РАД занялся памятниками архитектуры
Российский аукционный дом получил право на реализацию с торгов части памятников архитектуры федерального значения. В частности, с молотка уйдет особняк 19 века, который расположен в центре Москвы на улице Школьная, 48. Здание является частью исторического ансамбля Рогожской ямской слободы и на данный момент находится в федеральной собственности.
Стартовая цена особняка на торгах составит 120,45 миллиона рублей, из которых 83,228 миллиона рублей — стоимость самого здания, 37,222 миллиона рублей — земли под ним.
Площадь особняка составляет 1,2 тысячи кв.м., площадь земли под зданием – 0,34 гектара. Стоит отметить, что менять назначение объекта без согласования с Минкультуры нельзя.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE, считает, что, даже несмотря на близость к метро, данный объект, вероятно, не вызовет ажиотажного интереса среди инвесторов. Для его текущего расположения, состояния и ограничений стартовая цена в 3,300 долларов за 1 кв.м. кажется несколько выше ожидаемой в рамках возможного коммерческого использования. Кроме того, новому владельцу, вероятно, потребуется более длительный срок для окупаемости вложений, нежели стандартно ожидаемый при текущем состоянии рынка недвижимости. «Это связано в том числе и с тем, что помимо требуемой на аукционе суммы инвестору необходимо будет еще делать инвестиции в повышение коммерческой ценности здания», - отметил эксперт.
На данный момент особняк на Школьной находится на балансе у ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России» (РДМР; 100% акций принадлежит Росимуществу), которому была передана часть имущества Министерства культуры Российской Федерации. При этом средства, вырученные от продажи объекта, пойдут на реставрацию памятников, которые остаются в собственности государства.
Ольга Кочетова, директор департамента оценки недвижимости Knight Frank Russia & CIS, акцентирует внимание на том, что, если объект признан памятником архитектуры федерального значения, могут возникнуть определенные обязательства по поддержанию исторического облика фасада и восстановлению внутренних интерьеров. Однако для профессионального девелопера или управляющей компании в случае, если объект планируется использовать для собственных нужд, это не является проблемой.
«В целом здания подобного формата инвесторам интересны: площадь наиболее ликвидная, его можно использовать как для сдачи в аренду, так и для собственных нужд. В настоящее время объект используется в качестве административного здания, предполагаю, что данный вид использования является наиболее целесообразным, и не вижу проблемы в том, что нельзя менять назначение объекта. Кроме того, при условии наличия функционирующих коммуникаций, в том числе достаточных мощностей электричества (что, наверняка, имеется в наличии, учитывая, что объект в настоящее время эксплуатируется), стоимость лота вполне стандартная. Естественно, предстоят значительные капиталовложения, но в целом цена выглядит адекватной», - заключила Ольга Кочетова.
Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer, партнер, считает, что приобретение в собственность памятников архитектуры актуально для компаний, стремящихся подтвердить свой статус. «Применительно к местоположению данного особняка можно сказать, что оно вряд ли добавит особого статуса его владельцу. Большое количество жилых зданий советской постройки, расположенных по-соседству, да и сама улица Школьная не ассоциируются со статусным местоположением» - подытожил эксперт.
Однако, отмечает Эвелина Ишметова, необходимость согласования изменений с Минкультуры может означать то, что не собственник будет адаптировать здания под свои требования, а самому собственнику придется адаптироваться под статус здания. Проведение ремонтных работ, которое скорее всего будет являться реставрацией, также будет сопряжено с длительным процессом согласований и по стоимости может превысить стоимость приобретения объекта.
Arendator.ru, 27 мая 2013
