Как правильно выбрать архитектора

Консалтинг сегодня - это не только процесс создания концепций будущих объектов, подразумевающий наличие экономической, маркетинговой и креативной составляющих. Это еще и менеджмент, Иногда архитектурный. Организация международного архитектурного конкурса - это максимально сложная схема взаимодействия с архитекторами. Разница между тендером и конкурсом в том, что во время конкурса несколько выбранных на предварительном этапе архитектурных бюро выполняют поставленную задачу одновременно. По результату этой работы станет известно, с кем девелопер или инвестор заключит договор на дальнейшее проектирование.

Как же происходит отбор архитектурных работ в предварительный long-list, каковы критерии этого отбора? Основными параметрами можно считать сходные климатические условия предыдущих работ, наличие опыта работы по аналогичным проектам (у консультантов портфолио многих архитектурных бюро (АБ) уже имеется в наличии), наличие опыта работы в России, наличие работающего в России филиала или партнерской компании, другие критерии по выбору команды проекта, с которыми можно выполнить стадию проектирования.

Источниками информации об архитекторах могут служить громкие проекты, рекомендации (в т. ч. бывших клиентов, операторов, администраций и экспертов). К примеру, при организации архитектурного конкурса для Главстроя СПб проект «Юнтолово» в Санкт-Петербурге три АБ нам порекомендовал журнал «АРХ». Кроме того, это победы и номинации проектов на различных премиях (MIPIM, ULI, Green Development, ISCC и др.), данные по международным связям (наша компания использует сеть GVA) и т. д. Участие таких статусных структур, как Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, поднимает профессиональный уровень таких конкурсов, повышает их значение в глазах международных архитекторов, улучшает качество выполняемых работ.

После согласования long-list с клиентом производится рассылка информационного письма архитекторам с предложением принять участие в проекте на оговоренных условиях, прислать расширенное портфолио, рассмотреть техзадание (ТЗ). В случае их согласия им отсылается ТЗ для ознакомления и получения коммерческих условий. Иногда перед получением коммерческого предложения требуется выехать на площадку, но в целом такой пункт встречается редко.

Безусловно, ТЗ для архитектора должно быть составлено правильно: консультанту (заказчику) нужно уметь грамотно формулировать свои пожелания к работе. Как правило, на первоначальном этапе для создания коммерческого предложения в ТЗ включаются следующие данные:

• цель клиента;
• «ожидаемый результат работ;
• краткое описание территории проектирования (расположение, доступность, характеристика земельного участка);
• «маркетинговая концепция застройки (функциональный состав, форматы, инфраструктура, объемы, возможные к поглощению на рынке в заданный период и т. д.);
• «схема предполагаемой работы, желаемый график выдачи материалов;
• общие рекомендации (включая особые требования по соблюдению тех или иных норм и ограничений).

Ни российский, ни тем более иностранный архитектор не может работать, не понимая рыночную конъюнктуру. Не выбрав стратегию развития проекта, включая цели достижения максимальной эффективности, снижения рисков, быстрой перепродажи и т. п., архитектор не может полноценно работать. Эту задачу должен выполнить консультант. На основании исследования рынка он рекомендует тип, функции, рамки объемов, очередность строительства, строит cash-flow, согласует стратегию застройки и следит за ее воплощением в архитектурных чертежах.

При создании коммерческого предложения в нем обязательно должны быть указаны следующие параметры:

• дата старта и окончания работ;
• срок исполнения работы;
• стоимость работ;
• комментарии к объему и детализации предполагаемых работ;
• рекомендации крупных компаний, сотрудничающих с бюро (краткая характеристика совместных проектов: функционал, объем предполагаемой застройки, год);
• информация об участии в архитектурных конкурсах (желательно предоставление архитектурных работ);
• предлагаемый порядок работы;
• состав проектной группы с резюме каждого сотрудника и его долей участия в проекте (включая внештатных консультантов).

Все коммерческие предложения собирает и анализирует консультант на основании следующих возможных критериев (значения весов могут отличаться в зависимости от целей проекта): На основании критериальной системы оценки формируется заключение консультанта, высылается клиенту для окончательного утверждения. После чего обсуждается и заключается договор между клиентом и АБ. Далее начинается работа выбранных консультантом архитекторов по предложенному ими коммерческому предложению.

Какова же оптимальная схема взаимодействия с отобранными архитектурными компаниями? Как правило, оптимальное число встреч с АБ на этапе предварительного отбора - минимум три раза. А именно в начале проекта, когда происходит осмотр площадки, обсуждение целей и постановка задач. В середине проекта стороны обсуждают первые результаты работы с подготовкой не менее трех возможных сценариев, выбирают и детально прорабатывают один из них. В конце проекта устраивается презентация итогов работы. Данная схема обычно не включает в себя время реагирования клиента.

Остановимся подробнее на таком важном этапе, как приемка готовых архитектурных работ во время предварительного их отбора, а конкретно - на проведении экспертного совета. Для работы над мастер-планом рекреационного комплекса, например, GVA Sawyer обычно предлагает сразу вовлечь таких специалистов, как управляющие компании (УК), специализирующихся на важных элементах концепции (гостиницы, яхтинг, развлекательные составляющие). С этими УК можно начать вести переговоры уже одновременно с подбором архитекторов. На постоянной основе включать их в работу с архитекторами не нужно, надо лишь встретиться, представиться, получить общее представление о компании, выслушать их пожелания по окружению, посадке объекта (для создания мастер-плана). Также рекомендуем начать подбор девелоперских компаний, с тем чтобы к моменту проведения тендерной комиссии были специалисты, способные оценить техническую реализуемость проекта и возможности согласований предлагаемых решений.

В экспертный совет должны входить:

• технический специалист (оценивает реализуемость идеи и сложность этой реализации, особенно в части инженерных систем), специалист клиента или предполагаемый девелопер;
• специалист по согласованиям - специалист клиента или предполагаемый девелопер;
• эколог (оценка воздействия на окружающую среду);
• возможен, но не обязателен специалист по архитектуре для оценки эффективности предложенных решений с точки зрения стилистики, градостроительных акцентов, транспортно-пешеходных связей и т. д.;
• маркетолог и брокер (оценивает востребованность проекта, скорость продаж, ценообразование);
• финансовый аналитик.

Оценка итоговых работ также может проводиться на основании неких критериев, например, крупные территории оцениваются по соответствию предлагаемых решений параметрам New Urbanism или Green Development.

Перечень документов на выходе должен быть прописан максимально детально, чтобы не возникало разногласий на этапе приемки. Например, документация от архитекторов по итогу отбора из long в short list может быть следующей (достаточно для начала перевода земель):

• Мастер-план с указанием: баланса территории; плотности застройки; объемов и фаз строительства; пешеходных и автомобильных дорог (как внутри объекта, так и обеспечивающих его связь с подъездными путями от Москвы (федеральная трасса, паромное сообщение); зонирования с указанием расположения различных функциональных и ценовых элементов жилой недвижимости объекта; расположения и зонирования гостиничных элементов объекта; расположения и зонирования сервисных и развлекательных элементов инфраструктуры объекта; баланса площадей застройки в масштабе 1:2000 или больше с пояснительной запиской.
• Укрупненная схема инженерного обеспечения и предварительный расчет рекомендуемых нагрузок по водоснабжению,электричеству, канализации, ливневым стокам.
• Документ с предложением организации внутренней логистики: организация системы перемещения на территориях и между ними; предлагаемого варианта движения пешеходов, легкового и грузового транспорта.
• Документ с предложением по организации внешней логистики: доступность к участкам извне (дороги до ближайших поселений, общественного парома, КПП, связь с дорогами, ведущими к Москве).
• Рекомендации по реализации принципов New Urbanism.
• Рекомендации по реализации принципов Green development: альтернативные источники энергии, минимизация энерго- и водопотребления создаваемого поселения, размещение домовладений на участках с минимальным повреждением окружающей среды.

Текстовые документы предоставляются в формате .doc, презентации - .ppt, архитектурные чертежи - .dwg. Допускается пересылка промежуточных версий в формате- .pdf.

Автор: Эвелина Павловская

Commercial Real Estate #15 (98), 1 - 15 августа 2008 г.