Надо продавать
В ноябре петербургские бизнес-центры почувствовали отток арендаторов. При этом действующие комплексы по-прежнему сохраняют заполняемость, близкую к 100%, и не готовы поступаться ставками. Владельцы офисных новостроек вынуждены быть гибкими. Самый интересный вопрос: что будет дальше?
Цены на жилье в 2009 г. в Петербурге могут упасть до 60 000 руб. за 1 кв. м, прогнозируют эксперты GVA Sawyer. Снижение цен будет происходить на фоне сокращения ввода жилья.
Сдадут — не сдадут
В 2008 г. застройщики могут сдать не более 2,4 млн кв. м, говорится в отчете GVA Sawyer. К концу 2008 г. по планам горадминистрации должно быть введено 2,7 млн кв. м, эта цифра не корректировалась, возражает пресс-секретарь комитета по строительству Петербурга Анна Миронова. В 2009 г., по докризисным прогнозам, город собирался получить от застройщиков 2,8 млн кв. м. Вот эти планы могут быть изменены — это будет ясно в январе, заявила она.
Дефицит жилья будет нарастать, и в 2010-2011 г. объем ввода может составить до 40% по сравнению с 2008 г. Это отбросит рынок к показателям 2003-2004 гг., считают аналитики GVA Sawyer.
Компании не вкладываются в покупку новых участков, что через 1,5-2 года приведет к дефициту, согласен гендиректор компании «Пионер» Александр Погодин. «Строймонтаж» заморозил проекты, к строительству которых еще не приступали, заявляет его президент Артур Кириленко.
Вместе с объемом предложения будет падать и спрос, а за ним и цены. Поэтому в GVA Sawyer не исключают, что уже в первом полугодии 2009 г. новостройки подешевеют на 10-15%, т. е. до 80 000 руб. за 1 кв. м. Сейчас цена предложения составляет 100 000 руб. за 1 кв. м. До конца 2009 г., по прогнозу GVA Sawyer, возможно снижение цены 1 кв. м на 40% до 60 000 руб. Рост цен может начаться не ранее 2010 г.
Земли будет больше
Участки, не проданные городом в этом году, будут выставлены на торги в следующем — возможно, дешевле, говорит Миронова.
В этом году из запланированных городом к продаже 11 территорий под комплексную застройку город смог найти покупателей на два участка (шли одним лотом): в Курортном районе участки площадью 13 га и 25 га были проданы за 255 млн руб. при стартовой цене в 180 млн руб.
29 декабря город еще раз попытается найти покупателя на 24 га на ул. Луговой, стартовая цена за участок, предназначенный под комплексное освоение, снижена почти в два раза — со 151 млн до 82,9 млн руб.
В 2009 г., говорит Миронова, город сможет предложить рынку минимум 75 участков, девять из которых — под комплексное освоение.
Но вряд ли в 2009 г. продажи пойдут лучше, ведь найти серьезное финансирование — проблема, говорит один из чиновников на условиях анонимности. Только инженерная подготовка 100 га оценивается в $100 млн, в период кризиса вкладывать такие деньги никто не будет, согласен президент Гильдии управляющих и девелоперов Петербурга Александр Ольховский.
Уменьшение цен на землю, а также снижение себестоимости будут позитивными новостями для девелоперов в 2009 г. отмечает Игорь Кокорев из «Knight Frank Санкт-Петербург». Начинать новые проекты будет сложно еще несколько месяцев, а вот для покупки земли в целях развития бизнеса и для формирования пула участков под будущие проекты время удачное, считает он.
Кокорев говорит, что цены на землю могут снизиться не менее чем на 30%. Уже сейчас есть предложения участков под застройку на 50% дешевле, чем летом, добавляет Николай Казанский из Colliers International.
Сейчас нижняя граница себестоимости 1 кв. м панельного жилья составляет 55 000 руб., кирпично-монолитного — 66 000 руб., подсчитывает директор по маркетингу «Строймонтажа» Илья Логинов. В 2008 г. она может еще опуститься, считает он.
Экономить на всем
В кризис застройщикам нужно ориентироваться на рентабельность проектов в 3-8%, а не на привычные 15-20%, считает гендиректор «Ленстройтреста» Александр Лелин.
Компании в первую очередь сократят расходы на персонал, говорит замгендиректора «Ремиса» Борис Троников. Гастарбайтерам будут понижать или просто не выдавать зарплату — это позволит выгадать миллионы рублей на каждом объекте, добавляет он. Строители будут оттягивать сроки по оплатам подрядчикам, добавляет замдиректора «Петербургской недвижимости» Сергей Себелев.
Торговать и торговаться
Наиболее комфортно в следующем году будут чувствовать себя стрит-ритейл, небольшие торговые центры и бутики, а вот большим торгцентрам, где помещения нарезаны крупными площадями, придется пересматривать концепции, считает директор по развитию Praktis CB Сергей Федоров. Уже сейчас ритейлеры активно рассылают письма арендодателем с просьбой снизить ставку на 15-30%, говорит директор Maris Properties in association with CB Richard Ellis Максим Михайлов. По данным Astera St. Petersburg, в ноябре торговые площадки подешевели на 30-35%, а цены продаж уменьшились еще больше — на 40-45%.
По прогнозу Федорова, в 2009 г. возможны поглощения крупными российскими или иностранными ритейлерами мелких компаний. В условиях кризиса возможны поглощения в любом сегменте — под предлогом необходимости финансового оздоровления проблемных компаний, уточняет председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.
Иностранные сети пока не отказались от планов выхода в город. В частности, французская Carrefour ищет участки, а в планах финского холдинга SOK открыть еще пять гипермаркетов, напоминает Федоров. Представитель Carrefour Russia Алексей Шавензов согласился, что компания заинтересована в петербургском рынке, но раскрыть ее планы отказался.
По данным Astera, в 2009 г. заявлено к вводу 927 675 кв. м торговых площадей, но будет введено около 350 000 кв. м (37,7%). Пострадают вновь вводимые торговые комплексы, им будет сложнее найти арендаторов, существующие скорее всего сохранят заполняемость при условии еще большего снижения ставок аренды, считает Михайлов. Проблемы с заполняемостью могут быть у офисных проектов класса А, добавляет Казанский.
Автор: Надежда Зайцева
Ведомости – Санкт-Петербург №238 (2260), 16 декабря 2008 г.
