В поисках партнеров

Участки под склады в Санкт-Петербурге можно купить за 25% от их докризисной стоимости. Однако девелоперы не начинают новых проектов, а ищут покупателей на существующие

В начале ноября предложение складских площадей класса А и В составило 743 000 кв. м, по данным Colliers International.

Отложили на потом

Из запланированных в этом году более 750 000 кв. м складов за первые три квартала в эксплуатацию поступило 223 000 кв. м, говорит руководитель группы исследований и аналитики Colliers International Валерий Трушин. У большей части объектов сроки ввода пересмотрены. Так, с III на IV квартал этого года были перенесены даты ввода «Колпино» (первого корпуса первой очереди), «МЛП — Уткина заводь» (второй очереди), логопарка «Нева» (вторая и третья очереди), «Евросиб-терминал», приводит примеры Трушин.

На 2009 г. было запланировано еще 1,2 млн кв. м, добавляют аналитики GVA Sawyer. Но финансовый кризис скорректировал эти планы. Сейчас на рынке нет инвесторов, готовых вступать в новые проекты, новые объекты не заявляются, констатирует Вера Бойкова из Astera St.Petersburg. До конца года будет сдано не более 40% всех заявленных к вводу складских площадей, считает эксперт.

Рынок покупателя

В октябре число предложений земельных участков под логистические комплексы выросло в два-три раза по сравнению с весной 2008 г., говорит Елена Александрийская из Maris Properties in association with CB Richard Ellis. «Дисконт, с которым сейчас можно купить землю под склады, составляет от 15% до 50%», — рассказывает она, отмечая, что оснащенный инженерией участок с хорошим месторасположением можно приобрести по $70-100 за 1 кв. м.

Цены на землю в районе Кольцевой автодороги (КАД) с начала года снизились на 25-35% в зависимости от местоположения, соглашается Трушин. Если до кризиса участки продавались по $180-200 за 1 кв. м, то сейчас цена упала уже до $100, подтверждает и Бойкова. До конца года ставка капитализации складских проектов достигнет 12%, уверен Валерий Трушин. «В денежном выражении это означает снижение стоимости объектов складской недвижимости примерно на 20-25%», — говорит он.

Девелоперы ждут и снижения себестоимости строительства в среднем на 5% (за счет удешевления стройматериалов и рабочей силы), правда, оно компенсируется ростом ставок по банковским кредитам, сетует гендиректор ЗАО «Строительное объединение «М-индустрия» Матвей Закашанский.

Невыгодные склады

Чтобы стимулировать инвестиции в складской сегмент, городское правительство обещает бюджетные инвестиции в транспортную и инженерную инфраструктуру в районе КАД. Однако это не поднимает дух девелоперов. Ситуация на рынке заставляет их искать партнеров, покупателей либо отказываться от проектов.

«Теорема девелопмент» решила продать свой складской комплекс площадью около 100 000 кв. м на проспекте Обуховской обороны, 295 (юго-восток города), рассказал управляющий компанией Игорь Водопьянов. Из-за банковского кризиса «М-индустрия» ищет партнера для реализации складского проекта класса А площадью 100 000 кв. м в Уткиной заводи на участке в 20 га, рассказал Закашанский. Сейчас «М-индустрия» ведет переговоры с AKM Logistics и Built Mat AG, добавил он.

«ВТБ управление активами» изменил концепцию индустриального парка «Марьино» рядом с Петродворцом, отказавшись от ранее планировавшихся в его рамках 270 000 кв. м складов, говорит Владимир Фролов, гендиректор «Эспро инвестмент» (занимается концепцией проекта). «Складская функция возможна, только если появится гарантированный покупатель», — добавляет он.

Таким образом, из-за сохраняющегося дефицита складов класса А и B вновь вводимые объекты будут иметь хорошую рентабельность, которая сегодня в среднем составляет 12-14%, полагает Закашанский. «Наступило удобное время выхода на рынок, еще пару месяцев назад территорий, подходящих под строительство, не было», — советует он. Сейчас заниматься складами в спекулятивных целях в Петербурге слишком рискованно, заявлено много проектов, а спрос маленький, не согласен Фролов.

Автор: Надежда Зайцева

«Ведомости» № 223 (2245) , 25 ноября 2008 г.