой).

При этом брокеры не устают повторять, что рано или поздно спрос восстановится. Тогда-то и обнаружится, что офисов вновь не хватает, поскольку из-за кризиса многие перспективные проекты оказались замороженными. Г-жа Флорова из CB Richard Ellis предполагает, что предложение офисных площадей в 2009 году сократится на 50% и продолжит уменьшаться в 2010 году. Это, по ее мнению, может привести к росту ставок аренды уже во второй половине 2009 года, а в 2010−м ставки могут достичь докризисного уровня.

Впрочем, многие игроки рынка недвижимости придерживаются пессимистичного сценария, согласно которому падение арендных ставок в 2009 году составит 30–40%.

Автор: Илья Ступин

«Эксперт» №49 (638), 15 декабря 2008 г.