Девелопмент — это финансовая операция, позволяющая преумножить денежные потоки инвестора посредством вложения их в недвижимость

Рынок профессионального девелопмента в России существует всего двадцать с небольшим лет. Поэтому просчеты компаний в процессе реализации проектов неизбежны. Стоимость их велика — бюджет любого девелоперского проекта исчисляется миллионами долларов. О том, какими бывают ошибки в девелопменте и как их избежать, «СНИПу» рассказала генеральный директор компании GVA Sawyer Вера Сецкая.

«СНИП»:Верно ли, что ошибаются только непрофессиональные застройщики и новички? Сколько стоит ошибка девелопера?

— Девелопмент по своей сути является финансовой операцией, позволяющей преумножить денежные потоки инвестора посредством вложения их в недвижимость. Такое понимание процесса делает очевидным, что критическими факторами в данном случае являются срок осуществления проекта, его бюджет, качество, а главное — востребованность на рынке, обеспечивающая либо необходимые темпы поглощения площадей по прогнозируемым ставкам, либо успешную продажу объекта с заданной доходностью.

Очевидно, что опыт застройщика играет огромную роль в снижении количества ошибок и минимизации их последствий, поскольку именно годы практической работы позволяют четко представлять совокупность возникающих в процессе реализации проекта вопросов и алгоритмы их разрешения, дают возможность своевременно определять «подводные камни» на каждом этапе работ и выбирать оптимальные пути для нивелирования возникающих проблем. В реальности ошибиться, разумеется, могут все, но вероятность ошибок и их цена для непрофессионалов и новичков, безусловно, существенно выше.

Ошибки бывают стратегического, тактического, концептуального, технического и маркетингового характера. Каждая влияет на срок, доходную часть проекта, а в совокупности все они — на доходность и прибыль, получаемую инвестором.

«СНИП»:Не могли бы вы более подробно остановиться на каждом виде.

— Начнем с концептуальных ошибок, когда неправильно определяется формат и тип строящейся недвижимости. В период ненасыщенности рынка и тотального отсутствия тех или иных видов объектов в отдельных сегментах (что было характерно для ситуации в первые 10–15 лет его существования) последствия концептуальной ошибки ощущались менее остро, чем сегодня, когда рынок стал конкурентным, и каждый застройщик вынужден бороться за клиента. На данный момент решающим фактором успеха объекта является именно правильная концепция.

Она включает целый ряд компонентов: правильное функциональное наполнение объекта, его размер в целом и размер каждой из его составляющих частей, технические спецификации, грамотное позиционирование на рынке, стандарты строительства и класс. Ключевым фактором является верно выбранное местоположение. Несмотря на то что принцип «location, location and location» — был первым, который осваивали российские девелоперы, на рынке немало примеров неудачно расположенных объектов, в частности, торговых центров, которые из-за удаленности от транспортных развязок и пешеходных потоков потеряли и арендаторов, и покупателей.

Другой классический пример — ошибки с размером и классом объекта. Эти наблюдались до кризиса практически во всех региональных городах, где активно заявлялись и строились офисы класса «А», насчитывающие десятки и даже сотни тысяч квадратных метров. Недостаток спроса в отношении таких площадей и в отношении предлагаемых на них арендных ставок сделал такие проекты невостребованными.

Постепенно с развитием офисного сектора конкурентными преимуществами стали обладать объекты, имеющие правильные технические спецификации: адекватный паркинг, гибкую планировку этажей, повышенную обеспеченность электроэнергией. Для многофункциональных комплексов, ритейл-парков, аутлет-центров имеют значение не только верный выбор местоположения и правильная конфигурация, но и грамотная организация общей территории комплекса, людских и транспортных потоков, въездов и выездов. Возможность организации выезда на Ленинградское шоссе, например, стала решающим фактором для инвестора при принятии решения о покупке площадки и финансировании проекта строительства аутлет-центра Fashion House, девелопером которого мы являемся.

«СНИП»:Как же избежать концептуальных просчетов?

— Для этого при создании концепции объекта необходимо с особым вниманием отнестись к исследованию рынка, объема и динамики спроса, предпочтений будущих потребителей, а также изучению конкурентной среды. Важно также не ошибиться в прогнозируемом уровне арендных ставок и цене продаж.

В последние два года большой спрос приобрела услуга предброкериджа, предполагающего проверку потенциального спроса и предпочтений потребителя еще на стадии разработки концепции проекта и проектирования. Используя этот инструмент, можно сделать вывод о наличии и характере спроса как в целом на площади планируемого объекта, так и в отношении его отдельных функций, убедиться в правильности заложенных планировочных и инженерных решений. При концептуальном планировании объектов нестандартных форматов полезно обращаться к международному опыту, объектам-аналогам и не стесняться копировать лучшие образцы вместо того, чтобы изобретать свой собственный продукт.

«СНИП»:Ну хорошо, концептуальные ошибки — самые серьезные. А «следующие на очереди» какие?

— Технические. Они по большей части связаны с недостаточно тщательной проработкой площадки на предпроектной стадии и недооценкой выявленных рисков. Также часто они возникают из-за желания застройщика сэкономить деньги и время, нарушив порядок проектирования и строительства. Типичный просчет на ранней стадии развития проекта связан с недооценкой функционального назначения или вида разрешенного использования участка, когда владелец уверен в получении необходимого юридического статуса земли, но на практике это оказывается длительным и дорогостоящим процессом, либо вообще невозможно. На стоимость проекта может существенно повлиять наличие обременений или претензий со стороны третьих лиц, которые не были выявлены и учтены при принятии решения о вхождении в проект. К техническим ошибкам относится также неверная оценка комплектности исходно-разрешительной документации и возможностей получения необходимых разрешений и согласований в процессе девелопмента. Девелоперские риски в этой области очень высоки. Фактором, погубившим немало проектов, стало также отсутствие возможности адекватного инженерного обеспечения объекта, получения инженерных нагрузок и подведения инженерных коммуникаций по заложенным в бюджет ценам.

На более продвинутых стадиях проекта особое значение приобретает грамотное управление процессом проектирования и строительства объекта, отслеживание выбора инженерного оборудования здания, экономичности планировочных и конструктивных решений. Наша собственная практика, например, недавно показала, что стоимость строительства фундамента здания, который проектировался для сложных геологических условий, может разниться в несколько миллионов евро в зависимости от выбранной технологии, но при этом не любая из них может быть одобрена органами государственной экспертизы, даже если она прогрессивна и экономически эффективна.

«СНИП»:В чем специфика стратегических и тактических просчетов?

— К стратегическим ошибкам застройщиков в первую очередь относится организация финансирования проекта. Всем известны примеры объектов, застывших «на фундаменте» из-за отсутствия средств у их владельцев. Достижение договоренностей о финансировании в полном объеме до начала проекта, его стратегическое планирование являются необходимыми условиями успешности проекта. Не менее важен вопрос выхода из проекта после его завершения и нескольких лет эксплуатации, понимание стратегии и требований инвестиционных фондов, заинтересованных в приобретении завершенных объектов.

Тактические ошибки застройщиков лежат в сфере принятия решений в ходе ведения и ежедневного управления проектом. Губительной практикой здесь является начало строительных работ до завершения тщательного проектирования, скомканная процедура выбора генподрядчика, необдуманное ускорение процесса строительства с нарушением технологической последовательности. Иногда случаются совсем экстремальные варианты, такие как достройка лишних этажей или уничтожение исторически ценных элементов здания. Практика показывает, что такое бесплановое и поспешное ведение работ в итоге приводит либо к длительным остановкам, либо к крупным штрафам, что увеличивает смету и ведет к потере доходности объекта. Институт по управлению проектами PMI предлагает четкие регламенты и процедуры, необходимые для грамотного управления проектом. Международной практикой доказано, что их применение не усложняет и не замедляет его ход, а, наоборот, делает его во много раз более эффективным. Но, к сожалению, до сих пор для девелоперов существует большой соблазн отбросить всю эту кажущуюся бюрократию и волокиту и делать «дешево и сердито».

«СНИП»:Поделитесь примерами самых распространенных тактических ошибок.

— К таковым прежде всего относится отказ застройщиков от грамотной процедуры проведения тендера на выбор генерального проектировщика и генерального подрядчика. Правильный отбор генподрядчика и подписание с ним договора, защищающего интересы владельца, напрямую влияет на сроки осуществления проекта, его бюджет и качество. Соблюдение всех этапов тендера (включающего предквалификацию, ознакомление участников с проектом, проведение рабочих сессий, тщательный анализ тендерных предложений на основании утвержденных балльных систем), несмотря на значительные временные затраты, имеет важнейшее значение. Процедура, с одной стороны, обеспечивает претендентам возможность тщательно ознакомиться с объектом и дать обоснованное предложение, с другой — позволяет девелоперу адекватно проанализировать тендерные заявки и сделать выбор.

Достаточно дискуссионной темой считается необходимость создания тендерной проектной документации — промежуточного этапа между стадиями «Проект» и «Рабочая документация». По мнению ряда собственников, эта работа съедает слишком много времени и дополнительных денег. Но на самом деле она является необходимым инструментом, позволяющим оградить девелопера от возникновения незапланированных дополнительных действий подрядчика, увеличения стоимости работ по сравнению с оговоренной в строительном договоре, а также споров с генподрядчиком о тех или иных технологических решениях. Такой же необходимостью, с нашей точки зрения, является создание Bill of Quantities (BOQ) — списка всего необходимого для объекта объема оборудования и материалов, позволяющих претендентам детально осметить свои предложения, а застройщику провести сравнительный анализ как предложений в целом, так и отдельных позиций.

К тактическим ошибкам следует, например, отнести также проектирование и строительство гостиниц без участия управляющей компании, которая задает базовые технические параметры объекта, количество и размер номеров, схемы организации функциональных и общественных зон. Она также определяет функциональное наполнение отеля — наличие или отсутствие помещений для проведения конференций и деловых встреч, бизнес-центра, фитнес-клуба и т.д. Оператор значительно влияет на инженерные решения, выбор соответствующего оборудования. Поэтому для создания качественного и эффективного отеля оператор необходим уже на стадии создания концепции, и особенно в процессе проектирования и строительства.

«СНИП»:А как вообще зависят перечисленные ошибки от назначения строящейся недвижимости — будь то гостиничный, торговый, офисный или складской сегмент?

— Технические, стратегические, маркетинговые и тактические ошибки по своей сути одинаковы для проектов любого функционального назначения. А вот концептуальные просчеты различны для объектов различных функций.

Так, для торговых центров важно правильное их позиционирование по возможной зоне охвата населения (районный, городской, окружной, региональный), а также функциональное наполнение и правильно выбранные ориентиры на определенные группы якорных арендаторов с учетом их специфических требований. Кроме того, здесь имеют значение планировочные решения, обеспечивающие правильное направление и распределение людских потоков, грамотное сочетание различных блоков помещений по функциональности, а также подбор операторов. Особое внимание при создании торгового центра следует уделять анализу подъездных путей и правильной организации парковки. Любая концептуальная ошибка в данном случае может существенно повлиять на эффективность работы объекта.

В офисных комплексах важна эффективность планировок, заложенная в проекте глубина этажа, распределение функциональных зон, соотношение общей и арендуемой площади в здании, возможность сдачи площадей более мелкими блоками. Значение имеют нагрузки по электроэнергии, а также организация парковки. Сегодня, когда все еще остается высокой конкуренция среди арендодателей в офисном сегменте, в выигрыше те, кто имеет удобное местоположение, более современное, создающее комфорт инженерное оборудование, гибкие планировочные решения, дополнительные сервисы (в виде кафе, киосков товаров повседневного спроса, банковских офисов) и, конечно, адекватную и по машиноместам и по стоимости парковку.

В гостиничном сегменте требуется прежде всего выбрать правильное местоположение для строительства, определить класс и стандарт отеля, достичь договоренности с оператором о его будущем управлении. Решающую роль имеет и умение застройщика совместить требования оператора с существующими в России гостиничными нормами и действующими СНиПами, таким образом сделав объект экономически эффективным в эксплуатации и конкурентоспособным.

В складском сегменте особое внимание нужно уделить техническим спецификациям и технологиям, правильно организовать процесс управления.

«СНИП»:Если объект уже построен, но неэффективен, с чего следует начать «работу над ошибками»?

— Тактические и технические ошибки, замеченные вовремя, легче устранимы, чем маркетинговые и концептуальные. Их исправление достигается улучшением системы управления, наймом более грамотной и профессиональной управляющей команды.

Глобальную концептуальную ошибку, связанную, например, с выбором площадки, исправить невозможно. Есть достаточно примеров торговых центров, которые годами оставались незаполненными именно из-за неправильно выбранного местоположения. То же самое случилось с торговыми комплексами, неграмотно позиционированными на рынке, имеющими неверные планировочные решения и хаотично подобранный пул арендаторов. Такие центры увидели массовый отток и якорных, и галерейных арендаторов и падение ставок аренды. Особенно остро ошибки «вылезают» в годы кризиса.

Одним из методов исправления девелоперской ошибки является реконцепция объекта. Для торгового центра это означает тотальную смену его стандарта и идеологии, изменение маркетинговой концепции и полную смену пула существующих арендаторов, особенно якорных. Для офисов в большей мере требуется техническое переоснащение, позволяющее сделать более высоким его стандарт и повысить заполняемость.

Радикальным видом реконцепции является изменение функционального назначения объекта, например, перепрофилирование офиса в гостиницу или апартаменты, или производственных помещений в офисы, галереи, салоны; складских объектов — в торговые павильоны. Такие методы очень затратны как по времени, так и по инвестициям, но могут рассматриваться как средство спасения объекта.

Как бы то ни было, ошибки любого типа — это финансовые потери для проекта и ухудшение его экономических показателей.

«СНИП»:Какие советы вы можете дать менее опытным застройщикам?

— Существуют достаточно понятные инструменты, позволяющие избежать ошибок. В частности, это упомянутый выше предброкеридж, то есть исследование потенциального спроса на объект и запросов арендаторов в отношении его спецификаций еще на стадии разработки концепции. Очень эффективен для снятия рисков детальный технический аудит площадки силами специализированной девелоперской компании, осуществляемый до принятия решения о ее приобретении. Такой аудит включает проработку ситуации с инженерными коммуникациями и оценку возможности и стоимости получения необходимых нагрузок. На этой же стадии рекомендуема тщательная разработка бюджета и графика осуществления проекта. Крайне важен глубокий маркетинг и изучение конкурентной среды силами специалистов-маркетологов. В специализированных сегментах (гостиницы, аутлет-центры, индустриальные парки) это исследование должно вы полняться компаниями-консультантами, работающими именно в рассматриваемом узком сегменте.

На управление проектом рекомендуется привлекать профессионального fee-девелопера, имеющего опыт проведения тендеров, управления процессом проектирования и профессионального управления строительством. Уже упоминалась выше необходимость использования в работе стандартных инструментов, проверенных в международной практике и предлагаемых институтами ULI, PMI, RICS. Применение данных инструментов и привлечение команды независимых консультантов и управляющих предполагает выделение определенных средств, но позволяет минимизировать финансовые потери и создать объект, обладающий необходимыми маркетинговыми качествами, в проектные сроки и в рамках отведенного бюджета.

Автор: Вера Сецкая

СНИП, июнь 2013