Компактная коммерция

В первом квартале в Петербурге не появилось ни одного нового складского комплекса. Ввод офисных площадей тоже оказался весьма скромным. Основной объем нового предложения обеспечил торговый сектор, а точнее, его главный игрок — холдинг «Адамант».

Его империя увеличилась более чем на 100 000 «квадратов» в трех ТРК: двух новых «Континентах» и очередной фазе «Балкании Nova». На долю этого оператора теперь приходится 27% всех качественных торговых площадей в городе.

Гонка ритейлоров

По оценкам Colliers International, до конца года на рынок может выйти еще около 280 000 кв.м торговых площадей, причем доля двух региональных центров — «Лондон Молл» и «Жемчужная Плаза» — составит в этом объеме около 40%.

«Местные девелоперы по-прежнему главенствуют в этом сегменте, — отмечает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Петербурге. — В этом году будут введены только два объекта, которые ведут «чужаки»: «Жемчужная Плаза» и МФК «Великан-Парк». Многие компании стремятся укрепить позиции, выводя на рынок новые очереди в успешных проектах. Наиболее популярны у застройщиков Калининский, Фрунзенский и Приморский районы».

Крупные сделки с ритейлорами заключались преимущественно в строящихся ТРК, например в «Европолисе» и «Лондон Молле», принадлежащих Fort Group, а также в «Жемчужной Плазе», которая откроется уже в августе. В январе стартовала арендная кампания еще в одном центре — HOLLYWOOD (девелопер — СК «Элис», эксклюзивный консультант — Colliers International). А другой консультант, Jones Lang LaSalle, уже сформировал пул «якорей» в ТРК «Монпансье» (девелопер — «Индустрия Групп») на Планерной улице, посадив туда супермаркет Prisma, «Детский мир» и кинотеатр «Мираж Синема».

Как отмечают брокеры, арендные ставки в I квартале существенно не менялись и росли строго в рамках предусмотренной договорами эскалации. Средний уровень заполняемости действующих торговых центров составляет, по оценке Maris Part of the CBRE, 95%. Ставки для «якорных» арендаторов варьируются от 4500 до 12 000 руб./кв.м в год, дисконты не превышают 15%. Ценники в торговых галереях более разнообразны — от 20 000 до 45 000 рублей за «квадрат» в год.

Эксперты отмечают нарастающую конкуренцию среди операторов стрит-ритейла в зонах, расположенных по соседству с крупными ТРК. В центре города открываются в основном небольшие торговые точки. Доля вакантных площадей на рынке встроек держится на уровне 5%. При этом активной ротации арендаторов не наблюдается.

Качественный передел

Согласно опросу, проведенному GVA Sawyer в I квартале, 7–8% столичных и питерских компаний намерены уменьшить затраты на аренду контор, 60–65% не планируют что-либо менять, а 28–33% собираются увеличить бюджет на эти цели. Расширять офисные площади в большей степени стремятся петербуржцы. Наиболее стабильным сектором для арендодателей остаются компании, работающие в сферах IT и В2В.

Заявки на переезд поступают в основном от обитателей офисных зданий классов C и B, построенных в начале 2000‑х, концепции которых уже устарели. «Мы зафиксировали отток арендаторов из бизнес-центров категории В, — подтверждает Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg. — Объем вакантных площадей в этом сегменте увеличился. Клиенты предпочитают более качественные варианты в новых бизнес-центрах, где ставки на данный момент примерно такие же, а уровень комфорта значительно выше».

Среди новых деловых зон эксперты выделяют кварталы рядом со ст. м. «Электросила», где уже работают БЦ «Собрание» и «Мегапарк», готовится к открытию БЦ Renaissance Premium и строится офисный комплекс Electro. Самым же крупным проектом, заявленным с начала года, стал МФК Sky City (застройщик — «Матрикс») общей площадью свыше 100 000 кв.м на наб. Обводного канала. Правда, перспективы его реализации вызывают серьезные сомнения. Вряд ли такие объемы будут востребованы рынком, особенно в этом месте.

В первом квартале была зафиксирована одна инвестиционная сделка. ГК «БестЪ» продала бизнес-центр (5000 кв.м) на 7‑й линии В. О., 44. По мнению участников рынка, сумма сделки могла достичь 500 млн рублей.

Потенциальные арендаторы по-прежнему интересуются в основном помещениями до 100 кв.м, на втором месте — офисы до 300 «квадратов». Наименее популярны удаленные от центра города части Фрунзенского и Невского районов. В I квартале сделки чаще всего закрывались в Центральном и Московском районах (по данным Maris). В департаменте брокериджа NAI Becar уверены, что одним из самых стабильных офисных кластеров остается Выборгская сторона, где уровень вакансий на 4–5% ниже средних городских показателей.

По оценке Colliers International, с начала года в эксплуатацию сданы четыре БЦ суммарной арендной площадью свыше 17 000 кв. м. Самый крупный — «Осень» (класс А) в составе делового квартала «Полюстрово» на улице Жукова (девелопер — УК «Теорема»). До конца года ожидается ввод около 230 000 кв.м высококлассной офисной недвижимости, из них примерно 65% приходится на объекты класса А. По словам Андрея Косарева, гендиректора петербургского офиса Colliers International, к началу апреля общий объем вакантных контор составлял 155 000 кв. м. Аналитики Jones Lang LaSalle приводят похожие данные в своем отчете: 173 000 кв. м. Объем чистого поглощения офисных площадей за I квартал, по их подсчетам, составил 26 300 кв. м.

Запрашиваемые арендные ставки в классе А составляют в среднем 1263 руб./кв.м в месяц, в классе В — 980 рублей (с учетом операционных расходов, но без НДС). «Стоимость аренды слегка увеличилась: примерно на 2–3% в рублевом выражении, или на 4–5% в долларах», — дополняет Вероника Лежнева.

Складской минимализм

Листинги качественных складов скудеют из месяца в месяц, что не удивительно. Как подчеркивают в Knight Frank, со II квартала 2012‑го на рынок не выведено ни одного комплекса, площади в котором предназначались бы для сдачи в аренду. На конец марта объем предложения готовых складов составлял лишь около 15 000 кв. м. Причем речь идет о блоках, которые расположены в комплексах с не самой удачной локацией либо неудобны по конфигурации.

Правда, один терминал, предлагающий услуги ответственного хранения, с начала 2013‑го все же был введен — в логопарке «Осиновая роща» в Парголово (девелопер — ГК «Стерх»). Там же был подписан и крупнейший контракт на 3PL-услуги — с компанией British American Tobacco (25 000 паллетомест).

Консультанты подсчитали, что в первом квартале доля заявок на складские блоки менее 1000 кв.м снизилась в 2,5 раза, если сравнивать с аналогичным периодом 2012 года, зато заметно увеличился спрос на помещения по 3000–7000 кв. м.

С начала года, отмечают в Colliers International, была сдана в аренду единственная свободная секция (8600 кв.м) в логистическом центре Gorigo. Примечательно, что сделку заключили сразу после того, как съехал предыдущий арендатор. Полностью заселен и комплекс «Кулон-Пулково» — за счет того, что один из его резидентов расширил занимаемые площади. Суммарное же поглощение качественных помещений за квартал составило около 11 000 кв. м.

Осенью ожидается ввод не более 50 000–60 000 кв.м складов. Нового качественного предложения мало, поэтому спрос в целом не удовлетворен. При этом арендные ставки сохраняются на уровне конца прошлого года. «Сейчас на рынке складских помещений наблюдается затишье, — полагает Ольга Фахрутдинова, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости АРИН. — Некоторые из наших клиентов даже приостановили расширение бизнеса и планируют вернуться к этому вопросу ближе ко второму полугодию. Возможно, это связано со снижением продаж и потребительского спроса в розничном секторе».

В условиях ограниченного предложения компании, заинтересованные в новых площадях, рассматривают варианты строительства собственных производственных и распределительных центров. Для реализации таких проектов они готовы привлекать профессиональных индустриальных девелоперов.

«Сложившаяся ситуация благоприятна для развития формата built-to-suit, который уже весьма популярен в Москве, — считает Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости Knight Frank St. Petersburg. — Реализация подобных проектов — единственный способ удовлетворить хотя бы часть имеющего спроса. Девелопер же минимизирует риски, что склад останется незаполненным на момент выхода на рынок».

Помещения под производственные цели, как правило, сдаются в индустриальных парках. Интерес крупных производственников в основном ориентирован на пограничные с городом промзоны Ленобласти. Так, холдинг Grupo Antolin объявил о планах запустить к 2015 году второй завод по производству автокомплектующих. Для этого приобретена площадка в индустриальном парке под Тосно.

Автор: Юлия Михеева

"Недвижимость и строительство Петербурга", #16(753) , 22 апреля 2013