«ИЮНЬ» В СЫКТЫВКАРЕ И «НАША РАДУГА» В ЯРОСЛАВЛЕ

Инвестировать в готовый объект или в строящийся? Какому сегменту отдать предпочтение? Если говорить о территориальных особенностях в России, то спрос распределен неравномерно, наибольшая активность приходится на Москве и Санкт-Петербург. Однако и в регионах есть отдельные сегменты, способные заинтересовать участников рынка недвижимости.
Об этом свидетельствуют выводы исследования «Привлекательность регионов России для инвесторов», проведенного GVA Sawyer совместно с Гильдией управляющих девелоперов (ГУД).

Инвестирование в готовые объекты

В каждом регионе свои особенности. Например, несмотря на высокий ценовой уровень сделок (а может быть и вследствие его), в Санкт-Петербурге привлекательность инвестиций в готовые крупные торговые центры оценивается на достаточно низком уровне. Объяснением этому может служить наличие ценовых ориентиров для рынка, которые в первую очередь относятся к продажам знаковых объектов (пример – ТРК Galeria), но вряд ли могут быть применимы к другим, менее качественными объектам. Кроме того, за последние годы произошло много сделок в этом сегменте, поэтому активов, которые еще не были вовлечены в оборот, осталось сравнительно немного. Отсюда следствие: в данный момент нельзя говорить о высокой привлекательности инвестирования в готовые крупные торговые центры в Санкт-Петербурге, их цена слишком высока. В других регионах ситуация обратная, на рынке присутствует немного объектов инвестиционного качества. В большинстве случаев это объекты, построенные в последние 3–5 лет, собственники которых не предполагают продажи данного бизнеса.

Оценка привлекательности сегментов коммерческой недвижимости с точки зрения инвестирования в готовые объекты в разрезе регионов РФ

	Качественная офисная недвижимость	Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба	Торговые центры районного масштаба	Качественная складская недвижимость	Гостиничная недвижимость
Наиболее привле- кательные регионы	Москва Самара Казань Уфа Краснодар	Новосибирск Самара Уфа Пермь Краснодар	Екатеринбург Уфа	Москва Санкт-Петербург Екатеринбург Ростов-на-Дону	Санкт-Петербург Краснодарский край Москва
Наименее привле- кательные регионы	Новосибирск Нижний Новгород Красноярск Ростов-на-Дону Волгоград Пермь	Москва Волгоград Санкт-Петербург	Нижний Новгород Казань Волгоград Пермь	Новосибирск Казань

Инвестирование в строящиеся объекты

Наиболее привлекательными регионами для большинства подсегментов жилой недвижимости, являются Москва и Санкт-Петербург. С точки зрения городской недвижимости к ним можно отнести Нижний Новгород.

Оценка привлекательности сегментов жилой недвижимости с точки зрения инвестирования в строящиеся объекты в разрезе регионов РФ

	Городская жилая недвижимость эконом-класса	Городская жилая недвижимость бизнес-класса	Элитная городская недвижимость	Загородная жилая недвижимость эконом-класса	Загородная жилая недвижимость бизнес-класса	Элитная загородная недвижимость
Наиболее привле- кательные регионы	Москва Самара Нижний Новгород Омск Казань	Москва Самара Нижний Новгород Ростов-на-Дону Краснодар	Москва Санкт-Петербург Сочи	Омск Казань	Москва	Москва Санкт-Петербург
Наименее привле- кательные регионы	Челябинск Волгоград Пермь	Волгоград Омск	Омск Казань	Санкт-Петербург	Ростов-на-Дону Самара Казань	Челябинск

В сфере коммерческой недвижимости ситуация немного иная. В этом смысле оценка инвестиционной привлекательности городов-миллионников часто оказывается выше, нежели столиц. Отчасти это может быть объяснено меньшей насыщенностью рынка, отчасти – большей прозрачностью рынка девелопмента в регионах для местных игроков.

Оценка привлекательности сегментов жилой недвижимости с точки зрения инвестирования в строящиеся объекты в разрезе регионов РФ

	Городская жилая недвижимость эконом-класса	Городская жилая недвижимость бизнес-класса	Элитная городская недвижимость	Загородная жилая недвижимость эконом-класса	Загородная жилая недвижимость бизнес-класса	Элитная загородная недвижимость
Наиболее привле- кательные регионы	Москва Самара Нижний Новгород Омск Казань	Москва Самара Нижний Новгород Ростов-на-Дону Краснодар	Москва Санкт-Петербург Сочи	Омск Казань	Москва	Москва Санкт-Петербург
Наименее привле- кательные регионы	Челябинск Волгоград Пермь	Волгоград Омск	Омск Казань	Санкт-Петербург	Ростов-на-Дону Самара Казань	Челябинск

Привлекательность инвестирования в строительство возрастет лишь через некоторое время. Тем не менее, уже сейчас можно косвенным образом сопоставить экспертное мнение по поводу целесообразности вложения средств в тот или иной сегмент с заявленными за последний год планами по открытию новых объектов. Если анализировать заявленный объем инвестиций в развитие объектов, которые был анонсированы в 2012 г., то в среднем, без учета столиц, на офисную недвижимость приходится около 5% от всего объема заявленных инвестиций, на торговую – 35%, на гостиничную недвижимость – 25%, на производственно-складскую – около 30%.

Ситуация в городах

Помимо выделения наиболее и наименее инвестиционно привлекательных регионов для разных сегментов недвижимости следует рассмотреть и обратную зависимость – какой сегмент недвижимости наиболее привлекателен в том или ином городе.

Оценка привлекательности сегментов недвижимости в каждом из городов-миллионников

	Наиболее привлекательные сегменты недвижимости	Наименее привлекательные сегменты недвижимости
Москва	Городская жилая недвижимость эконом-класса Городская жилая недвижимость бизнес-класса Загородная жилая недвижимость бизнес-класса Загородная жилая недвижимость эконом-класса Гостиницы категории 4-5*	Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба Офисная недвижимость класса С и ниже Торговые центры районного и микрорайонного масштаба Складская недвижимость класса С и ниже
Санкт-Петербург	Элитная городская недвижимость Городская жилая недвижимость эконом-класса Стрит-ритейл	Загородная жилая недвижимость эконом-класса Офисная недвижимость класса С и ниже Складская недвижимость класса С и ниже Гостиницы категории 2* и ниже
Новосибирск	Торговые центры районного и микрорайонного масштаба	Офисная недвижимость класса С и ниже Складская недвижимость класса А/В+/В/В-
Екатеринбург	орговые центры районного и микрорайонного масштаба Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба	Складская недвижимость класса С и ниже Офисная недвижимость класса С и ниже
Нижний Новгород	Загородная жилая недвижимость бизнес-класса Городская жилая недвижимость эконом-класса Городская жилая недвижимость бизнес-класса Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба Гостиничная недвижимость	Стрит-ритейл Торговые центры районного и микрорайонного масштаба
Самара	Гостиницы категории 3* Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба Загородная жилая недвижимость эконом-класса Городская жилая недвижимость бизнес-класса Городская жилая недвижимость эконом-класса	Загородная жилая недвижимость бизнес- и премиум-класса
Омск	Торговые центры районного и микрорайонного масштаба Городская жилая недвижимость эконом-класса Загородная жилая недвижимость эконом-класса	Гостиничная недвижимость Складская недвижимость класса С и ниже Стрит-ритейл Офисная недвижимость класса С и ниже Элитная загородная жилая недвижимость
Казань	Офисная недвижимость Стрит-ритейл Городская жилая недвижимость эконом-класса Загородная жилая недвижимость эконом-класса	Гостиницы категории 2* и ниже Складская недвижимость
Челябинск	Офисная недвижимость	Торговые центры районного и микрорайонного масштаба
Ростов-на-Дону	Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба Торговые центры районного и микрорайонного масштаба Стрит-ритейл Городская жилая недвижимость эконом-класса Гостиничная недвижимость категории 4-5*	Офисная недвижимость класса С и ниже Загородная жилая недвижимость бизнес-класса
Уфа	Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба Стрит-ритейл	Гостиничная недвижимость
Волгоград	Гостиницы категории 4-5*	Гостиницы категории 2* и ниже
Пермь	Складская недвижимость класса А/В+/В Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба Жилая городская недвижимость эконом-класса	Офисная недвижимость
Красноярск	Складская недвижимость класса А/В+/В Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба Жилая городская недвижимость эконом-класса	Складская недвижимость Офисная недвижимость класса С и ниже
Краснодар	Городская жилая недвижимость всех классов Загородная жилая недвижимость бизнес-класса	Офисная недвижимость Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба Складская недвижимость класса С и ниже

С точки зрения инвестирования в готовые объекты коммерческой недвижимости, предпочтения распределились следующим образом. В четверке наиболее привлекательных сегментов (по степени убывания) – приобретение торговых центров, гостиниц, офисной недвижимости, складских комплексов.

Однако следует уточнить, что инвестиции в приобретение, например, качественных бизнес-центров (классов А/В+/В) более привлекательны, нежели в бизнес-центры более низкого класса. Аналогичная ситуация и с сегментом складской недвижимости. Даже приобретение объектов низкого класса может осуществляться с целью дальнейшего повышения классности объектов, редевелопмента, а не с целью приобретения действующего бизнеса.

Таким образом, если останавливаться только на высококлассной недвижимости, то рейтинг привлекательности может выглядеть следующим образом:

• торговые центры суперрегионального и регионального масштаба;
• районные и микрорайонные торговые центры;
• гостиницы категории 4–5*;
• гостиницы категории 3*;
• бизнес-центры класса А/В+/В;
• склады класса А/В+/В.

Кроме того, следует отметить региональные различия. Так, например, в Москве выше привлекательность бизнес-центров класса А/В+/В, а в Санкт-Петербурге – гостиниц категории 4–5*. Это частично объясняет структуру инвестиций в приобретение готовых объектов, которая наблюдается в последние два-три года. Отчетлив также рост инвестиций в торговые и гостиничные объекты при сохранении объема сделок в офисном сегменте.

В Москве в 2012 г. большой объем сделок пришелся на готовые торговые объекты регионального и суперрегионального масштаба. Завершилась сделка по приобретению Группой Immofinanz оставшихся 50% долей участия в ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» (241 000/168 000 кв. м – GLA) на Проспекте Мира, который является одним из самых посещаемых ТЦ столицы. Romanov Property Holdings Fund приобрел 40% ТЦ «Времена года» (64 000 кв. м). Из объектов районного формата, проданных в 2012 г., отметим ТЦ «Твин Маркет» (9860 кв. м), расположенный в Одинцовском районе Московской области.

В офисном сегменте компания O1 Properties (один из крупнейших владельцев офисной недвижимости Москвы) купила два офисных проекта, которые относятся к классу А: БЦ «Дукат 3» (33 250 кв. м) и БЦ Silver City (40 000 кв. м).

Поведение игроков и сегментов

В 2008 2009 гг. произошло падение активности во всех сегментах. Тем не менее, уже с 2010 г. очевидно существенное увеличение вложений в жилую недвижимость, а среди объектов коммерческой недвижимости – в сектор гостиниц и торговой недвижимости. Гостиничная недвижимость после кризиса по степени привлекательности сровнялась с другими секторами коммерческой недвижимости. А учитывая, что до она существенно отставала в развитии от других сегментов коммерческой недвижимости, инвестиции в гостиничный сектор сейчас достаточно привлекательны.

В сегменте торговой недвижимости, несмотря на кризисное падение спроса, восстановление идет более быстрыми темпами, нежели в офисном и складском сегментах. Кроме того, именно в торговом сегменте наиболее заметно влияние накапливания опыта проектирования, строительства, управления. Профессиональные девелоперы имеют возможность наиболее грамотно спланировать объект, исходя из требований арендаторов, а, следовательно, минимизировать потери площадей и максимизировать экономическую эффективность.

Основной спрос на девелоперские проекты в торговом сегменте формируют крупные ритейлеры. Именно они, в первую очередь, осваивают новые города и регионы. Причем в последние два года наибольшей привлекательностью для строительства новых торговых центров пользуются города с населением менее полумиллиона жителей. Среди основных инвесторов в региональную торговую недвижимость можно выделить две группы – непосредственно сетевые ритейлеры и инвестиционные/девелоперские компании.

Так, например, компания «Торговый квартал» в 2012 г. заявила о своем намерении вложить почти полмиллиарда долларов в строительство торгово-развлекательных центров в регионах России. Уже сейчас компания прорабатывает проект строительства нового ТРЦ в Красноярске общей площадью около 140 000 кв. м.

Торгово-развлекательный центр под брендом «Июнь» в Сыктывкаре возводит группа компаний «Регионы». Общая площадь возводимого объекта 45 000 кв. м.

В 2012 г. Группа «Ашан» открыла гипермаркеты «Наша Радуга» в Ярославле (объем инвестиций в проект составил около 200 миллионов рублей) и в Костроме. В планах компании – открытие гипермаркетов в Санкт-Петербурге, Самаре, Волгограде, Тюмени.

Следом за развитием ритейла всегда следует оживление складского сегмента: в 2012 г. в регионах (не считая Санкт-Петербург) на рынок вышло порядка 250 тыс. кв. м качественных складских площадей, что стало рекордным показателем с 2009 г.

Сегодня география выглядит следующим образом. Порядка 60% складских площадей сконцентрировано в Московском регионе, далее следуют Петербург и Ленинградская область – 15%.

Наибольшей привлекательностью для развития складской недвижимости сейчас пользуются города-миллионики с развитым ритейлом и удобным географическим расположением – Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Краснодар, Казань, Нижний Новгород. Наиболее бурно сейчас развивается рынок Екатеринбурга, который входит в тройку городов лидеров по развитию розничной торговли. За прошлый год на рынок вышло 120 тыс.кв. м складских площадей – почти половина от общего количества складов, построенных за год в регионах. Были введены в эксплуатацию ОЛЦ «Малахит» (площадь 26 000 кв. м), терминал «Лорри» (ЕАМЛТЦ) (12 800 кв. м), «Новокольцовский» (26 000 кв. м), «Чкаловский» (54 000 кв. м), грузовой терминал «Кольцово» (19 000 кв. м). Тем не менее, уровень вакантных площадей в городе равен 1%.

Высокий спрос на качественные объекты подтверждается закрытыми сделками. Например, транспортно-логистические компании (Major, MAN Truck & Bus AG, «Марвел-дистрибуция») в рамках расширения арендовали от 14 до 30 тыс. кв. м складов в петербургских терминалах. Henkel планирует построить логистический комплекс на территории своего завода в Перми. Девелоперская компания FM Logistic построила склад для Bosch в Новосибирске.

Запас предложения в сегменте офисной недвижимости, накопленный по завершению проектов, начатых до кризиса, оказался достаточно велик. Но, например, в Москве, в связи с предпринятыми городскими властями мерами по ограничению строительства, основной объем текущего офисного предложения сосредоточен за МКАД. В связи с этим и с растущим спросом на аренду качественных офисных помещений уровень вакантных площадей в центре города продолжает снижаться. Как следствие, девелоперы рассматривают новые офисные проекты, но инвестиции в офисный сектор осуществляют с осторожностью. Многие девелоперы активно рассматривают и анализируют проекты к покупке, но окончательные решения откладывают.

Значительно увеличилось количество многофункциональных проектов (особенно в столицах). Некоторые инвесторы с целью диверсифицировать риски пересматривают свои «докризисные проекты» в сторону многофункциональности, в первую очередь отказываясь от офисной составляющей в проекте. К примеру, Градостроительно-земельная комиссия одобрила для MR Group строительство МФК «Лотос» на пересечении Одесской ул. и Нахимовского пр. Вместо трех офисных башен появятся две общей площадью 59 тыс. кв. м. Третью займут апартаменты (30 тыс. кв. м).

В числе самых масштабных проектов, заявленных к освоению в 2013 г., в Московском регионе выделим два. Первый – Crocus Group с проектом Crocus City (66 км МКАД), в состав которого войдут 14 небоскребов. Общая площадь строительства составит 1 млн кв. м, в том числе (первая очередь) строительство 51-этажной офисной башни (137 тыс. кв. м), жилого комплекса (50 000 кв. м), гостиницы Holiday Inn на 1 тыс. номеров (81 тыс. кв. м). Инвестиции в проект составят около 3 млрд долларов.

Второй – Многофункциональный парк развлечений с торговой составляющей «Галактика» на Варшавском ш. (700 000 кв. м). Стоимость проекта, девелопером которого является ГК БИН, оценивается в 2,8 млрд долларов.

Автор: Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer, партнер

Российский строительный комплекс, июль 2013