Конъюнктурные пророчества
В ноябре петербургские бизнес-центры почувствовали отток арендаторов. При этом действующие комплексы по-прежнему сохраняют заполняемость, близкую к 100%, и не готовы поступаться ставками. Владельцы офисных новостроек вынуждены быть гибкими. Самый интересный вопрос: что будет дальше?
Однако делать сегодня прогнозы на 2009 год — занятие увлекательное, но не имеющее большой практической пользы. Впервые за историю рынка события развиваются столь динамично, что уважаемые эксперты от недели к неделе меняют точку зрения, а девелоперы, на ходу перекраивающие проекты, путают карты аналитикам.
В целом предварительные итоги 2008-го в офисном сегменте весьма позитивны. Специалисты Colliers International предрекают, что годовой прирост площадей будет самым высоким за весь «период наблюдений» — около 300 000 кв.м (подробнее см. материал на стр. 19). По данным Becar Realty Group, в эксплуатацию будет введено около 270 000 офисных «квадратов».
Среди проектов, которые вышли на рынок в этом году, — Renaissance Plaza на ул. Марата (офисная площадь — 29 000 кв.м; класс А), «Авеню» на Петроградской наб. (16 800 кв.м; В+), «Арена Холл» на пр. Добролюбова (20 000 кв.м; В+), «Аэроплаза» на Стартовой ул. (22 000 кв.м; А), I очередь «Парадного квартала» рядом с Таврическим садом (10 000 кв.м; А), «Австрийский бизнес-центр» на Пироговской наб. (4900 кв.м; А), Bolloev Center в пер. Гривцова (8000 кв.м; А), II очередь «Сенатора» на 17-й линии В.О. (10 000 кв.м; А), «Выборгская застава» на Б. Сампсониевском пр. (15 700 кв.м; В), «Лидер» на пл. Конституции (28 000 кв.м; В), «Фернан Леже» на Кондратьевском пр. (10 000 кв.м; В), «Москва» на пл. А. Невского (6400 кв.м; В) и др.
Доля проектов класса А в структуре нового предложения неуклонно увеличивается. По оценке Becar Realty Group, за три квартала 2008-го рынок пополнился 91 600 кв.м площадей этого уровня.
Игра на выбывание
Прогнозы аналитиков относительно ввода офисных центров в 2009 году расходятся как никогда. «Буквально с каждым днем проектов, о которых мы можем с уверенностью сказать, что они дойдут до финиша, становится меньше. Общая тенденция: девелоперы бросают все силы на завершение начатых строек и откладывают какие-либо решения по проектам, находящимся на старте», — говорит Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank St.Petersburg.
Такой стратегии, в частности, придерживаются сетевые девелоперы: УК «Теорема», ХК «Империя», «Адамант», «ЛС-Риэлти» (структура холдинга «ЛенСпецСМУ»).
Последняя завершает торгово-деловой центр на наб. реки Смоленки, а офисные проекты, пока пребывающие на «бумажной стадии»: «Удельный парк» на Коломяжском пр., БЦ на Богатырском пр., а также II очередь «Биржевого комплекса», — приостановлены.
Группа ЛСР заморозила проект делового квартала «Электрик Сити» на пр. Медиков общей площадью около 340 000 кв.м (см. материал на стр. 6).
Инвестиционный мортиролог стал пополняться и стройками с иностранным участием. В ноябре появилась информация о том, что шведский инвестфонд Ruric AB намерен продать проекты создания МФК «Театральный» на наб. Мойки, 96 (более 200 000 кв.м) и БЦ на наб. р. Фонтанки, 57.
Австрийский концерн Warimpex Group — инвестор МФК Airportcity — заморозил II очередь комплекса рядом с Пулково-2. При этом работы над первым блоком МФК (54 000 кв.м), состоящим из двух бизнес-центров и гостиницы Crown Plaza на 300 номеров, продолжаются и должны финишировать в 2010-м.
По прогнозу специалистов Colliers International, в 2009-м будут сданы в эксплуатацию порядка 310 000 кв.м офисных площадей категорий А и В — против ожидавшихся 670 000 кв.м. В компании Knight Frank также оценивали планируемый ввод качественных офисов на уровне 600 000-700 000 кв.м, но рассчитывают только на 25-30% от этого показателя.
В ASTERA St.Petersburg поручатся примерно за 160 000 кв.м — вместо предполагавшихся, по данным экспертов этой фирмы, 545 000 «квадратов».
Довольно оптимистично смотрят на перспективы офисного рынка в Becar Realty Group: с учетом сдвига сроков по несданным в 2008-м проектам в 2009-м можно ожидать ввода 340 000-350 000 кв.м (около 25 бизнес-центров).
Среди проектов, которые с большой вероятностью выйдут на рынок, — фактически завершенный БЦ «Линкор» на Петроградской наб. (класс А), БЦ «Невский Плаза» на Невском пр. (А), «Атлантик-Сити» на ул. Савушкина (В+), «Пулково Скай» (В+) на Стартовой ул., вторые очереди БЦ «Бенуа» на Свердловской наб. (А) и «Обуховъ-центр» на пр. Обуховской Обороны (В+) и др.
Продолжаются работы над многими комплексами, которые сдаются в эксплуатацию «порционно», хотя вполне вероятно, что график ввода новых блоков и их площади будут скорректированы. «Мы не намерены сворачивать проекты, — говорит коммерческий директор ИСГ «Сплав» Филипп Леонов. — В сентябре 2008-го была открыла II очередь «Кондратьевского квартала» — БЦ «Фернан Леже», сейчас ведутся проектные изыскания по III очереди. Развивается и деловой комплекс «Портал».
Ставки не сделаны
Относительно динамики арендных ставок и будущей заполняемости объектов эксперты высказываются чрезвычайно осторожно: тема эта для рынка, который с начала века демонстрировал неуклонный рост, весьма болезненная. Пока все опрошенные считают: коллапса спроса и свободного падения цен не будет.
«За два последних месяца мы подписали два крупных контракта — по 800 кв.м каждый — в БЦ класса В. Конечно, арендаторы просят скидки, но мы пока держимся, и они от нас не съезжают», — комментирует Наталья Скаландис, директор по управлению УК «Бекар».
«Некоторые компании сокращают офисы, например с 500-600 кв.м до 200. Кто-то уходит, чтобы найти более дешевый вариант. Не секрет, что часть собственников уже демпингует, правда, относится это в основном к новым комплексам. Пока мы компенсируем потери за счет привлеченных арендаторов. Загрузка объектов, которыми мы управляем, превышает 95%. Скидок не даем», — рассказывает генеральный директор МК ПСБ Артур Ким.
«Если арендатор просит снизить ставку на 15%, мы предлагаем ему вместо этого на столько же сократить занимаемые площади. Каждый случай индивидуален. Мы, безусловно, стали гибче, но о каких-то дисконтах готовы говорить только с компаниями, занимающими офисы от 1000 кв.м. В БЦ категории В уровень вакансий — в пределах 3%. По II очереди БЦ «Бенуа» (класс А) отказы от договоров были», — говорит Борис Жуков, генеральный директор УК «Теорема».
«Два БЦ класса А, которые мы сейчас выводим на рынок, сдаются в аренду с существенными скидками. Чтобы не рисковать, мы готовы отдавать площади по $45/кв.м в месяц вместо запланированных $70. За счет такой ценовой политики по объекту на 17-й линии рассчитываем достичь 100%-й загрузки уже к Новому году.
В действующих комплексах о своих сложностях нам заявили около 10% арендаторов. Ставки не снижаем, предлагаем им немного ужаться. Прежде всего, страдает малый бизнес. Очень грустно, что эти фирмы уходят от нас в никуда, сворачивая свою деятельность. Все новые контракты стараемся заключать в долларах», — делится опытом генеральный директор УК «Сенатор» Андрей Пушкарский.
Насколько известно «НП», 30%-ю скидку дают в строящемся БЦ «Атлантик-Сити».
«В новом БЦ «Линкор» мы готовы обсуждать дисконты от 5% (на блоки свыше 200 кв.м) до 20% (если речь идет об аренде этажа — 3000 кв.м). Я считаю это временной мерой: арендаторы, которые воспользуются таким предложением, будут в выигрыше. В БЦ на Невском, 38 о скидках речи не идет», — рассказывает Ольга Мицеловская, генеральный директор МК БФА.
«Многие собственники и управляющие бизнес-центров еще не прочувствовали ситуацию, но снижения ставок не избежать, прежде всего в переоцененном классе А. По оптимистичным прогнозам оно составит 5-10%, по пессимистичным — 15-20%. При этом в демократичных деловых комплексах (категорий В- и С) расценки могут немного и подрасти, потому что именно такие помещения окажутся в ближайшее время наиболее востребованными», — уверен руководитель отдела маркетинговых исследований компании «Практис. Консалтинг и брокеридж» Роман Уревич.
В Jones Lang LaSalle осторожно говорят о снижении в пределах 5% для действующих БЦ и о том, что падение «может превысить 10%» в новых комплексах.
«В 2009-м можно прогнозировать уменьшение постоянной части ставок (без учета коммунальных услуг и НДС) на 10-12%. Однако на счета, выставляемые арендаторам, помимо инфляции будут влиять возможные изменения тарифов и рост цен на энергоносители», — рассуждает директор по маркетингу Becar Realty Group SPb Наталья Черейская.
В Knight Frank отмечают усиливающееся ценовое расслоение: объекты в центре города могут сдаваться вдвое дороже, чем аналогичные на периферии.
Специалисты петербургского офиса компании GVA Sawyer считают, что к весне 2009-го ставки на качественные офисы могут снизиться на 10-15%, составив в среднем 15 000-16 000 руб./кв.м в год для класса А и 11 000 -11 500 руб. для класса В (без НДС).
Но если к этому моменту положение дел в экономике не прояснится, возможно падение расценок на все 30-40%. Загрузка БЦ класса А будет существенно ниже, чем объектов категории В: 20-30% вакансий против 10-15%. Такая ситуация может продлиться до середины 2010-го, полагают в GVA Sawyer.
Автор: Анастасия Ясинская
«Недвижимость и строительство Петербурга» № 48 (532) , 08 декабря 2008 г.
