Типичные ошибки девелопмента при реализации проекта в сегменте торговой недвижимости

Реализация проектов торговой недвижимости требует тщательного подхода, так как существуют специфические критерии, которые определяют успешность или не успешность проекта в сегменте ритейл. Такие понятия как юридическая чистота участка, его функциональное назначение и вид разрешенного использования являются общепринятыми и понятными категориями, анализируемыми в любом проекте. Однако, наряду с этими характеристиками для проекта строительства торгового центра существуют и другие важнейшие факторы, которые нужно учитывать.

Ресурсное качество участка

Как показывает практика, крайне важно учитывать количество квадратных метров, которые разрешено построить на данном участке согласно ГПЗУ. Это объясняется тем, что земельный участок по своим маркетинговым качествам, включающим зону охвата, покупательную способность населения в зоне охвата, транспортную доступность, возможность организации парковки, пригоден для строительства торгового центра определенного формата, для которого, в свою очередь, строго задан  минимальный размер здания.

Важнейшим фактором при принятии решения о строительстве торгового центра являются физические ограничения участка, к которым относится, прежде всего, его размер, который влияет на возможности организации достаточного по объему паркинга, также, конфигурация площадки, которая должна позволить разместить здание достаточно правильной формы.

Не менее значим рельеф участка. При принятии решения покупки площадки со значительным понижением или повышением уровня следует просчитать возможность использования перепада в целях, например, организации дополнительного уровня парковки, либо,  в случае принятия решения о подсыпке, тщательно просчитать затраты, которые могут быть достаточно значимыми и повлиять на общий бюджет проекта.

Есть прецеденты, когда собственник,  чтобы не нести лишние затраты на выравнивание площадки,  проектирует торговый центр с разным уровнем пола, что приемлемо не для всех форматов торгового центра. При грамотном подходе к проектированию, иногда в такой площадке  с неспокойным рельефом можно найти преимущества. Так, например, участок для строительства торгово-развлекательного центра «Каскад» в г. Чебоксары, имеет удачное местоположение в самом центре города, но при этом имеет очень сложный рельеф с большим перепадом высот. Решить проблему удалось, сделав два отдельных входа в центр – с двух сторон, на разных уровнях. То есть,  входные группы расположены на первом и четвертом этажах  торгово-развлекательного центра, со стороны Президентского бульвара и Автодороги № 30.  По сути, торговый центр имеет два первых этажа, что является несомненным удобством для посетителей.

При оценке размера и конфигурации земельного участка крайне важно предусмотреть достаточную разгрузочно-погрузочную зону. Распространен случай, когда  собственники ставят проектировщикам задачу «вывести максимальное количество торговых площадей на участке», а  зона разгрузки потом проектируется «по остаточному принципу». Это влияет на качество проекта и возможность его эксплуатации.

Паркинг

Организация парковки и предоставление достаточного количества парковочных мест - ключевой вопрос при создании торгового центра. Желая максимально увеличить торговые площади, собственники часто «уходят» под землю и делают один или два уровня подземного паркинга. Далеко не всегда экономика торгового центра способна выдержать  такие затраты. Иногда выгоднее сделать меньшую общую площадь и ограничиться наземной и/или многоуровневой парковкой. Финансовые показатели при этом могут быть значительно лучше. В то же время отсутствие достаточного количества парковочных мест не только с точки зрения требований СНИП, но и с точки зрения требований рынка может стать гибельным для проекта.

Транспортная доступность и видимость участка

Для  крупного торгового центра ключевое значение имеет расположение на первой линии шоссе и хорошая видимость. Однако, принимая решение о покупке участка, расположенного на первой линии, но не имеющего организованного въезда и выезда на трассу, следует убедиться в возможности согласовать такое решение, а также  удостовериться в  предлагаемом техническом решении.

В подавляющем числе случаев согласующие инстанции будут предлагать строительство сложных развязок «бабочек», что может быть несопоставимо с планируемым бюджетом проекта.  В практике есть интересные решения проблемы удаленности участка от первой линии. Так, собственники ТЦ Vnukovo Outlet Village, разместили яркую и заметную навигацию на Киевском шоссе, так что не заметить информацию о его расположении и пропустить въезд на территорию просто невозможно.

Инженерное обеспечение объекта

Как и для любого проекта  при строительстве торгового центра важен вопрос получения необходимых инженерных нагрузок. Наиболее существенным аспектом является электроэнергия. До начала проекта необходимо удостовериться, какие нагрузки необходимы для выбранного формата торгового центра и убедиться в возможности получения технических условий.

Ошибки маркетинга

Ключевым фактором при принятии решения о строительстве торгового центра является выбор его формата.  Определить формат можно только на основе  тщательного маркетинга. Грамотное определение зоны охвата, количества возможных посетителей, уровня их покупательной способности, уровня «среднего чека», оценка конкурентной среды  являются  залогом успешности объекта. Формирование концепции должно происходить на основании нескольких обобщенных исследований, включающих опросы потенциальных покупателей и потенциальных арендаторов, а также аналитики демографии и платежеспособности региона и района.

Только на основе такого анализа можно получить достоверную картину наиболее эффективного в данном месте объекта и его функционала. Настоятельно  рекомендуется привлечение специализированных консалтинговых компаний, обладающих инструментарием и опытом для определения демографических, социальных  и экономических аспектов, лежащих в основе формирования концепции.

Усиление конкуренции на рынке торговых центров требует все более тщательной и заблаговременной оценки маркетинговой привлекательности участка. Только реальная готовность арендаторов рассматривать будущий проект может быть гарантией того, что участок и формат торгового центра выбраны верно. Чтобы не рисковать серьезными инвестициями, общение с потенциальными арендаторами (предброкеридж) можно провести уже на стадии принятия решения о покупке выбранного земельного участка. Тем не менее, в практике известны проекты, в которых работа по формированию концепции заполнения проводилась уже в процессе строительства. 

В одном из проектов в результате проведенных маркетинговых работ и предброкериджа была сформирована специализированная концепция спортивно-развлекательного торгового центра, где якорными арендаторами выступили мультиплекс и фитнес-центр с бассейном, а арендаторами торговой галереи – специализированные магазины, представляющие товары для спорта, туризма и отдыха

Ошибки проектирования

При выборе проектной команды необходимо проверить наличие у проектировщиков  опыта работы в сегменте ритейл, поскольку проектирование любого торгового центра требует специфических навыков и знаний для правильной организации движения людских потоков, входов, выходов, лифтовых зон, общественных зон. В этом отношении архитектурный проект имеет прямое влияние на маркетинговые характеристики торгового центра, его потенциал в плане заполняемости  арендаторами и посещения  покупателями. Не менее важно грамотное управление процессом проектирования. Началом этого процесса является подготовка ТЗ на проектирование, цель которого правильно определить общую площадь и формат торгового центра, задать необходимое соотношение общих и полезных площадей, определить этажность объекта, высоту этажей, расположение функциональных зон, заложить требуемые будущими арендаторами технические параметры, а также необходимый стандарт инженерного оборудования. После этого собственник может рассчитывать на получение от архитекторов максимально эффективного проекта.

Помощником в  процессе формирования ТЗ и управления процессом проектирования  может выступать привлеченная девелоперская или консалтинговая компания, представляющая интересы собственника, и аргументировано обсуждающая с архитектором проекта детали концепции и возможные компромиссы. Для коммерческой эффективности торгового центра очень важно спроектировать правильное соотношение общих и арендуемых площадей, чтобы с одной стороны, создать максимальный денежный поток с аренды, с другой  –  не нарушить правила  организации движения потоков посетителей, сделать такое движение удобным, сохраняя при этом правила организации пространства, обеспечивающие комфорт, эстетику и соответствующий благоприятный климат.

Достаточно интересным вопросом является архитектура торгового комплекса. Признавая факт успешной работы ничем архитектурно не выделяющихся «bigbox» торговых  комплексов, всё же не хочется нивелировать значение эстетического фактора, особенно для проектов, создаваемых в центральных частях городов. Однако, из-за достаточно высокой стоимости земли в городской черте, а следовательно, чувствительности бюджета к любым дополнительным расходам, принятие решения в пользу архитектурных изысков может быть экономически неэффективным. В качестве совета можно предложить поиск недорогих в исполнении, но эстетически привлекательных  решений фасадов и внутренней отделки помещений, широко предлагаемых зарубежной практикой. 

Фудкорты

Наличие и формат предприятий общественного питания в торговом центре зависит от ряда факторов – где-то фудкорт выступает в качестве необходимой инфраструктуры, например, в комплексах Мега, где посетители проводят значительное количество времени, и им необходима возможность отдохнуть и перекусить. В других торговых центрах зона общественного питания может являться самостоятельным «якорем», который привлекает своих посетителей в торговый центр. При проектировании ресторанных зон важно правильно определить их назначение, так, если фудкорт является «якорным» в торговом центре, его можно разместить в удалении от основных потоков посетителей,  ради него посетители могут быть готовы, например, подняться на более высокий этаж.

В случае же, если общепит выполняет инфраструктурную роль, точки питания лучше располагать в более доступных зонах, чтобы уставшему покупателю не приходилось их искать.

Расширение ТЦ в границах земельного участка

Собственники успешных торговых центров из-за большого спроса арендаторов на дополнительные площади и востребованности торгового центра посетителями нередко  задумываются о реализации  второй  очереди объекта. При принятии такого решения следует учесть целый ряд факторов, в частности,   позволяет ли земельный участок разместить новые торговые площади, есть ли возможность расширить участок за счет приобретения соседних территорий, позволяет ли конфигурация участка создать эффективную архитектуру и грамотно объединить оба блока торгового центра  – старого и строящегося. Если изначально при проектировании торгового центра не было предусмотрено фазирование объекта, то приобретение дополнительной земли, сложное проектирование, необходимость значительно увеличить размер парковки  может вылиться  в  существенные расходы. До принятия решения  собственник должен убедиться в том, что такое решение будет экономически эффективным.

Для менее успешных объектов строительство второй фазы иногда становится способом выживания. Реконцепция объекта, включающая строительство дополнительных площадей, проведенная с учетом изменяющихся условий рынка – конкурентной среды, изменения зоны охвата, численности и покупательской способности населения часто является практически единственной возможностью повысить эффективность объекта и вывести его на желаемый уровень рентабельности. В качестве успешных примеров реализованных вторых фаз можно привести такие торговые центры как ТРЦ «Красный Кит» (Мытищи), ТРЦ  «Мега-Белая Дача» (Москва), ТЦ «Звездный» (Санкт-Петербург), ТРЦ «Семья» (Пермь), ТРЦ «Республика» (Нижний Новгород), ТЦ «Серебряный город» (Иваново), ТРЦ «Парк Хаус» (Самара). Исправление ошибок Любая ошибка в подборе участка, определении ТЭПов здания,  в  формате, либо концепции торгового центра  влияет в большой или меньшей мере на доходность проекта. Цена ряда ошибок может быть очень высокой. Определенные категории ошибок исправимы путем, например,  корректировки концепции проекта, репозиционирования торгового центра, внесения элемента специализации. В ряде случаев, где это возможно технически,  рекомендовано изменение планировочных решений.

Далеко не всегда исправимы ошибки проектирования. В качестве примера может служить  треугольная конфигурация здания, которая влечет за собой потери арендуемой площади,  «тупиковые» зоны, снижающие проходимость, ошибочная высота потолка, ограничивающая возможности сдачи в аренду,  ошибки с организацией парковки. К фатальным ошибкам можно отнести неверный в принципе выбор участка в плане местоположения и транспортной доступности, что  приводит к  отсутствию потоков посетителей и отсутствию интереса к центру у арендаторов. К этой же категории можно отнести здания, имеющие лимитированное количество парковочных мест, что заставляет покупателей  просто проезжать мимо. Таких примеров достаточно много в региональных городах. Общей рекомендацией в целях избежания ошибок может служить привлечение специализированных компаний консультантов, работающих в сегменте «ритейл», девелоперских компаний, имеющих опыт строительства торговых центров, и профессиональных брокеров на стадии подбора участка, формирования концепции объекта и проектирования.

Автор: Сецкая Вера, Президент GVA Sawyer

Arendator.ru, октябрь 2013