Рынок коммерческой недвижимости пережил ценовой обвал

В 2008 г игроки рынка коммерческой недвижимости активно занимались строительством новых объектов. В результате сегмент офисов класса А оказался перегрет. На рынке торгово-развлекательных площадей спрос уравновесил предложение. Грянувший осенью мировой финансовый кризис заставил многих арендаторов отказаться от расширения сети торговых точек и уменьшить площадь арендуемого офиса. Поэтому год закончился резким падением арендных ставок и цен на коммерческую недвижимость.

ЭКСПЕРТЫ

Дмитрий Агапкин, директор управляющей компании «Плаза — ДевелопментСервис»

Анна Капустина, директор управляющей компании «Сити-Парк»

Виктор Лебедев, генеральный директор девелоперской компании «Энергоинвест»

Дэвид Лэнг, исполнительный директор компании «Западный Берег Девелопмент»

Кирилл Матвеев, директор управляющей компании «Молния-Инвест»

Ксения Тенькова, директор компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer в Челябинской области

Вахтанг Чикаберидзе, директор по маркетингу компании «Западный Берег Девелопмент»

Сколько еще будут падать арендные ставки и цены на коммерческую недвижимость?

Как девелоперы будут наполнять арендаторами свои бизнес-центры класса А?

Когда рынок вернется к докризисному состоянию?

По итогам 2008 г. ставки аренды на объекты челябинской коммерческой недвижимости в первые за последние три года показали отрицательный прирост. Например, бизнес-дом «Спиридонов» до конца сентября — начала октября сдавался в аренду не ниже 700 руб. за кв. м в месяц, в середине декабря аренда упала до 500 руб. за кв. м (данные компании MD&T, регионального представителя GVA Sawyer в Челябинской области). «Рекком-Палас», который сдавался в аренду за 1,3 тыс. руб. в месяц, в начале декабря предлагался арендаторам по 700-800 руб. за кв. м. в месяц. «Сделкой осени 2008 г. можно считать заключение компанией «Промышленные инвестиции» договора аренды площадей в ДЦМК «Челябинск-СИТИ». Реальная ставка, по которой прошла эта сделка, скорее всего, существенно ниже декларируемой руководством ДЦМК ставки в 2 тыс. руб. за кв. м. Предположительно — не выше 900 руб. за кв. м. без эксплуатационных расходов», — говорит директор компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer в Челябинской области КСЕНИЯ ТЕНЬКОВА.

Финансовый кризис уронил арендные ставки?

Ставка аренды на офисы класса А (без учета НДС и эксплуатационных расходов) уменьшилась на 6,6%, в классе В+ она упала на 24,5%, в В- цена аренды сократилась на 9,6%, в С — осталась без изменения, несмотря на инфляцию (данные компании MD&T, регионального представителя GVA Sawyer в Челябинской области).

Аренда площадей в ТРК «Горки» для якорных арендаторов уменьшилась на 10%. Аренда в ТРК «КУБА» для «якорей» подешевела сильнее: на 30%. В ТРК «Фокус» — на 21%. Ставки аренды в сегменте стрит-ритейла упали на 21,1-34,5%. Стоимость аренды отдельно стоящих торговых зданий уменьшилась на 22,2-44,4% (данные компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer в Челябинской области).

Цена квадратного метра офисной недвижимости класса В+ упала на 14,2%. «Квадрат» в офисах класса В- подешевел на 20,5%. Цены на помещения стрит-ритейла во всех районах города, кроме Центрального, снизились на 18,2-23,1%. «Если за дату границы между «кризисом» и «не кризисом» взять начало августа, то торговое помещение стрит-ритейла в хорошем местоположении (пр. Ленина, Алое Поле) за 1 кв. м. стоило в среднем 200-210 тыс. руб., и это никого не шокировало. Сейчас покупатель готов обсуждать такие помещения на уровне 150 тыс. руб. за кв. м. Офисы класса В-, которые продавались в августе по цене 90-100 тыс. за кв. м, сегодня предлагаются за 60 тыс. руб. за кв. м. Хотя «Энергоинвест» на свои объекты повысил заявленную ранее цену в 90 тыс. руб. за кв. м до 105-125 тыс. руб.», — отмечает Ксения Тенькова.

До конца сентября 2008 г. ставки аренды на челябинскую коммерческую недвижимость росли. По данным компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer в Челябинской области, ставка аренды на офисы класса А увеличивалась примерно на 1% в месяц, на офисные помещения класса В+ — на 1,5% в месяц, В- — на 1,7% в месяц. Аренда площадей в качественной торгово-развлекательной недвижимости дорожала в среднем на 0,8-1,2% в месяц.

Основной причиной изменения ценовой динамики стал мировой финансовый кризис. По словам Ксении Теньковой, из-за кризиса многие арендаторы закрыли бизнес, другие — уменьшили арендуемые площади. В результате количество предложений на рынке коммерческой недвижимости резко выросло. «С октября рынок стал рынком арендатора и покупателя. Те помещения стрит-ритейла, которые сдавались по 2 тыс. руб. за кв. м, теперь обсуждаются по ставке в 1-1,2 тыс. руб. за кв. м. Причем арендаторы выходят все с новыми и новыми предложениями о снижении. Такое впечатление, что у кого-то из ритейлеров дела на самом деле пошли хуже, а кто-то просто решил поправить свои дела под шумок», — говорит Ксения Тенькова.

Девелоперы переоценили спрос на офисы класса А?

По информации компании «Западный Берег Девелопмент», по итогам 2008 г. наибольшая доля вакантных площадей (34%) образовалась в сегменте офисной недвижимости класса А. По сравнению с 2007 г., объем рынка качественной офисной недвижимости (классов А и В) вырос на 37,24%, при этом общий объем используемых в качестве офисов помещений превысил 1,3 млн кв. м.

Помимо последствий мирового финансового кризиса, причиной огромного количества пустующих офисов верхнего сегмента (в нише офисов класса В пустует около 10%) стало активное строительство. По некоторым оценкам, в ближайшие два года доля офисов премиум-сегмента достигнет 80% от общего количества офисных площадей, которые находятся в центральной части Челябинска. Только лишь в квадрате, ограниченном улицами Российской, Советской, пр. Ленина и набережной Миасса, строится шесть офисных зданий совокупной площадью около 25 тыс. кв. м, позиционирующихся в классе А. Активный вход игроков в премиальный сегмент рынка грозит перенасыщением уже в ближайшем будущем. «Никаких предпосылок для того, чтобы большинство из этих новостроек оказалось востребовано, нет», — категоричен генеральный директор девелоперской компании «Энергоинвест» ВИКТОР ЛЕБЕДЕВ.

Популярность премиум-сегмента среди застройщиков объясняется просто: позиционирование офисного объекта в классе А дает возможность установить максимально высокие арендные ставки. Без манипуляций с классами и ставками офисный проект в центре Челябинска будет окупаться в среднем 8-10 лет. Если же здание класса В выдать за бизнес-центр класса А, можно сократить сроки окупаемости проекта до 5-6 лет, рассказывают игроки на условиях анонимности.

По темпам развития спроса на качественные офисы Челябинск стоит на менее выгодных позициях, чем рынки центральных российских мегаполисов, говорят эксперты. Основная причина в том, что столица Южного Урала является третьестепенным по российским масштабам городом, отмечают в компании «Энергоинвест», опираясь на мнения иностранных консультантов из Colliers International, Ernst & Young, CB Richard Ellis, Fleming Family & Partners, Jones Lang LaSalle и Knight Frank. На первом уровне в инвестиционной иерархии российских городов традиционно стоят Москва и Санкт-Петербург. На втором — крупные макрорегиональные центры: Ростов-на-Дону, Самара, Екатеринбург и Новосибирск. «Федеральные компании открывают свои филиалы в Москве, Екатеринбурге и других центральных городах. Практически каждая серьезная компания стремится быть представленной на их территории. Это создает дополнительный спрос на офисы. Города третьего уровня до статуса делового центра не дотягивают. Их офисный рынок почти полностью зависит от спроса со стороны местных предпринимателей. Европейский Банк Реконструкции и Развития сегодня в Челябинске представлен? А Всемирный банк? Мировые консалтинговые агент­ства Standart & Poors, Ernst & Young? Кто сегодня из федеральных или международных операторов имеет представительство в Челябинске!?» — восклицает Виктор Лебедев.

Дефицита торговой недвижимости больше нет?

В течение года новая торговая и торгово-развлекательная недвижимость в Челябинске строилась постоянно. В результате, по статистике компании «Западный Берег Девелопмент», в декабре 2008 г. спрос и предложение на рынке торговой недвижимости впервые за последние 1,5-2 года оказались уравновешены. Объем рынка качественной торговой недвижимости увеличился на 33,9% — до 242,9 тыс. кв. м. Общий объем торговых площадей по итогам года составил 910,3 тыс. кв. м. Были запущены ТРЦ «Куба» (общая площадь — 50 тыс. кв. м, торговая — 28 тыс. кв. м), ТЦ «Карнавал» (8,5 тыс. кв. м торговой площади), ТРЦ «Северо-Западный» (торговая площадь — 27 тыс. кв. м). На 2009 г. намечено открытие ТРЦ «Родник» (140 тыс. кв. м).

Несмотря на такие, казалось бы, впечатляющие темпы строительства новой торговой недвижимости, до сентября-октября 2008 г. в Челябинске сохранялся дефицит качественных торговых площадей. Особо остро он чувствовался на фоне возраставшего интереса к городам-миллионникам со стороны федеральных торговых сетей, которые предъявляют серьезные требования к уровню предлагаемых помещений. Например, появление челябинского гипермаркета «НАШ» сети «Седьмой континент», планировавшееся еще с конца 2004 г., стало возможным только с открытием двумя годами позже ТРК «Горки», чьи параметры наконец устроили москвичей. Исполнительный директор управляющей компании «Молния-Инвест» КИРИЛЛ МАТВЕЕВ (ТРК «КУБА»): «Практически ни один федеральный оператор даже не будет рассматривать торговый комплекс меньше 30 тыс. кв. м». Коммерческий директор управляющей компании «Сити-Парк» (ТРК «Горки») АННА КАПУСТИНА: «Федеральные компании предъявляют серьезные требования к внешнему и внутреннему виду своего магазина: к его площади, конфигурации и местонахождению в комплексе, к дизайну интерьера, оборудования и т. д.».

В 2008 г. в условиях финансового кризиса федеральные компании сбавили темпы экспансии в Челябинск. Ксения Тенькова: «Подавляющее большинство федеральных торговых операторов не готовы вести диалог о развитии в Челябинске до весны 2009 г. В их числе «Терволина», «СитиОбувь», Miss Sixty, Maratex, «Седьмой континент», Modis, ресторанные сети RestUnion, Tinkoff, «Арпиком» и др.».

Предложение в сегменте торговой недвижимости превысит падающий спрос, и разница будет расти. «Это связано с тем, что в 2009 г. у людей свободных средств будет меньше, определенные покупки они отложат, перейдут на более дешевые бренды. Кроме того, к строительству в 2009 г. заявлен еще ряд торговых объектов, а арендаторы в ТРК уже дублируются», — говорит директор по маркетингу компании «Западный Берег Девелопмент» ВАХТАНГ ЧИКАБЕРИДЗЕ.

Доля качественной недвижимости увеличится?

По прогнозам экспертов, в условиях кризиса в наиболее выгодном положении окажутся собственники крупных качественных объектов. Именно в их торговые и торгово-развлекательные центры будут стремиться выжившие ритейлеры. Как отмечает Вахтанг Чикаберидзе, в крупных качественных ТЦ и ТРЦ прибыль с одного кв. м торгового зала на 40% больше, чем в отдельно стоящих бутиках и магазинах. «Стрит-ритейл (первые этажи и отремонтированные советские магазины) опустеет. Об уровне падения арендной ставки на такую недвижимость судить рано, так как снижение спроса усугубится закрытием нерентабельных магазинов продуктовых и непродуктовых сетей», — считает г-н Чикаберидзе.

По прогнозам экспертов, в ближайшие 5-7 лет офисное строительство будет перемещаться из центральной части города в прилегающие к центру районы (начало Северо-Запада, ближние кварталы Ленинского и Тракторозаводского районов). По мнению директора управляющей компании «Плаза — ДевелопментСервис» ДМИТРИЯ АГАПКИНА, катализатором этого процесса станет снижение транспортной доступности центра города. В сегменте офисной недвижимости наиболее востребованы будут офисы класса В. Спрос на такие объекты формирует подрастающий малый бизнес, который ощущает, что его развитие ограничивается ресурсами и возможностями внеклассовых (некачественных) офисных помещений, например, нехваткой телефонных линий.

По подсчетам исполнительного директора компании «Западный Берег Девелопмент» ДЭВИДА ЛЭНГА (реализует ряд девелоперских проектов в Челябинске), по итогам 2008 г. ставка капитализации (чистый операционный доход, деленный на рыночную стоимость объекта и умноженный на 100%) качественных торговых объектов в Челябинске составила примерно 10%. По оценкам других экспертов, в 2009 г. она будет равна 14-15%. «Ставку капитализации для челябинской коммерческой недвижимости определить очень трудно. Дело в том, что она выводится на основе данных о продаже объектов за последние несколько лет. В столице Южного Урала за прошедшие десять лет их было продано недостаточно. Поэтому мы использовали собственные расчеты», — делает оговорку г-н Лэнг.

Дэвид Лэнг полагает, что в начале 2009 г. кризис почувствуется более остро. Ситуация будет ухудшаться вплоть до последней четверти 2009 г. К этому времени уровень безработицы вырастет в два раза. Часть людей, доходы которых до кризиса гарантировали им принадлежность к среднему классу, перейдут в класс ниже среднего. В 2010 г. ситуация начнет стабилизироваться, и только к 2011 г. уровень доходов населения вернется к докризисному уровню. К этому времени проекты, которые были заморожены во время кризиса, начнут возобновляться, однако спрос на рынке коммерческой недвижимости будет намного превышать предложение. «Поэтому глупо выводить инвестиции из России. Умные девелоперы, которые продолжат работать над проектами в России в течение 2009 г., смогут первыми удовлетворить спрос на рынке, когда ситуация стабилизируется. У них будет значительное конкурентное преимущество. Кроме того, следует учитывать, что стоимость строительных работ будет примерно равна той, которая была в 1999 г.», — считает г-н Лэнг.

Автор: Александр Чирков

Деловой квартал Челябинск №47 (143), 22 декабря 2008 г.