Рынок коммерческой недвижимости в 2013 году: взгляд в будущее

Главный тренд последних двух лет заключается в том, что арендаторы, не получая прежних сверхприбылей, считают теперь каждый рубль и стараются экономить на аренде офисных помещений, предпочитая находить разумный компромисс между качеством и ценой. Поэтому если раньше основным спросом пользовались офиса класса А, расположенные в пределах центра и ТТК, то теперь многие, даже самые крупные компании вполне уверенно чувствуют себя в офисах категории В и В+ в пределах МКАД и на популярных направлениях Подмосковья. То есть если раньше не последнюю роль в выборе офиса играла имиджевая составляющая, то сегодня все определяет цена. Эта тенденция продолжится еще добрых 2-3 года.

Вторым вопросом после арендной ставки у арендаторов стоит вопрос эксплуатационных расходов. В связи с чем девелоперы сегодня стараются максимально снизить энергопотребление офисных помещений, используя современные технологии и материалы.

Поскольку бал сегодня правят арендаторы, между застройщиками сегодня ведется жесткая борьба за клиентов, а арендодатели готовы пойти на всевозможные уступки. К примеру, сегодня без проблем можно снять большое помещение и попросить его поделить на независимые боксы.

Что касается офисного девелопмента, то главные направления развития – это строительство офисов в периферийных районах и за пределами МКАД, а также редевелопмент промышленных зон в исторической части города. В ближайшей перспективе вывод «прома» планируется в районе Красной Пресни, на Бережковской набережной и территории завода «ЗИЛ».

В 2013 году продолжится рост рынка торговой недвижимости, который начался еще в 2011 году. В Москве запланировано открытие новых крупных объектов – ТЦ «Гудзон», двух ТРЦ «Вегас», «Авиапарк» и др. Но спрос со стороны арендаторов на качественные торговые площади по-прежнему будет превышать существующие предложения, особенно это касается регионов. Во многих городах РФ уже отмечается существенный дефицит качественных площадей, и при этом не заявлены к строительству крупные знаковые объекты. Между тем, торговые сети намерены и дальше развиваться в набранном темпе, активизируясь в регионах. Многие операторы уже вышли в города с населением менее 500 тыс. человек и готовы рассматривать и меньшие по численности города. Следовательно, арендные ставки в качественных торговых центрах и дальше будут расти. В 2013 году можно ожидать рост в пределах 10-15%. В ближайшем будущем продолжится активное строительство относительно новых для России форматов - ритейл-парков и аутлет-моллов.

Активность инвесторов также высока. Наибольшим спросом пользуется уже готовый арендный бизнес. Это касается как торговых центров различных форматов, так и помещений street retail. На сегодняшний день, доходность торговой недвижимости в Москве составляет 9-11%, а в регионах - 13-14%. Учитывая прогнозируемый рост арендных ставок, можно рассчитывать также на рост стоимости продажи объектов. Сегодня стоимость 1 м2 в Москве варьируется в диапазоне $3-7 тыс. При этом стоит отметить некоторое снижение посещаемости торговых центров. Это связано прежде всего с тем, что все большие обороты набирает Интернет-торговля. Однако о негативных последствиях такой ситуации для ТЦ говорить пока рано, поскольку рынок торговли через Интернет только начинает формироваться, да и то, в основном в крупных городах. Поэтому в ближайшие два-три года, если не произойдет ухудшений в экономике в целом, тенденции к росту рынка торговой недвижимости сохранятся.

В сегменте торговой недвижимости следует ожидать логичного продолжения тех тенденций, которые проявились в 2012 году. Активная экспансия ритейлеров стала совсем иной, чем была до кризиса - к площадкам предъявляются более высокие требования, кроме того, с ростом арендных ставок многие операторы оптимизирует размеры своих торговых точек. Однако едва ли можно предположить, что уменьшение формата у ритейлеров приведет к строительству торговых центров меньшей площади. Например, в Москве к открытию в 2013-2015 годах заявлено несколько объектов суперрегионального формата, в том числе те проекты, которые были ранее заморожены. Такие площади рассчитаны не только на привлечение максимального числа брендов, но и на создание новых форматов развлечений. Поскольку повышение доходности торгово-развлекательных объектов заметно опережает прочие сегменты коммерческой недвижимости, интерес инвесторов, скорее всего, будет сконцентрирован именно на них – как и в прошлые два-три года.

На рынке офисной недвижимости вряд ли можно ожидать каких-то значительных изменений: ставки аренды увеличиваются немногим больше уровня инфляции. Тем не менее, отмечаются положительные тенденции, в частности уменьшается число вакантных площадей, на рынок выходят новые объекты. Мы отмечаем возрастающий интерес к новым форматам (например, «лофт», «коворкинг»), причем как со стороны девелоперов, так и со стороны компаний-арендаторов.

Собственники офисной и торговой недвижимости все чаще обращаются за помощью к профессиональным управляющим компаниям. Это связано с тем, что период восстановления рынка пройден, теперь собственники заинтересованы в реновации и повышении доходности своих объектов. Привлечение УК позволяет в самые короткие сроки восстановить привлекательность проекта, найти новые эффективные решения, расширить пул арендаторов.

Рынок торговой недвижимости плавно движется к тому, что люди все чаще и чаще приходят в торговые центры ради отдыха, развлечений и общения, а товары приобретают в Интернете. Чтобы не превратиться в бесплатные шоу-румы и примерочные, торговые центры должны научиться зарабатывать в новых условиях. Наиболее доходными станут те объекты, в которых качественно реализована развлекательная составляющая.

В ближайшие два-три года в России продолжится рост рынка торговой недвижимости, который мы наблюдали в 2011-2012 годах. Об этом свидетельствует и большое количество строящихся и заявленных объектов, и стремительный рост арендных ставок, и активная экспансия ритейлеров. В подавляющем числе городов спрос на качественные торговые площади заметно превышает предложение, и до 2015 года этот дефицит сохранится, потому что строят в регионах недостаточно. Внимание девелоперов сместилось с «миллионников» в сторону городов с населением от 500 тыс. человек. Такие города, как Липецк, Набережные Челны, Пенза, Рязань, Тула, Тюмень, Ярославль, обладают высоким потенциалом – при высоких уровнях доходов их рынок нуждается в качественных торговых центрах.

Другим регионом, в котором следует ожидать активное строительство, является Подмосковье. Несмотря на то, что размеры городов здесь не очень большие, они зачастую образуют крупные агломерации, которые к тому же обладают хорошо развитой транспортной системой. Уровень заработка населения Подмосковья близок к московскому, тем более что многие ездят на заработки в столицу.

Другой перспективный район для развития – Новая Москва. Летом прошлого года размеры столицы увеличились в 2,5 раза, однако трудно назвать новые территории однородными или близкими по уровню развития к «старомосковским». Стоит отметить, что жилищное строительство в этих районах началось уже давно и сейчас активизировалось. Компания IM Company в настоящее время работает над торговым центром «Акварель» в Щербинке, которая вошла в состав Москвы. По реакции ритейлеров на проект я могу судить, что Новая Москва их очень привлекает.

Среди последних тенденций хочется отметить появление новых для России форматов – ритейл-парков и аутлет-моллов. В Европе и на Западе подобные торговые центры доказали свою эффективность. Что интересно, если раньше попытки привести новые форматы, в основном, заканчивались гибридным вариантом «по мотивам» западных аналогов, то теперь уровень проектов стал выше. В частности, крупные проекты аутлет-центров в Москве реализуют иностранные инвесторы, которые имеют большой опыт работы именно в этом формате.