Склад в чистом поле

Строительство в Краснодаре заявленных к 2010 г. 1,5 млн кв. м складов откладывается. Администрация предлагает девелоперам осваивать сельхозземли

Город нуждается в качественных логистических комплексах, но пока строить их негде, говорит главный архитектор Краснодара Александр Кузнецов. По словам директора проекта Megalogix Давида Гуссе, в Краснодаре есть подходящие по площади участки, но, как правило, они не имеют необходимой транспортной и инженерной инфраструктуры.

Из центра на восток

Кузнецов рассказал, что администрация разработала проект «Восточная промзона» (ВПЗ). Девелоперам предлагается площадка около 1000 га, расположенная в восточной части города между железнодорожными направлениями Краснодар — Тихорецк, Краснодар — Кропоткин и объездной дорогой Кропоткин — Тимашевск. На расстоянии пяти километров от территории ВПЗ расположена федеральная автотрасса М4 «Дон». На эту площадку администрация планирует вывести часть промпроизводств из центра города. Пока что данные земли имеют статус сельхозугодий, и вопрос об их перепрофилировании под строительство складов остается открытым. «Это большая проблема, решать которую необходимо на федеральном уровне», — говорит Кузнецов.

Некуда класть

Опрошенные «Ведомостями» аналитики говорят о складском дефиците. По данным GVA Sawyer , на конец III квартала 2008 г. в городе имелось 291 640 кв. м складов. Большинство из них — склады промышленных предприятий, построенные по схеме build-to-suit. Специалисты Macon Realty Group называют цифру в 350 000 кв. м — с учетом низкокачественных площадок, в основном класса C и D, введенных 10-20 лет назад.

По данным GVA Sawyer , спрос на складскую недвижимость в Краснодаре аккумулируется торговыми сетями, FMCG-компаниями (преимущественно московскими), транспортными структурами. Наибольшим спросом у арендаторов пользуются помещения от 500 до 1000 кв. м (50% запросов). Треть потребителей заинтересованы в складских помещениях площадью от 150 до 300 кв. м.

Кто на новенького

В 2008 г. новых складов в Краснодаре не вводилось. В городе строится лишь один качественный объект: «Prologica Park Тахтамукай» (класс А, 100 000 кв. м, из них 15 000 кв. м — для низкотемпературного хранения). По словам представителя «Девелопмент-логистик» (девелопер проекта), окончание строительства запланировано на II квартал 2009 г. Источник в компании уверяет, что, несмотря на финансовый кризис, параметры проекта останутся прежними, так как ожидается, что он будет обеспечен спросом: на рынке пока нет готовых объектов класса А. В сентябре в непосредственной близости от Краснодара, на территории Теучежского района Адыгеи, питерская «М-индустрия» начала строительство логопарка «Южный» (300 000 кв. м). По данным компании, первую очередь предполагается ввести в IV квартале 2010 г., вторую — еще через год. «М-индустрия» объявила, что вложит в проект 11 млрд руб. По словам Алексея Топольницкого, директора по маркетинговым коммуникациям, девелопер пока не собирается корректировать планы в связи с кризисом. «Все ранее заявленные нами параметры и сроки остаются в силе», — сказал он.

Со своими проектами на рынок готовились выйти Megalogix и Parkridge Holding. Но финансовый кризис заметно скорректировал первоначальные планы, признались компании.

«Изначально мы собирались выходить на рынок с готовым проектом в поисках арендаторов. Теперь, чтобы снизить риски, мы намерены договориться с конкретными компаниями и строить под них», — рассказал Алексей Новиков из Parkridge Holding. По его словам, компания может выйти на стройплощадку весной 2009 г. На территории Адыгеи в 10 км от Краснодара Parkridge Holding планирует построить складской комплекс с первой очередью в 30 000-50 000 кв. м.

По словам Гуссе, строить компания будет, но «это вопрос времени». «Нам важно оценить спрос в 2009 г. Если из-за кризиса он окажется невысоким, мы сдвинем выход на рынок на более поздний срок», — сказал он. Пока девелопер даже не подобрал участка и не определился с площадью застройки. По словам Гуссе, скорее всего, это будет логопарк класса А площадью до 100 000 кв. м.

Остановят стройку

По разным оценкам, общий объем ранее заявленных до 2010 г. складских объектов равен 1-1,5 млн кв. м. «Потенциальными арендаторами такого крупного объема складских площадей могут стать лишь компании международного уровня. Однако с учетом влияния финансового кризиса их планы по выходу на рынок Краснодарского края могут быть приостановлены», — считают эксперты GVA Sawyer, скептически оценивая реальность подобного масштабного ввода.

В ближайшие несколько лет спрос хоть и будет превышать предложение, однако вряд ли сможет поглотить более 1 млн кв. м качественных складов, считает и гендиректор Macon Realty Group Илья Володько. Поэтому «вполне вероятно, что часть заявленных проектов никогда не будет реализована», говорит он.

Неплохие перспективы

Тем не менее Володько высоко оценивает потенциал развития для складского сегмента: в Краснодаре пока полностью отсутствуют качественные логокомплексы. К тому же, отмечает эксперт, сектор торговли, который обслуживается складами, даже в условиях кризиса будет динамично развиваться.

В отчете «Девелопмент-логистик» сказано, что география обеспечит успех складских проектов в Краснодаре: через него идут товарно-транспортные потоки в ряд городов ЮФО, к крупным портам Черного и Азовского морей.

Автор: Яна Романова

«Ведомости» № 223 (2245) , 25 ноября 2008 г.