ПОСЕЛКИ ДЛЯ ПЕНСИОНЕРОВ

– Мы развиваем сеть частных пансионатов для пожилых людей, и наш пилотный проект – парк-отель «Монино». Развивать проекты для пожилых людей в России очень сложно. Исторически словосочетание «дом престарелых» несет негативную нагрузку, ассоциируясь в нашей стране с неуютным, запущенным, страшным, небезопасным местом «доживания», куда вас «сдали и забыли». С такой смысловой нагрузкой вы не можете просто взять и построить частное заведение, пусть даже и очень хорошее – к вам просто никто не придет жить, от вас бежать все будут. Нужен грамотный маркетинг. Не стоит забывать и о том, что российской бизнес-практики просто нет, рынок находится на начальной стадии развития, а значи, вы не можете пойти в банк и взять кредит – в ваш бизнес-план никто не поверит. Кроме того, в банке вас попросят показать и обосновать спрос на услуги, но и этого вы сделать не сможете – нет истории продаж и опыта конкурентов. Не работает и механизм ГЧП. Основная причина – государство пока не может гарантировать покупку ваших услуг на много лет вперед. Не развита у нас и система социального страхования. В Европе вы выбираете себе дом престарелых, и положенные вам от государства деньги перечисляются туда. У нас пока такого нет. И еще – входные барьеры этого сегмента для новых игроков весьма высоки. Деятельность любого дома пожилых людей регулируется шестью органами государственного контро- ля – от Роспотребнадзора и Минздрава до Центра гигиены и Госстройнадзора на этапе проектирования и строительства, причем непременным условием является наличие медицинской лицензии. В нашем проекте очень помогло сотрудничество с Данией, Германией (в партнерстве с BPS International) и США – стран, где этот бизнес очень развит. Многое почерпнули, например, из области заботы о людях, страдающих деменцией (синдром, при котором происходит деградация памяти, мышления, поведения): здесь технология требует специального проекта здания. Так, на каждые 10 человек здесь нужна своя кухня-столовая, это кроме всего прочего элемент терапии. Для социальных занятий нужны специальные помещения. В этом году мы запускаем уже свои медико-социальные наработки под нашим брендом.

Что касается цифр, то в Москве и области стоимость подобного нашему проекта под ключ – от 0,6 до 1,2 млрд рублей, доходность 10–12%. Иными словами, проект финансовоемкий, и ему нужны длинные деньги. Сейчас в этой индустрии существует три основных структурных формата: независимое проживание с минимальным уровнем ухода, ассистированное проживание с регулярным минимальным и средним уровнем ухода, и сестринский уход при высокой потребности в уходе за пожилым человеком. Что касается комплекса зданий, в случае с «Монино» мы провели полную реконструкцию комплекса, но это была вынужденная необходимость. Когда я зашел в проект, объект недвижимости уже был куплен. Мое мнение: нужно проектировать и строить новые объекты Greenfield. По финансам это практически сопоставимые цифры.

Что касается поселков для пожилых людей, я считаю, мы к ним еще не готовы. Я много их видел, особенно в США. В России же основными форматами пока останутся ассистированный и сестринский уход. Абсолютное большинство из более 30 частных пансионатов, расположенных в МО, представляют из себя взятые в аренду коттеджи. Но поезжайте и посмотрите, как они ведут бизнес с точки зрения законодательства, где и как они готовят еду, где эвакуационные выходы и системы пожаротушения, как они оказывают медицинские услуги без лицензии. Они взяли частные дома и стали делать там бизнес, а ведь здание сменило свою функцию: из частного оно стало публичным, а это огромная разница. Такое здание должно соответствовать СНиПам, пройти экспертизу и быть допущенным к эксплуатации, причем конкретно под эту услугу. Оказание же стационарных медико-социальных услуг регулируется ГОСТом. Так что об аренде можно говорить всерьез лишь в том случае, если она законная, но лично я таких примеров не знаю.