Спрос на "стрессовую недвижимость" вырос

Европейские инвесторы в сфере недвижимости начали разочаровываться в безопасных активах. На фоне ослабления страхов по поводу экономической стабильности еврозоны они стали обращаться к более рискованным и прибыльным объектам. Это отражается в росте внимания к сегментам активов «второго эшелона» объектов, нуждающихся в повышении качества управления, и стрессовых активов.

Стрессовый интерес

Согласно исследованию, проведенному консалтинговой компанией CBRE Group, все больше инвесторов занято поиском вторичных активов и тех, что еще требуют дополнительных вложений в их восстановление. Количество таких инвесторов увеличилось по сравнению с прошлым годом.

В этом году на вопрос о том, в какой тип недвижимости они готовы вложить свои средства, более 40% инвесторов заявило, что хотят приобретать активы в обеих категориях. В прошлом году только 35% респондентов проявили заинтересованность во вторичных активах, и только 30% были готовы вкладывать деньги в недвижимость, нуждающуюся в восстановлении.

Доля инвесторов, отдающих предпочтение проблемным активам, практически не изменилась и составила 22%. Большинство инвесторов (53%) выбрали премиальную недвижимость в качестве самой привлекательной.

В нынешнем году инвесторы готовы идти на большую степень риска, чем раньше, и кроме того, не рассчитывать на быстрый возврат своих вложений. Это связано прежде всего с повышением делового доверия к экономике Евросоюза.

Интерес к премиальным активам по-прежнему сохраняется, но инвесторы все чаще обращают внимание на недвижимость, представляющую более высокую степень риска. Дело в том, что премиальный рынок насыщен, подобные объекты недвижимости стали слишком дорогими. Это привело к тому, что инвесторы стали более терпимее относиться к риску.

«В кризис инвесторы старались выбрать наиболее стабильные активы, доверие к которым не было подорвано. В первую очередь они скупали суверенные долги европейских государств. Однако далеко не все оказались в выигрыше. Инвесторам пришлось искать новые активы», – отметил глава по недвижимости компании Dominice & Co Дэн Бихи-Зеноу (Dan Bihi-Zenou).

По его словам, некоторые инвесторы начали вкладывать в недвижимость, которая восстановила свою привлекательность. Они посчитали, что сбор дивидендов и доходов от арендной платы – довольно простая игра. «Инвесторские деньги хлынули в наименее рискованные сегменты. Как правило, это были центральные здания в деловых районах крупных европейских городов. Следствием этого стало чрезвычайное давление на прибыль. Инвесторам пришлось выбирать другие, менее премиальные, объекты для инвестирования, которые потеряли доверие в период между 2008 и 2010 годами», – рассказывает Дэн Бихи-Зеноу.

Однако время показало, что стабильные активы далеко не всегда приносят большую прибыль. «В качестве примера можно привести ситуацию с инвестициями в недвижимость в главных городах Швейцарии, – продолжает Дэн Бихи-Зеноу. – Чистый доход в эти активы, вероятно, будет ниже стоимости заимствований и составит около 1% – 1,5% годовых. Такой расклад вряд ли будет удовлетворять инвесторов. Они стали понимать, что наибольшую доходность могут принести как раз наиболее рискованные активы».

«Инвесторы стали вкладывать деньги в «непрофильные» активы после того, как исчерпали возможности вложений в «голубые фишки» в Центральном Лондоне», – добавил председатель совета директоров GVA Sawyer Камерон Сойер.

Вывод о том, что внимание инвесторов больше не ограничивается премиальными активами, подтверждается ответами на вопрос специалистов компании CBRE Group в категории «единственный наиболее предпочитаемый» тип активов, который они хотели бы приобрести в 2013 году. Премиальные активы получили самое большое количество голосов (42%), но большинство респондентов в целом отдали предпочтение другим типам активов. Качественные активы «второго эшелона» и оппортунистические активы были выбраны 25% инвесторов.

Не только Лондон и Париж

Сейчас инвесторы расширяют географию наиболее выгодных объектов, покидая относительно безопасные финансовые центры, такие как Лондон и Париж. Наиболее осторожные инвесторы предпочитают вкладываться в рынок недвижимости Германии, на который экономический кризис практически не оказал негативного влияния. Он, наоборот, выиграл, благодаря глобальной рецессии. В период с 2003 по 2011 годы недвижимость в Берлине подорожала на 39%, в Гамбурге – на 31%, в Мюнхене – на 23%, во Франкфурте – на 14%, а в Кельне – на 10,5%.

Инвесторы в первую очередь делают ставки на восстанавливающиеся рынки недвижимости в таких странах, как Испания и Ирландия, указывает Дэн Бихи-Зеноу. Они стали с интересом смотреть на непрофильные активы.

«Вполне возможно, что скрытые «драгоценные камни» лежат и на швейцарском рынке недвижимости, – полагает эксперт. – По макроэкономическим показателям рынок Швейцарии отличается устойчивостью. ВВП растет примерно на 2,7% в среднем с 1991 года. Уровень безработицы находится на уровне ниже 4,5% от экономически активного населения. Госдолг не превышает 40% от ВВП».

Швейцарский рынок недвижимости также отличается стабильностью. В секторе недвижимости Швейцарии уровень вакантности сейчас ниже 2% для жилой недвижимости. В секторе офисной недвижимости этот показатель достигает в среднем от 2% до 4% в среднем по стране. В других европейских странах уровень вакантности в офисном секторе составляет от 8% до 10%.

«На рынке Швейцарии существуют возможности для инвестирования в нежилые объекты, которые находятся на центральных улицах швейцарских городов. Но они также могут находиться и в более отдаленных районах. Инвестиции в подобные активы могут быть очень выгодными на фоне восстановления мировой экономики», – говорит Дэн Бихи-Зеноу.

Впрочем, такие активы требуют активного стиля управления или даже реструктуризации. Они не подходят для больших инвестиционных фондов, которым необходимо быстро развернуть сотни миллионов. Зато такими активами могли бы заняться нишевые игроки со своими ноу-хау.

«Сейчас инвесторы нацелены на диверсификации своего портфеля в сторону рискованных активов. Я думаю, что инвесторы будут внимательно следить за городами, которые приносили хорошую прибыль до кризиса. Это в первую очередь немецкие города (Берлин, Франкфурт и Дюссельдорф). Также выгодно вкладывать деньги в те рынки недвижимости, которые начинают восстанавливаться. В списке перспективных для инвесторов будут Барселона, Мадрид и Дублин», – добавил исследователь компании IPIN Global Питер Минденхолл.

Камерон Сойер считает Москву наиболее привлекательным рынком для инвестиций со стороны зарубежных инвесторов. Так, сейчас Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) находится в процессе покупки торгового центра «Метрополис» за 1 млрд долларов. А в прошлом году фонд уже купил торговый центр «Галерея» в Санкт-Петербурге за 1,1 млрд долларов. Это была крупнейшая инвестиционная сделка в Европе в прошлом году.

Но спрос на российскую недвижимость среди инвесторов пока распространяется только на уже готовые активы. Очень немногие инвесторы готовы развивать новые проекты, хотя сейчас наилучшее время для этого. На российском рынке наблюдается нехватка новых объектов недвижимости, при этом спрос растет, а экономическая ситуация в стране постепенно улучшается. Кроме того, в России много относительно недорогих земельных участков. Те, кто решится инвестировать в новые объекты, получат значительную прибыль, уверен Камерон Сойер.

Заместитель генерального директора и руководитель направления недвижимости компании East Capital Биляна Персон считает перспективными вложения в немецкий, скандинавский и балтийский рынки недвижимости. Они выглядят очень привлекательно на общем фоне. Доходными могут стать и инвестиции в крупных городах развивающихся стран, например в Стамбуле.

«Интересны для инвесторов рынки недвижимости Гамбурга и Мюнхена, которые отличаются надежным спросом со стороны арендаторов и поддерживаются высокими показателями немецкой экономики. Привлекательными также могут оказаться рынки России и Польши, хотя пока активность инвесторов ограничивается Москвой и Варшавой», – говорит главный экономист компании Colliers International Уолтер Боттчер (Walter Boettcher).

Однако, по его словам, пока нельзя сказать, что инвесторы с большим энтузиазмом вкладываются в активы «второго эшелона». Растущий дефицит по-настоящему качественных активов говорит о том, что инвесторы пока не готовы продавать дорогие объекты.

Эксперты компании Eurobank Property Services сделали вывод, что сейчас сложилась наиболее выгодная ситуация для инвестиций в румынские квадратные метры, так как рынок находится на пороге роста цен.

В прошлом году цены на жилую недвижимость в Румынии снизились в среднем всего на 0,8%. В некоторых регионах страны даже наблюдался рост показателя. Например, недвижимость Бухареста подорожала в среднем за 2012-й на 7%. В остальных районах Румынии, где цены все еще продолжают снижаться, это падение уже значительно замедляется. Положительные тенденции происходят и в целом в экономике страны. Правительство делает все для того, чтобы эффективно финансировать свои долги. Согласно прогнозам, к концу 2013 года ВВП Румынии вырастет на 1,1%.

Удачными могут также оказаться инвестиции в итальянский рынок недвижимости. Согласно опросу, проведенному крупнейшей исследовательской компанией в Европе и мире GfK Group, 61% руководителей компаний в Италии уверены, что их инвестиции в квадратные метры собственной страны принесут прибыль уже в течение года. Зарубежные инвесторы также настроены позитивно. И все это несмотря на то, что Италия еще не справилась с последствиями мирового финансового кризиса.

По мнению экспертов, тенденция, связанная со смещением интереса инвесторов к качественным активам «второго эшелона» и повышением их активности в этом секторе, которая наблюдается с последнего квартала 2012 года на европейских рынках, будет набирать обороты в течение всего этого года.

Эксперты ожидают, что основная масса инвесторов в сфере недвижимости все же начнет покидать относительно безопасные финансовые центры. Однако привлечь кредиты по-прежнему очень тяжело, поэтому количество новых проектов, скорее всего, сократится в этом году, считает председатель совета директоров GVA Sawyer Камерон Сойер.

«Инвесторы сейчас выбирают между центром и периферией, между премиальными активами и «вторым эшелоном». Но большая конкуренция на европейском рынке недвижимости может подтолкнуть инвесторов к большему риску и, соответственно, к большему доходу», – прогнозирует Дэниел МакХью (Daniel McHugh), глава по европейской недвижимости в Standard Life Investment.

Тем не менее большинство экспертов считает, что интерес инвесторов к ключевым рынкам не ослабнет. Спрос на премиальные объекты сохранится, как и высокие цены на такие активы.

Автор: Вера Козубова

World-Economic Journal , 25 апреля 2013