Торговцы надули пузырь

Активное развитие ретейлеров разогрело рынок торговой недвижимости до точки кипения. Объемы предложения увеличились в разы, а средняя цена метра достигла 150 тыс. рублей, что значительно превышает докризисный максимум.

В Петербурге активное развитие розничной торговли и выход на рынок новых игроков разогрели рынок торговой недвижимости. С февраля этого года рост цен в сегменте встроенных торговых помещений составил 20–25 %, они достигли среднего показателя в 150 тыс. рублей за 1 м2. Строительные компании, видя повышенный спрос на торговые площади, увеличивают их долю при проектировании новых объектов. Однако очевидно, что рост цен не вечен. Как только произойдет переизбыток площадей, рынок ждет стагнация. Во всяком случае именно так произошло с офисной недвижимостью в 2008 году.

Предвестники апокалипсиса

Как рассказали «ДП» несколько ретейлеров, в этом году число обращенных к ним предложений выкупить помещения для развития сетей выросло в разы. Речь идет о первичном и вторичном рынках, включая небольшие — районные торговые центры площадью 0,8–2 тыс. м2.

«Собственники коммерческой недвижимости как будто ждут какого–то апокалипсиса или суперкризиса. Как иначе объяснить тот факт, что некоторые объекты предлагают даже по 200 –250 тыс. рублей за 1 м2 при среднерыночной це не 100 – 120 тыс. рублей?» — говорит представитель сети «Верный».

«Предложений по продаже торговой недвижимости стало больше как минимум в 10 раз. Создается ощущение,что все ожидают кризиса и срочно хотят продать площади на пике цен», — рассказал управляющий ТД «Интерторг» Олег Рыбаков.

Президент холдинга «Продовольственная биржа» Дмитрий Степанов (сети «Полушка», «Лайм») подтверждает: «С февраля этого года стало поступать в разы больше предложений о покупке, чем в 2012 году. Цена предложения при этом выросла на 15 – 20 %».

«Кроме того, все чаще выставляют на продажу объекты с долгосрочными договорами аренды. В этом случае, как правило, цена предложения продавца определяется не как рыночная стоимость 1 м2, а как капитализация денежного потока от аренды за 7 – 9 лет. По такой формуле цена объекта часто получается не оправданно завышенной», — добавляет Дмитрий Степанов. Ретейлеры также сообщили, что на волне высокого спроса некоторые строительные компании стали просить 100 %–ную предоплату за встройки на этапе фундамента, хотя раньше в качестве первоначального взноса брали обычно 20 –30 %.

Тенденцию подтверждают и в Российском аукционном доме. «Число обращений со стороны желающих купить и продать торговые площади с начала года выросло значительно», — сообщили там.

Вместо акций

Опрошенные «ДП» строители подтвердили рост спроса на коммерческие встройки. «Он начался в середине прошлого года. Причем если во втором полугодии 2012 года активные продажи встроек шли в готовых или финиширующих объектах, то в этом году помещения покупают в проектах с более отдаленным сроком ввода. И число продаж вы росло в 2 раза: в жилых комплексах массового спроса мы продаем пять –шесть помещений в месяц, а в элитных домах — четыре – пять», — сообщили в «ЛСР. Недвижимость — Северо–За пад».

«Около половины сделок по встройкам в нашей компании — инвестиционные. Появились желающие купить помещения с арендаторами, как готовый бизнес. Раньше такого не было», — сообщил директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

По словам гендиректора ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олега Пашина, стоимость продажи коммерческих помещений в новостройках в последний год выросла минимум на 30 %. «В проекте Setl City «Семь столиц» в прошлом году стоимость 1 м2 начиналась с 90 тыс. рублей, а сегодня — уже 150 тыс. рублей», — рассказал он.

Коллегу поддерживает гендиректор компании Legenda Василий Селиванов. «С февраля мы 4 раза поднимали цены на встройки. Общий их рост составил 25 % и достиг отметки 150 тыс. рублей за 1 м2», — говорит он.

По его словам, компания отвела под коммерческие площади не один, а два этажа в новых жилых проектах.

«Нас многие отговаривали. Но мы сделали по–своему и оказались правы», — радуется он.

Причины роста

Ажиотаж в сегменте, по наблюдениям Василия Селиванова, создают три группы покупателей. Первая — частные инвесторы, у которых уже есть подобные площади в других проектах. Они развивают свои сети. Вторая — частные инвесторы, которые размещают деньги, чтобы сохранить. Третья — люди, которые делают себе пенсию.

«Торговые площади дороже жилья. Но и приносят больший доход: 12 – 15 % в год против 6 – 8 % от сдачи в аренду квартиры», — говорит Олег Пашин. Также рост спроса спровоцирован проблемами с переводом квартир на первых этажах жилых домов Петербурга в нежилой фонд. С мая 2012 года этот процесс фактически заморожен.

Специалисты признают, что ситуация очень напоминает предкризисную. По словам эксперта рынка Бориса Юшенкова, в самый тучный для торговли 2008 год цены на встройки на лучших городских магистралях не превышали 150 тыс. рублей за 1 м2, а средний ценник был 80– 90 тыс. рублей за 1 м2. Так что нынешние цены превысили докризисный максимум. «Бесконечно это продолжаться не может. Я прогнозирую серьезный кризис в течение ближайшего года», — говорит эксперт.

Напомним, что накануне кризиса все кинулись строить офисы, но заполнить их арендаторами не смогли. Глава российского офиса Colliers Николай Казанский, в свою очередь, отмечает, что с торговой встройкой другая ситуация — застройщики не сдают ее, а продают. Так что дальнейшее заполнение площадей арендаторами — проблема новых собственников. Если площади не будут заполняться, они просто снизят цены. Регулятор на рынке один — рубль.

Автор: Амера Карлос, Наталья Ковтун, Елена Домброва

"Деловой Петербург", #081(3814) , 13 мая 2013