Стоимость "входа" высока
Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer рассказала Officemonitor о рисках, плюсахи и минусах инвестиции в офисную недвижимость.
Сложно ли войти на рынок инвестиций в офисную недвижимость?
Для небольших, частных инвесторов, которые заинтересованы в инвестиционной покупке коммерческой недвижимости в Москве, основным ограничением всегда является достаточно высокая стоимость «входа» в этот сегмент. Судите сами: минимальная сумма возможных инвестиций в покупку нежилого (офисного или торгового) помещения в Москве находится на уровне 1 млн. долларов.
Конечно, вероятность найти помещение за $300–500 тыс. остается, но для этого потребуется достаточно много времени и усилий, а также знание рынка – то, чем может похвастаться редкий частный инвестор. В частности, купить ликвидный офис или торговое помещение небольшого размера по выгодной цене может стать трудной задачей именно из-за высокого спроса на такие площади. Если объект очевидно привлекательный, то даже на начальных этапах его строительства цена продажи далеко не всегда может быть доступна для частных инвесторов.
Каковы риски и сроки окупаемости ?
В среднем, срок окупаемости офисного помещения в Москве на данный момент составляет от 7 до 10 лет. При этом максимальную доходность можно получить при вложении в строящийся объект, однако при этом увеличатся и риски: задержки строительства, несоответствие заявленному качеству объекта и т.д.
Неудивительно, что основной поток частных инвесторов в Москве все-таки выбирают инвестиции в жилье. Минимальный объем вложений здесь в несколько раз ниже, чем в коммерческом сегменте – в среднем, от $200 до 250 тыс. Причем такие инвесторы обычно рассматривают два варианта – покупку квартиры на ранней стадии строительства дома с последующей перепродажей или покупка для сдачи ее в аренду.
То есть инвестировать в жилье выгоднее, менее рисковано?
Что касается окупаемости и сроков, здесь жилье часто уступает офисам. Безусловно, окупаемость квартир в определенных районах может быть выше, чем окупаемость отдельных коммерческих площадей, но и стоимость такого жилья будет стартово более высокой.
Риски собственника на рынке аренды жилья выше, чем в коммерческой недвижимости. Во многом это связано с тем, что арендаторами офисов и торговых помещений выступают юридические лица, компании, развивающие свой бизнес и получающие прямой доход с коммерческих площадей. Они являются более надежными стратегическими партнерами, чем физические лица, арендующие квартиру в среднем или нижнем ценовом диапазоне.
Ну а если говорить о вторичном рынке, долевое участие?
Срок окупаемости инвестиционных вложений во вторичное жилье для последующей аренды составляет сейчас в Москве не менее 16 лет. Этот срок может быть уменьшен за счет вложений в первичное жилье – то есть на этапе строительства объекта. В этом случае окупаемость вложений может составить около 10 лет. Но и риски покупателя будут выше – например, существенная задержка строительства.
Основным и неоспоримым преимуществом приобретения жилой недвижимости в Москве является ее стабильная ликвидность – возможность гарантированно получать фиксированный арендный поток или в случае необходимости продать помещение через определенное время, получив солидную прибыль.
Каков ваш совет тем, кто планирует все же инвестировать в офисы?
Если все-таки частный инвестор хочет найти небольшое торговое или офисное помещение для последующей сдачи в аренду, он должен использовать все инструменты рынка: отслеживать предложения в прессе и Интернете, в витринах помещений на оживленных улицах. Чтобы профессионально проанализировать объект, рассчитать его доходность, определить арендную ставку, получить информацию о юридически «чистых» и ликвидных объектах, частные инвесторы все чаще обращаются в профессиональные брокерские компании или агентства недвижимости.
officemonitor.ru, 25 января 2013
