Обзор офисного рынка Москвы: итоги I полугодия 2008 года

В этом году сообщения о неудержимом развитии сегмента офисной недвижимости, характерные для последних лет, несколько омрачаются разразившимся прошлым летом на мировых рынках банковским кризисом. Его последствия уже ощущают участники российского рынка недвижимости, однако обособленное положение страны в мировой экономике позволяет надеяться, что глобальных потрясений удастся избежать

Общая ситуация

Российский рынок недвижимости продолжает свой стремительный рост. Один за другим на карте страны «просыпаются» города, где начинается активное строительство сначала торговых центров, а затем и офисов и складов. Именно туда-в российские регионы - и устремляют свой взгляд инвесторы и девелоперы.тем более что на столичном рынке конкуренция все выше, арендаторы все требовательнее, а участков под строительство все меньше.

Тем не менее московский рынок офисов сохраняет свою привлекательность - российские и западные компании продолжают расширять существующие и открывать новые офисы, требуя все больше качественных площадей. Однако сегодня новому игроку сложно пробиться на стоних условиях для успеха необходимы административный ресурс, опыт, а также репутация компании и наличие портфеля успешных проектов.

Предложение

Примечательный факт: на протяжении последних двух-трех лет среди заявленных и строящихся проектов лидируют проекты класса А, при этом среди введенных в эксплуатацию офисных комплексов наблюдается устойчивое преобладание зданий класса В. Возможно, это связано с тем, что в процессе строительства девелоперы предпочитают отказаться от соблюдения ряда критериев, необходимых для причисления здания к классу А (например, относящихся к инженерным системам, конструктивным особенностям, структуре собственности и др.). Необходимо отметить, что девелоперы при позиционировании своих проектов не всегда руководствуются официальной классификацией. Например, обязательное для зданий класса А требование принадлежности объекта одному владельцу соблюдается далеко не всегда. Как отмечают в Colliers International, нередко здание, принадлежащее нескольким собственникам, настойчиво позиционируют как класс А.

В связи с различиями в оценках и позиционировании зданий данные экспертов рынка нередко значительно различаются. Так, прирост нового предложения качественных офисных площадей за I полугодие 2008 года составил от 450 тыс. (данные компании Blackwood) до 831,1 тыс. кв. м (данные компании Jones Lang LaSalle). По данным последней, в структуре нового предложения к классу А относится 15,8% (131,4 тыс. кв. м), к классу В+ - 53,8% (447,2 тыс. кв. м), к классу В- - 30,4% (252,5 тыс. кв. м) офисных центров.

Из наиболее заметных открытий I полугодия 2008 года необходимо отметить следующие:

Башня «Запад» комплекса «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» (Краснопресненская наб.; уч. 13, класс А; офисная площадь - 80,8 тыс. кв. м);
1-я очередь бизнес-парка Riga Land (7-й км Новорижского ш.; класс В; общая площадь - 46,2 тыс. кв. м);
«Легион II», 2-я очередь (Большая Татарская ул., вл. 13; класс А; 22,5 тыс. кв. м);
«Легион III», 1-я очередь (Киевская ул., 3-7; класс А; арендуемая офисная площадь - 17,7 тыс. кв. м);
БЦ«Ситидел» (Земляной Вал ул., 11-19; класс А; арендуемая площадь - 45,5 тыс. кв. м).

Эксперты отмечают, что темпы строительства продолжают расти: в частности, по данным компании «МИЭЛЬ -Коммерческая Недвижимость», объем ввода в эксплуатацию офисных площадей вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 45%. Таким образом,если кризис и влияет на московский рынок офисной недвижимости, на темпах строительства это пока не отразилось.

Общее предложение качественных офисов в Москве, по данным СВ Richard Ellis, достигло 8,4 млн. кв. м. Специалисты GVA Sawyer к качественным площадям относят лишь 7,3 млн. кв. м, из них к классу А, по данным компании, можно отнести 39%, к В+ - 23%, к В- - 38%.

До конца 2008 года, по данным Colliers International, запланировано к вводу около 2 млн. кв. м офисных площадей. Однако учитывая часто случающиеся переносы сроков окончания строительства, велика вероятность корректировки этой цифры.

Среди значимых для рынка объектов, строительство которых должно завершиться до конца года, можно назвать МФК «Метрополис» на Ленинградском ш., 16 (класс А, 80 тыс. кв. м), офисно-торговый комплекс «Военторг» на Воздвиженке (класс А, 27 тыс. кв. м), офисный комплекс «Белая площадь» на ул. Лесной, 15 (класс А, 64 тыс. кв. м) и др.

По данным компании Jones Lang LaSalle, на конец I полугодия 2008 года на стадии строительства находилось почти 5,5 млн. кв. м, на стадии проектирования - более 5,7 млн. кв. м офисных площадей. Однако практика показывает, что заявления о строительстве нередко остаются таковыми, т. е. велика вероятность, что не все заявленные проекты будут реализованы.

По-прежнему значительную долю офисного строительства составляют проекты реконструкции: по данным компании СВ Richard Ellis, 34% от общего объема введенных в эксплуатацию площадей составили реконструированные объекты, среди наиболее крупных можно назвать «Магистраль Плаза» (45 тыс. кв. м), офисное здание в Переведеновском пер. (39 тыс. кв. м), офисное здание на Волгоградском пр-те (7269 кв. м) и др.

Что касается территориального расположения офисных комплексов, то, по данным Jones Lang LaSalle, географически завершенные в I полугодии объекты распределились следующим образом: Центральный деловой район (зона внутри Садового кольца и территория возле станции метро «Маяковская») - 13,6%, зона между Садовым кольцом и ТТК -30,4%, зона за пределами ТТК - 56%. Больше всего площадей было введено в «Москва-Сити» (около 17% от общего объема введенных в I полугодии офисных площадей) и на востоке за пределами ТТК (18%). Учитывая ограничения по строительству офисных центров в центральной части столицы, строительная активность продолжает смещаться к границам города. Общий дефицит участков под строительство заставляет участников рынка осваивать ранее неохваченные районы: появляются проекты на таких традиционно «тихих» направлениях, как юго-восток и восток столицы, активно застраивается южное направление - дает о себе знать близость аэропорта Домодедово.

Спрос

Несмотря на активное строительство офисных центров, дефицит качественных площадей в столице сохраняется. Однако теперь он приобретает все более дифференцированный характер: появляются районы, где, судя по заполняемо-сти новых проектов, спрос на офисную недвижимость уже почти удовлетворен. Кроме того, нельзя забывать о том, что от начала проектирования до ввода в эксплуатацию проходит значительное время, за которое на таком стремительно развивающемся рынке, как московский, могут произойти значительные изменения, в результате которых возведенный объект не встретит ожидаемого успеха. Несмотря на оптимистичные прогнозы, в развитии рынка уже наступил период, когда перед тем, как затеять новое строительство, инвесторы и девелоперы должны оценить максимальное количество факторов, способных повлиять на финансовые результаты будущего объекта.

Возвращаясь к теме бурного развития рынка, отметим, что объемы сделок на рынке офисных площадей продолжают расти:

По данным СВ Richard Ellis, совокупный объем сделок на рынке за I полугодие 2008 года составил более 1 млн. кв. м, на 100 тыс. кв. м превысив аналогичный показатель I полугодия 2007 года;
По данным Colliers International, в I полугодии 2008 года в аренду было сдано около 900 тыс. кв. м офисных помещений классов А и В (в I полугодии 2007 г. - 628 тыс. кв. м), из них на площади класса А пришлось около 30% всех сдан ных площадей. За этот же период было продано около 700 тыс. кв. м офисных площадей, большинство из которых относится к классу В (за аналогичный период 2007 г. было продано - 490 тыс. кв. м).

По-прежнему большинство сделок аренды качественных офисных площадей заключаются на основании предварительных соглашений аренды в строящихся зданиях. Как отмечают специалисты AFI Development, этап, на котором определяются большинство арендаторов будущего бизнес-центра, зависит от множества факторов - от концепции и характеристик проекта, от ситуации на рынке, от сроков начала маркетинговой кампании и ее целей. В период практически полного отсутствия высококачественных площадей лучшие помещения сдавались за 1-1,5 года до сдачи в эксплуатацию (например, «Башня на Набережной», бизнес-парк «Крылатские Холмы»). По мере насыщения рынка количество сделок предварительной аренды сокращается, однако качественные и уникальные в своем роде проекты привлекают якорных арендаторов задолго до окончания строительства.

По данным Blackwood, спрос на аренду офисных помещений площадью менее 200 кв. м в I полугодии 2008 года сократился более чем на четверть по сравнению с аналогичным периодом 2007-го, при этом на 10% увеличились доли заявок на блоки площадью 200-500 кв. м и 500-1500 кв. м, в результате наибольшей популярностью пользовались блоки площадью 200-1500 кв. м. Между тем, по оценкам специалистов Jones Lang LaSalLe, в настоящее время самыми востребованными в классе А являются помещения площадью 3 тыс. кв. м и больше (около 64% арендованных площадей в течение последних 12 месяцев).

Специалисты Knight Frank отмечают, что арендаторы, испытывающие потребность в больших площадях, отдают предпочтение офисам в районе ПК или МКАД, где ставка аренды значительно ниже, чем в центре. В качестве иллюстрации можно привести следующие сделки аренды:

ТНК-ВР арендовала 37 тыс. кв.м в бизнес-парке «Западные Ворота» (Беловежская ул., 21);
«Альфа Банк» арендовал более 22 тыс. кв. м в бизнес-центре «Домников» на проспекте Академика Сахарова;
ГК «Видео Интернешнл» арендовала 20,7 тыс. кв. м в бизнес-парке «Рига Лэнд» (7-й км Новорижского шоссе);
Philips арендовала 6,92 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-парке «Западные Ворота» на Беловежской улице, недалеко от пересечения МКАД и Можайского шоссе.

По данным GVA Sawyer, уровень свободных помещений в классе А увеличился практически в два раза по сравнению с I полугодием 2007 года, составив 5,6%. По мнению специалистов компании, это обусловлено большим объемом нового предложения офисной недвижимости, введенным в эксплуатацию в IV квартале 2007 г. и I квартале 2008 г., в первую очередь в субрынке «Москва-Сити». Наиболее высокий уровень вакантных площадей по-прежнему наблюдается в ЮВА0 - 13% (класс В+) и 5% (класс В-), наименьший уровень вакантных площадей в ЗАО и СЗАО.

Ставки, инвестиции

По данным компании Knight Frank, с начала 2008 года ставки аренды в высококачественных бизнес-центрах столицы увеличились в среднем на 15-20% (в рублевом эквиваленте рост составил 10-14%). Если сравнивать с I полугодием 2007 года, то ставки аренды выросли за год более чем на 40%, цены продажи офисных площадей увеличились в среднем на 20-35%.

По данным СВ Richard Ellis, Москва удерживает 2-е место после вьетнамского Хо Ши Мина по темпам роста ставок аренды. Российская столица также занимает 2-е место в мире по стоимости аренды офисных помещений после Лондона. В течение I полугодия 2008 года аналитиками компании были зафиксированы самые высокие запрашиваемые ставки аренды на помещения в следующих офисных центрах:

«Арбат Центр», фаза II (Арбатская пл.,1): от $2000/кв. м в год;
БЦ «Военторг» (ул. Воздвиженка, 10/2): от $2500/кв. м в год;
БЦ «Четыре Ветра» (ул. Б. Грузинская, 71) от$2500/кв. м в год;
«Баркли Плаза» (Пречистенская наб.,17-19) от $2800/кв. м год.

По данным Blackwood, средние базовые (без НДС и эксплуатационных расходов) ставки аренды на офисные помещения класса А находятся в диапазоне $800-1500/кв. м в год. В сегменте офисных помещений класса В разброс арендных ставок велик: в классе В+ ставки варьируются в диапазоне $700-1300/ кв. м в год, в классе В- $400-900/кв. м в год. Цены продажи для офисных помещений класса А по итогам I полугодия 2008 г. составляют $6800-15 000/кв. м, для помещений класса В+ - $3500-11 000/кв. м, для помещений класса В— $2500-7000/кв. м.

Если говорить о стоимости строительства офисных центров, то, как сообщают специалисты AFI Development, бюджет проекта включает в себя затраты на правовое оформление участка, проектирование, затраты на прокладку инженерных сетей, строительство, управление проектом,а также продвижение объекта на рынке. Определенная сумма должна быть заложена на непредвиденные расходы. Некоторые статьи расходов варьируются от проекта к проекту, равно как и стоимость строительства офисных зданий на 1 кв. м. Последняя, по оценкам специалистов Russian Research Group, составляет примерно $1500/кв. м общей площади класса А, $1200/кв. м общей площади класса В.

Тенденци

Из-за дефицита привлекательных участков под строительство офисных центров девелоперы начинают осваивать ранее считавшиеся неинтересными направления, такие как юго-восток и восток столицы.
Также растет популярность бизнес-парков за пределами МКАД, где стоимость земли позволяет не экономить на инфраструктуре, что отчасти компенсирует удаленность от центра города.
Традиция переносов сроков строительства получила новый импульс: напряженная ситуация на финансовых рынках, которая для девелоперов означает удорожание финансирования, обещает спровоцировать новые задержки ввода объектов.
В результате высокого спроса на офисные площади в центральной части города наблюдается значительная дифференциации арендных ставок в зависимости от местоположения объекта.
Быстрый рост компаний на фоне дефицита офисных помещений побуждает арендаторов офисных помещений занимать площади «с запасом», сдавая излишки в субаренду.

Прогноз

В условиях сложной экономической ситуации на мировых рынках сложно с уверенностью давать долгосрочные прогнозы развития московского рынка недвижимости. Однако эксперты предполагают, что благодаря тому, что рынок офисов находится на подъеме, банковский кризис в ближайшее время не окажет очевидного влияния на его развитие. Насыщения рынка не ожидается, по разным оценкам, в ближайшие 3-5 лет, однако, учитывая, что процесс строительства занимает не один год,уже сейчас следует более взвешенно подходить к принятию решения, оценивая и прогнозируя конкурентную ситуацию в каждом конкретном районе столицы.

Тем не менее можно ожидать, что умеренный рост ставок аренды и низкий уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах сохранится по меньшей мере до конца года.

Автор: Ольга Лобачева

Commercial Real Estate # 16 (99), 16 - 31 августа 2008 г.