Практика реализации вторых очередей торговых центров

Елена Шевчук,Вице-президент по коммерческой недвижимости, партнер GVA Sawyer

В последнее время многие девелоперы приступают к реализации вторых очередей уже действующих торговых центров. Причем это касается как качественных, концептуальных, так и менее успешных объектов. Только по разным причинам:

Собственники успешных ТЦ начинают реализовывать 2-е очереди объектов потому, что в ходе работы такие торговые центры выявили высокий уровень посещаемости и востребованности среди посетителей. Как следствие популярности среди покупателей, повышается спрос на аренду помещений со стороны новых торговых операторов - потенциальных арендаторов. В результате повышенного спроса на объект, собственники начинают формировать дополнительные «листы ожидания» - списки арендаторов, желающих (но не имеющих возможности из-за отсутствия свободных площадей) арендовать помещения в ТЦ. На этом этапе многие владельцы торговых центров задумываются об увеличении торговых площадей объекта – и как вариант о возможности строительства второй фазы.

Конечно, такое решение связано с большим количеством серьезных исходных ограничений – позволяет ли земельный участок разместить новые торговые площади, есть ли возможность расширить участок за счет приобретения соседних территорий, позволяет ли конфигурация участка/ов создать эффективную архитектуру и грамотно объединить/соединить обе фазы – старый ТЦ и новое строительство.

При этом, если с первого взгляда наличие «выстроившихся в очередь» арендаторов делает очевидной успешность второй фазы, то при детальном рассмотрении это очень серьезный, затратный и требующий учета множества факторов шаг для любого владельца. Такого рода комплексные задачи может успешно решить только команда профессионалов – девелопер, архитектор, консультант, подрядчик. Если изначально при проектировании ТЦ не было предусмотрено фазирование объекта, то приобретение дополнительной земли, сложное проектирование, необходимость значительно увеличить размер парковки и тд, выливается в очень существенные расходы. И собственник должен быть уверен, что возможный арендный доход от нового более крупного объекта действительно принесет ему прибыль в ожидаемый период. А это будет зависеть от многих факторов: какие именно арендаторы, на какие площади и в какое время будут готовы зайти в обновленный ТЦ, какие арендаторы из первой фазы захотят переехать во вторую, насколько более интересной станет концепция ТЦ, какие арендные ставки будут готовы платить операторы, не планируется ли к строительству аналогичный конкурирующий торговый центр и т.д. Профессиональный консультант может провести анализ будущего спроса и сделать прогноз арендных поступлений. Такая работа называется «предброкеридж» и выполняется путем прямого общения со всеми возможными группами арендаторов. Ответы конкретных операторов и становятся основой по формированию консультантом предварительного «tenant mix», внутренних планировочных решений и предварительного торгового плана. По практике компании GVA Sawyer точность такого прогноза (включая арендные ставки) составляет около 90%, даже при выполнении работы за год-два до реального подписания новых контрактов. Преимуществом такой работы для собственника является ее быстрота и возможность проведения на самых ранних этапах – до принятия окончательного решения собственником о расширении торгового центра.

Особенно актуальным строительство второй фазы успешного ТЦ стало в последние год-два. Ведь даже успешные объекты сейчас вынуждены постоянно следить за рынком, корректировать концепцию, обновлять состав арендаторов. Сейчас многие «брендовые» торговые сети изменяют форматы своих магазинов – расширяют ассортимент и увеличивают размер занимаемых площадей. И если в существующем объекте нет места для расширения, то собственник рискует потерять такого арендатора. Строительство второй фазы объекта позволяет собственнику удержать «якорей» за счет предоставления возможности расширения в соответствии с программой развития бренда. И также это позволяет собственнику привлечь в свой объект новые знаковые брэнды, которые только выходят в город. Такие клиенты предпочитают заходить в уже функционирующие торговые центры.

Также, на принятие решения о строительстве дополнительных площадей к действующему объекту, влияет тот факт, что в целях обеспечения конкурентоспособности торгового центра и его успешности в меняющейся конкурентной среде, необходимо увеличивать количество разнообразных функций для предоставления посетителям максимального спектра товаров и услуг. Особенно актуальными функциями сейчас являются развлекательные, детские, обучающие, общественное питание. Поэтому часто во вторых фазах как раз и появляются семейные развлекательные зоны, детские обучающие центры, кинотеатры, рестораны, фуд-корты.

Строительство второй фазы ТЦ с целью обновления концепции объекта свойственно сегменту торговой недвижимости во всем мире. Например, ТЦ «WOENSXL» построенный в 2003 г. в Голландии (г. Эйндховен) общей площадью 49 357 кв.м., был дополнен второй очередью 14 485 кв.м. в 2007 г. В новом формате центр уже был в первую очередь ориентирован на молодые слои населения, были предусмотрены зеленые прогулочные зоны.

Эта тенденция сейчас очевидна и в России – наиболее активная группа покупателей – это молодежь от 16 до 27 лет. Именно они чаще других обновляют гардероб, предпочитают кафе и рестораны и становятся лояльными потребителями молодежных брэндов.

Конечно, чтобы в течение всей долгой инвестиционной «жизни» торгового центра, удерживать его на лидирующих позициях в городе/регионе, оптимальным является изначальное проектное решение о возможности расширения и/или строительства новых фаз. Также фазирование может помочь собственнику обеспечить финансирование проекта – например, осуществляя строительство второй очереди за счет доходов от первой. При этом тот факт, что собственник уже заявил о строительстве объекта двумя этапами и успешно запустил первую очередь, может остановить планы потенциальных конкурентов по строительству аналогичных объектов.

Для менее успешныхобъектов строительство второй фазы иногда становится способом выживания. Более или менее существенная реконцепция, включающая строительство дополнительных площадей, проведенная с учетом изменяющихся условий рынка – конкурентной среды, изменения зоны охвата ТЦ, численности и покупательской способности населения, - часто является практически единственной возможностью повысить эффективность объекта, обеспечить актуальность его концепции для посетителей и вывести его на желаемый уровень рентабельности.

В данном случае преимуществом строительства второй фазы объекта будет служить тот факт, что собственник может планировать ее реализацию на основе реального спроса как со стороны покупателей, так и с учетом востребованности объекта среди арендаторов. При этом также может быть скорректирован ценовой формат объекта, расширен состав брендовых арендаторов.

В качестве успешных примеров реализованных вторых фаз можно привести такие торговые центры как ТРЦ «Красный Кит» (Мытищи), ТРЦ "Мега-Белая Дача" (Москва), ТЦ "Звездный" (Санкт-Петербург), ТРЦ "Семья" (Пермь), ТРЦ "Республика" (Нижний Новгород), ТЦ «Серебряный город» (Иваново), ТРЦ «Парк Хаус» (Самара).

В процессе реализации находятся вторые фазы ТРЦ «Галерея Краснодар» г. Краснодар, ТРЦ «Европа» г. Калининград, ТРЦ «Акварель», г. Волгоград.

Автор: Елена Шевчук, Вице-президент по коммерческой недвижимости, партнер GVA Sawyer

RWAY, март 2013