PRO «Кантри Парк»

Бизнес за МКАД!

«Кантри Парк». Именно с этого, лучшего, по нашему мнению, проекта за МКАД, мы начинаем цикл наших статей, посвященных знаковым и необычным проектам офисного строительства.

Комплекс «Кантри Парк» расположен в подмосковных Химках, на северо-западе от Москвы, всего в 130 м от МКАД на территории 5 га.

Местоположение

Добраться от станции метро «Речной вокзал» довольно просто, если заранее ознакомиться с инструкцией на сайте комплекса. По указателям в метро попадаем на автоперрон, где нужные номера автобусов найти не удалось. Попросту сели на первую попавшуюся маршрутку в направлении пересечения МКАД и Ленинградки. Выходим напротив Hoff, ныряем в подземный переход, далее двигаемся перпендикулярно шоссе между тем самым Hoff и каким-то торговым объектом справа. Идти около 7-10 мин. Указателей для пешеходов никаких. Ориентир только по видной в дали крыше Кантри Парка.

Более простой способ - добраться на бесплатном фирменном шаттл-басе от м. «Планерная». Ну, а самое простое – на личном автотранспорте. Но мы легких путей не ищем.

Шаттл-басы, кстати, ходят каждые 15 минут до 12:00 и с 16:30 до 20:15. В остальное время - 30 мин. На остановке шатла в Кантри Парке есть онлайн-табло по которому можно отследить расписание и фактическое местонахождение.

Приложение «Автобусы Кантри Парка» доступно для телефонов, работающих на платформах Android и IOS (iPhone). Для того чтобы установить программу достаточно зайти в Apple Store или Android Market и найти приложение по ключевому запросу «Кантри Парк».

Участники проекта

Владеют офисным комплексом европейские структуры, в том числе датский фонд ARISTA. BPS International – девелопер, УК, проектировщики и строители в одном лице.

В «Кантри Парке» работало несколько архитекторов, но большая часть объектов создано «Архитектурным центром СМА. Мастерская Виктора Логвинова», в том числе третье офисное здание, деревянные здания ресторана и павильона яхт-клуба.

Самые сложные вещи типа обслуживание инженерных систем выполняется in-house, остальное – на аутсорсинг.

История развития проекта

Мы беседуем с Леонидом Лопатиным, генеральным директором и управляющим партнером BPS International и основателем Кантри Парка. Он рассказывает, что история проекта началась в 1998 г., когда он, возглавлял крупную IT компанию в области системной интеграции-, ездил по миру и мечтал создать собственный загородный IT-house. Компания арендовала помещения в МАИ и смотрела земельные участки на северо-западном направлении. Выбор остановился на 1.3 Га в Химках. Впоследствии надел расширялся за счет скупки прилегающих, частных домов, земли ГК «ПИК», освоения неудобий и оврага. Сейчас можно утверждать, что за 8 лет концепт загородного бизнес-парка уровня Кантри Парк никто не повторил.

Первое здание начали строить в 2002 г. Через два года «Кантри Парк I» был введен в эксплуатацию и заполнен арендаторами, первым из которых стала VOLVO VOSTOK,а потом присоединились и другие известные бренды, в том числе Metro Group, Nutricia, Porsche, BMW Nokian Tiers, Yokohama, Razional, и др. Кстати, BMW стал единственным крупным арендатором, покинувшим Кантри Парк после 7 лет аренды, но в BPS это связывают с эмоциональным решением нового президента BMW Group, покинувшего свой пост сразу после переезда.

Инфраструктурные точки – салон красоты, банк, ресторан и др. сервисы. В 2008 г. началось строительство второго здания. Построено оно в 2009 г. Зимой 2010 года залили первый куб бетона «Кантри Парк III», здание начнет функционировать летом 2013 г.

В феврале 2011 года начинала работать выставочная площадка – совместный проект компании BPS и «Русской галереи на Воздвиженке».

Основные параметры проекта

Парковочный коэффициент проекта 1/35, ранее был 1\50. Многоуровневый открытый паркинг на 300 мест, парковочные площадки общей вместимостью 300 мест, теплые подземные паркинги общей вместимостью 300 мест. В 2013-2014 (по мере заполнения КП3) ввод в эксплуатацию дополнительных многоуровневых открытых паркингов общей вместимостью 1 000 мест.

Себестоимость строительства «Кантри Парк I» составила около $700 за кв.м. При этом все необходимые и достаточные элементы класса А были реализованы. Все «излишества» (парк, территория, залив) обошлись примерно в 1 млн $ или около 5% всего бюджета. При этом арендные ставки на этапе привлечения первых арендаторов начинались от $297 за кв.м, что делало проект очень привлекательным для арендаторов и выгодным для инвестора. «Почему построили именно 18 тыс кв.м? Добивались рекордного (7%) LOSS FACTOR. Удобства нарезки помещений и хорошей освещенности. Первый проект должен был быть очень эффективным, чтобы привлечь арендаторов в Область – тогда об этом никто всерьез не думал. Это дало этаж в 1 000 кв.м и шаг колонн 6 м. А 18 этажей определила экономическая нецелесообразность преодоления высоты в 75 м», - говорит г-н Лопатин. Как девелопер компания придерживается IRR не менее 25%.

Конечно, «Кантри Парк I» уже пора реновировать, со временем здание потеряло классность (класс А). Но с 2008 г. у него другой собственник, а с 2012 – другая управляющая компания, так что вопрос реновации в их компетенции.

План территории

Организация мест общего пользования

Ресепшен

Туалеты предусмотрены в том числе и для людей с ограниченными возможностями.

Инфраструктура комплекса

• Организация питания в Кантри парке
  Сейчас в комплексе действует более 5 мест организованного питания.
  Есть завтраки и обеды в бизнес-кафе «Кантри Сервис» в «Кантри Парк 1» (средний чек 100 руб. – завтрак, 250 руб. - обед).
  Есть ресторан высокой кухни Chalet Simple Pleasures, где и проходила наша встреча.
  >Прекрасная атмосфера, камин, 2 этажа, часто арендуемые под свадебные торжества, отличная кухня, комплексные (не самые дешевые), но вкусные обеды. 590 руб. – полный обед, 430 руб. за два горячих блюда, напиток и десерт.
  Имеется выездной кейтеринг на базе ресторана Chalet Simple Pleasures и «Атриум арт-кафе».
• Есть парк, набережная

Навигация по территории комплекса

• Продуктовый мини-маркет сети «Магнолия» на территории работает с 7.00 до 00.30 без выходных
  Развлечения. Хит летнего сезона - открытый теплый бассейн 9х12 метров с гидромассажными струями. Плавучий бассейн расположен в акватории залива (набережная Бутаковского залива Химкинского водохранилища) перед офисным зданием. Инженерное сооружение компании BPS. Заполняется водопроводной водой, нагрев до +32 от чиллеров, снимающих тепло с офисов и общественных зон. Плавки и купальники отжимаются досуха за несколько секунд в специальной центрифуге, на палубе из красного дерева лежаки, зонтики, переодевалка и горячий душ.
  Частью пляжной зоны стали летний ресторан «Country Пляж», яхт-клуб и сцена летнего театра. Отличное место для дневной передышки от офисной работы, а вечером – для teambuilding и корпоративов.
• В «Кантри Парке» свой яхт-клуб с возможностью организовывать регаты, хранить яхты.
• Летний лагерь для детей сотрудников планируется к открытию в 2013 году организован при участии компаний-партнеров: школа гольфа (Куркино 9-луночная), яхт-клуб МАИ, English First. Обслуживает школу автобус (шаттл-бас), который простаивает в дневное время. Также на территории организована небольшая детская площадка.
• Медицинская клиника. В 2012 г. открылся офис клиники в Кантри Парке, который работает с 10 до 18.00 с понедельника по пятницу. Скоро ожидается открытие медицинского центра «Кантри Парк Клиника» - совместного проекта BPS и немецких клиник Charite (Берлин) и SCHON CLINIC (Мюнхен).
• Конференц-зал вместимостью до 115 чел., при этом возможно зонировать пространство на 58 кв.м и 38 кв.м. Стоимость аренды конференц-зала от 250 евро в день. (в «Кантри Парк III» предусмотрен второй, большой конгресс-холл).

Из других элементов инфраструктуры отметим: банк с депозитарием, агентство недвижимости, тур-агентство, химчистку, салон цветов и подарков, авторское ателье, отделения банка, банкоматы, службу такси 24, курьерский терминал, автомойку и автосервис, студию красоты и стоматологию.

Техническое оснащение проекта

По всей территории доступны 4-значные номера для внутренней коммуникации и бесплатный Wi-Fi доступ по всей территории и во всех общих зонах Кантри Парка. Это дает возможность поработать с планшетом или лаптопом на лавочке в парковой зоне, не потеряться со связи во время обеда.

«Кантри Парк III» управляется по принципу «умный дом», т.е. имеет единую диспетчерскую, системы сбережения энергии, системы контроля доступа, управления освещением, сбора показаний счетчиков и т.д В зданиях есть центральное отопление (с запланированным к вводу в 2014 году резервированием от газовой электростанции), собственная трансформаторная подстанция. Предусмотрена вентиляционная система с рекуперацией тепла, холодильное оборудования с системой «свободного холода» и утилизацией тепла в систему ГВС и подогрева бассейна, центральная климатическая установки и система фанкойлов.

В комплексе своя круглосуточная охрана, системы видеонаблюдения.

Коммерческие условия

Многие считают, что вне города аренда и эксплуатация объекта должны быть существенно дешевле. По мнению BPS для качественных проектов это недостижимо. Ведь в отличие от Москвы за МКАДом приходится инвестировать в создание инфраструктуры: набережная, парк, дороги. Зато за сопоставимые деньги арендаторы получают гораздо больше! Правильно спроектированное пространство производит впечатление на бизнес-партнеров, сделки совершаются эффективней, здесь есть особая деловая и клубная атмосфера.

Стоимость аренды в «Кантри Парк I» - 375-450 евро за кв.м с существующей отделкой, от 350 евро в «Кантри Парк III» в состоянии SHELL & CORE. 3-4% - ежегодная индексация. Указанные цены не включают LOSS FACTOR, операционные расходы и НДС.

За редким исключением, вроде отъезда BMW в 2012 году, арендаторы из Кантри Парке не уезжают. В кризис 2008 года якорные арендаторы продлили договора на новый срок без снижения ставок..

Стоимость эксплуатации составляет около 100 евро за кв.м.и меняется ежегодно, в том числе в сторону снижения. Причем, по данным собственника, с каждого кв.м они тратят 40 евро на содержание территории, дорог и инфраструктуры, создающих атмосферу комплекса.

Стоимость аренды машиноместа начинается от 100 евро в месяц. Арендатору предлагаются различные планы парковок, позволяющие оптимизировать расходы.

Арендаторы

Каждое из зданий заполнялось на 100% в течение года после сдачи в эксплуатацию. «Кантри Парк III» под предварительными договорами на 40% уже сейчас, за 4-5 месяцев до ввода.

В 2004-2005 гг., когда качественных предложений в черте Москвы было мало, арендаторов было проще убедить в переезде за МКАД. Сейчас многие стали рассматривать загородный офис не как привилегию, а как экономию, возможность переместить бэк-персонал. Но для того брокеров и просят обязательно привозить клиентов на просмотр. На месте они погружаются в атмосферу комплекса, оценивают всю прелесть проекта, нацеленного на размещение именно головного офиса, а не только обслуживающего штата. «Мы предлагаем не стены, а образ деловой жизни. Больше никто так не делает», - отмечает г-н Лопатин.

Жаль, что невозможно задать объективные критерии создания подобной атмосферы. Никакая классификация не поможет. Как верно отмечает г-н Лопатин: «Мне, в общем, без разницы, какой в здании шаг колонн, как и любому нормальному арендатору». К примеру, большой шаг колонн – это ни хорошо, ни плохо, при условии, что в целом планировка сделана качественно. Увеличение шага колонн приводит к увеличению нагрузки на перекрытия, а при очень высоком здании теряется целый этаж. Также надо учитывать дополнительную нагрузку на фундамент. Любое решение должно быть сбалансировано.

Арендаторы «Кантри Парка»:

Volvo Vostok, Ferronordic, MANN+HUMMEL, Mercedes-Benz Trucks, Nokian Tyres, Nutricia, SC Johnson, TYCO, Yokohama, Metro, Kӓrcher, Рационал, Европластик и др.

Имеет место и синергия арендаторов: например, рядом с Volvo и Mercedes с удовольствием разместились производители трансмиссии, шинные компании и т.п.

Интересно, что работающие в Кантри Парке топ-менеджеры живут по всей Москве, а вот персонал среднего звена – в значительном количестве из Химок и Зеленограда, ведь они готовы даже на меньшую зарплату, лишь бы не тратить 3-4 часа в день на дорогу до работы. «Вакансии Кантри Парк» - самый частый поисковой запрос, связанный с комплексом.

Будущее проекта

Проект развивается по принципу «город в городе». Каждый год должно быть что-то новое.

Своеобразным продолжением Кантри Парка станет торгово-развлекательная зона «Старый город». Проект, будет реализован в ближайшее время на соседней территории (через Куркинское шоссе). «Старый город» призван стать социальным центром Химок. На схеме ниже видно, что его зона представляет собой некую рогатину в зеленой, незастроенной части. Акцент будет на детскую инфраструктуру – кружки, секции, экспериментариум и ритейл. Всего 5 га.

?В стадии проекта находится и гостиница, которая визуально оградит территорию КП от жилых кварталов. Это будет 4*, 210 номеров, ориентирована на проведение мероприятий, конференций. Подземным пространством гостиница будет соединена с рестораном Chalet. Формат, работающий на иностранных гостей, вполне устраивает такие сети, как Hilton, Ramada, Marriott. Потенциальный бренд отеля – Country Park Hotel & SPA. Зона СПА призвана обеспечить заполняемость в выходные. Думается, что его пространство (2500 м2) в сочетании с имеющейся инфраструктурой – набережной, рестораном и т.п. – смогут эффективно удовлетворять если не все, то многие запросы гостей.

Другие проекты. Также BPS имеет в планах развитие сети медицинских центров (первый пример будет реализован как раз в рамках III очереди, такие проекты в соответствии с немецкой практикой), детских садов и домов престарелых.

По заданию и при участии BPS «зеленый» детсад на 80-160 мест спроектировал коллектив под руководством Виктора Логвинова. Он будет организован на территории возводимого BPS жилого комплекса «Левобережная дубрава», где будет служебное жилье для приехавших из регионов и иностранных специалистов, работающих в Кантри Парке. Кроме использования в конструкции сада, в основном дерева и стекла, проект подразумевает ещё несколько «зеленых решений», а именно: сваи, вкручиваемые, по принципу шурупа, а не вбиваемые (сохраняется корневая система окружающих деревьев), естественная солнцезащита (на здание садика будут установлены перголы, их будут оплетать вьющиеся деревья) и конечно будут применены энергосберегающие инженерные технологии.

Философия BPS

Лопатин отмечает: «философия проектирования офисных зданий нигде не прописаны, в отличие от хорошо описанных в книгах принципов проектирования гостиничной недвижимости, клиник. При этом многие считают, что это довольно просто. Тогда почему качественных офисных проектов по-прежнему так мало?». BPS планирует выпустить книгу о проектировании офисных объектов как только адаптирует и допишет русскую версию немецкой книги о проектировании отелей известного архитектора Манфреда Ронштеда. Ну а пока готовы помогать другим с реализацией их аналогичных проектов, консультировать по своему опыту, поддерживают проведение бизнес-туров.

В коммерческой недвижимости важен правильный симбиоз между стоимостью строительства и эксплуатации. Потому важно быть в курсе текущей рыночной ситуации. Например, уровень зарплат квалифицированного персонала и стоимость энергоресурсов с 2004 г. выросли в 4 раза, а стоимость внедрения «зеленых технологий» снизилась на 40%. Таким образом, в то время (при строительстве первой очереди) инвестиции в «зеленые» технологии были бессмысленны, а сегодня оправданы. Тогда не было смысла экономить на отделке технических помещений, сегодня акцент на использование технологий, снижающих трудозатраты. Несмотря на рост доходов, падает квалификация рабочих – используем более дорогие технологии, но снижающие зависимость от «человеческого фактора». Проекты становятся более сложные – переходим на объектное (BIM) проектирование.

Так есть ли бизнес за МКАД?

Децентрализация московского рынка, о которой только и говорят в последние несколько лет, смещает вектор развития в западном, юго-западном и северо-западном направлениях, наиболее популярных для офисного девелопмента, как в Москве, так и за МКАД. Однако неразвитость общей инфраструктуры районов за чертой города, требует значительных инвестиций в ее создание.

За МКАДом в ближайшие 3-4 года планируется к вводу около 600 тыс. кв.м. офисных площадей (чуть менее 10% придется на Химки), это «Кантри Парк – 3», БЦ Mebe One и гостинично- деловой центр на Куркинском ш. в районе Бутаковского залива. Наиболее значимые и масштабные проекты планируются к реализации в Новой Москве. Удастся ли им создать ту атмосферу работы, ради которой люди действительно готовы уехать из столицы, как это сделали арендаторы Кантри Парка, покажет время...

Автор: Эвелина Ишметова, Елена Просветова

Arendator.ru, 21 мая 2013