Вот моя деревня, вот мой терминал

Похоже, на рынке складской недвижимости появился новый формат. Точнее сказать, он еще только в проекте, но его реализация обещает весьма существенные дивиденды как самим девелоперам, так и государству. Речь о строительстве мегаобъектов — так называемых логистических деревень. Впрочем, пока даже само название трактуется экспертами по-разному, например, как терминальная деревня. Ключевое слово тем не менее не меняется. При помощи наших экспертов мы попробовали разобраться, что же означает этот почти сельскохозяйственный термин.

К истории вопроса

Разумеется, к деревенскому быту новый складской формат не имеет никакого отношения. В названии просматривается дань лишь месту положения мегаобъекта — за пределами городской черты. Многие деловые источники сходятся во мнении, что понятие «логистическая деревня» возникло в нашей стране в 2005 году, когда на уровне правительств крупных областей появились заявления о строительстве крупных логистических хабов, включающих широкий спектр инфраструктуры. Известно, что губернатор Свердловской области Эдуард Россель поручил своему правительству разработать программу развития транспортно-логистической системы Свердловской области. В ответ на это Владимир Молчанов, министр промышленности и энергетики области заявил, что проблемы логистики на Урале можно решить посредством создания «логистической деревни», то есть комплекса, который обеспечит доставку,обработку и транспортировку грузов с широким географическим охватом. А месяц назад председатель комитета по транспортно-транзитной политике Николай Асаул, выступая на очередном заседании правительства Петербурга, сказал следующее: «К 2010 году в городе должны появиться две-три современные логистические деревни». Похоже, на рынке наметилось новое направление развития бизнеса. Итак, что же представляют собой эти самые деревни?

Особое понятие

Большинство экспертов в области логистики и складской недвижимости, говоря о мегаобъектах, склонны апеллировать уже известными терминами, такими как «логистические центры и парки», «интермодальные склады», «мультимодальные комплексы» и «логистические хабы». По мнению Андрея Бушина, генерального директора компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», этим объектам можно дать общее определение — крупные складские комплексы. Они служат для обработки большого объема грузов, обслуживания различных видов транспорта, задействованного в перевозках, и распределения грузовых потоков по регионам страны.

Эксперт по транспортной логистике, консультант комитета по транспортно-транзитной политике Санкт-Петербурга Александр Головизнин вообще считает, что логистическая деревня — это то же самое, что и логистический парк с единой управляющей компанией. При этом специалист уточняет: логистическая деревня подразумевает также наличие современной инфраструктуры и широкого спектра услуг.

А вот эксперт-аналитик по маркетингу компании GVA Sawyer Екатерина Каштанова уверена: логистические деревни — особое понятие. «Их структура включает в себя складские комплексы, стоянки для большегрузных машин, гостиницы, заправочные станции». Располагаться они должны близ многополосных магистралей. Обязательно наличие железнодорожной станции на территории и близость аэродрома для обеспечения транспортировки груза воздушным путем. «Именно широкий состав инфраструктуры отличает ее от традиционного логистического комплекса, состав которого в большинстве случаев ограничивается терминалами, логистическим центром и минимальным набором инфраструктуры (столовая, кафе). Однако по причине недавнего появления как самого термина, так и проектов строительства точного понятия «логистическая деревня» еще не сформировано», — заключила эксперт-аналитик.

Каковы плюсы?

Идея возникновения логистических деревень в России связана с решением властей о централизации обработки грузовых потоков. «С учетом ежегодного прироста импорта товаров и увеличения производства в стране необходимость таких комплексов возникла эволюционным путем», — поясняет А. Бушин. «В нашей стране, отличающейся особенно крупными масштабами территорий, логистические деревни могут оказаться оченьудобным форматом для развития бизнеса, — комментирует Е. Каштанова. — В особенности это касается городов и областных центров, расположенных на пересечении или рядом с крупными транспортными узлами, где проходят грузовые потоки». Соответственно создание складского мегаобъекта включает массу всевозможных услуг, направленных главным образом на:

• персонал (для сотрудников постоянного и переменного составов на территории деревни или рядом с ней могут быть построены офисы, гостиницы, кафе, магазины и даже жилье с объектами социальной инфраструктуры);
• грузы (их обрабатывают, размещают, хранят и организуют дальнейшую транспортировку);
• транспорт (возможно строительство дополнительных дорог, железнодорожных веток, заправочных станций, авторемонтных мастерских, парковок и т.п.).

Итак, преимущества от появления логистических деревень, по мнению экспертов, очевидны: происходит оптимизация складского процесса, он становится менее затратным по времени, а также способствует экономическому развитию того или иного региона.

Идейные вдохновители

Вопросы — строить, не строить и если строить, то где и кто этим займется, решаются на уровне региональных властей. А вот право войти в проект можно получить, только участвуя в тендере. Как правило, приоритет отдается известным компаниям, имеющим опыт подобной деятельности. «Например, инвестировать в строительство логистической деревни на Урале предполагается в рамках частно-государственного партнерства, — поясняют эксперты по маркетингу компании GVA Sawyer. — Значительные средства в проект намерены вложить несколько организаций: Свердловская железная дорога, федеральные и иностранные транспортно-логистические компании. Кроме того, представители Евро-Азиатского международного транспортно-логистического центра (ОАО «ЕАМТЛЦ») направили в Министерство транспорта РФ предложения по выделению бюджетных средств. Государственные инвестиции планируется направить на реконструкцию железнодорожных станций, строительство автомобильных подъездов и путепроводов».

На данный момент существует два крупных проекта. Это план по возведению логистической деревни в Свердловской области, который включен в Федеральную целевую программу «Модернизация транспортной системы России на 2002-2010 годы» в качестве главного грузоперерабатывающего комплекса Уральского федерального округа. И концепция развития терминально-складской инфраструктуры Санкт-Петербурга, так как Северная столица обладает всеми ресурсами для строительства логистических деревень. Как сообщил Н. Асаул, по подсчетам комитета по транспортно-транзитной политике, в настоящее время общая площадь складских объектов в Питере составляет около 6,3 млн кв. м, а производственные и торгово-распределительные терминалы занимаюттерритории в 59,7 и 322,1 га соответственно. Всем этим складским объектам необходима единая концепция управления и развития.

Смычка деревни и города

Идеи, которые пытаются воплотить в современной России, за рубежом осуществлены уже давно. Известно, что первый распределительный центр по модели логистической деревни был построен в немецком городе Бремене в 1985 году, а логистические парки возникли и того раньше, в начале 1970-х. Началось все с федеральной программы, которую разработало Министерство транспорта Германии. На основе анализа грузопотоков были выбраны узлы транспортной сети для более удобного и выгодного во всех отношениях размещения логистических центров. Проектирование и строительство всех объектов проходило при содействии властей федеральных земель и отдельных городов. «Теперь такие проекты реализуются зачастую под конкретного арендатора, его технологии работы и грузы, с которыми он работает, — рассказывает А. Бушин.— Это основной принцип строительства складской недвижимости за границей». А вот возведение спекулятивных и универсальных складов встречается значительно реже. Однако не все так просто. Например, в Великобритании основной проблемой рынка является недостаток земли для строительства складов, а также высокая стоимость участков под застройку. В этом вопросе ситуация на туманном Альбионе, как ни странно, очень схожа с проблемами в родном отечестве. В столице, как известно, весьма ограничены земельные ресурсы. Так что для осуществления столь масштабных планов требуется отладить процесс земельного планирования. Но даже это цветочки по сравнению с главной задачей. В идеале каждый такой объект должен объединять, как уже было сказано, авиа-, авто- и железные дороги, по возможности, судоходные пути; располагать таможенными терминалами, огромным количеством квадратных метров складских помещений; иметь множество офисных помещений для логистических компаний, отель, рестораны, автостоянки, заправку и другие объекты инфраструктуры, где будут трудиться сотни, а то и тысячи сотрудников.

Вывод напрашивается сам: чтобы в полном масштабе реализовать идею создания логистических деревень, нужно разработать концепцию строительства целых городов!

Автор: Наталья Удонова

"Недвижимость и цены" №33 (283), 18 - 24 августа 2008 г.