Тяжелый строительный портфель

Банковское кредитование уже многие годы остается одним из самых главных инструментов финансирования строительных проектов. Девелоперы активно используют в своей работе ипотечное кредитование, проектное финансирование, лизинг.

«Строительная отрасль старается использовать любые финансовые инструменты, как банковские, так и не банковские. Мы бы оценили спрос строителей на финансирование так: 50 процентов в виде банковских инструментов (кредиты и кредитные линии), 25 процентов – инструменты фондового рынка (вексельные и облигационные схемы) и 25 процентов – привлечение средств дольщиков», – говорит Ольга Щербакова, первый заместитель председателя правления «Энергомашбанка».

Деньги на проект

«Одним из наиболее востребованных на рынке инструментов кредитования строительных проектов является проектное финансирование, при котором объектом кредитования является конкретный проект, а не деятельность строительной компании в целом. При этом регресс на текущий бизнес-инициатора проекта, не связанный с финансируемым проектом (в виде дополнительных залогов, поручительств), отсутствует», – уточняет Алексей Ковалев, директор департамента проектного финансирования «Номос-Банка».

В рамках проектного финансирования могут быть использованы различные механизмы кредитования: невозобновляемая кредитная линия (самый распространенный продукт), лизинг, финансирование под гарантии экспортно-кредитных агентств и т. д.

«Наиболее широко используются целевые кредитные продукты для финансирования жилой и коммерческой недвижимости, а также для рефинансирования затрат, ранее понесенных собственником коммерческой недвижимости», – рассказывает Алексей Кольчик, заместитель председателя Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» – директор головного отделения по Санкт-Петербургу. В Сбербанке существует предложение для корпоративных клиентов по рефинансированию затрата строительство коммерчески выгодных объектов недвижимости: ТРК, офисов, логистических объектов. Конечно, важнейшим финансовым инструментом в строительной отрасли является ипотечное кредитование. Различные по срокам и видам валют ипотечные кредиты предлагаются покупателям жилой недвижимости в офисах Сбербанка в Санкт-Петербурге.

В целом срочный портфель Северо-Западного банка по девелоперам сформирован на уровне более 30 млрд рублей, при этом наибольшая доля приходится на коммерческую недвижимость (порядка 60 %) и жилищное строительство (25 %). «Сейчас доля строительного бизнеса в портфелях банка существенно снизилась, но конъюнктура рынка достаточно изменчива, и 2013 год может значительно расширить горизонты сотрудничества банков и строительных компаний как в сегменте корпоративного кредитования, так и в сегменте кредитования конечных потребителей (ипотека)», – констатирует г-н Кольчик.

Кредитный портфель «Энергомашбанка» диверсифицирован по рискам, поэтому доля кредитов для строительных компаний не превышает 13–15 %.

Например, «Номос-Банк» активно участвует в финансировании строительных проектов на рынке Петербурга и Ленинградской области. В его портфеле жилые комплексы площадью более 420 тыс. кв. м, среди которых ЖК «Платинум» (ООО «Квартира.ру Платинум»), ЖК «Семь столиц» (холдинг «Сэтл Групп»), ЖК «Династия» (ООО «Адмирал»). Так же банк финансирует ряд проектов, реализуемых ООО «ЛенСпецСтрой»: ЖК «Медный всадник», ЖК «Ленинградская симфония», ЖК «Ленинградские вечера».

Достаточно широкую линейку банковских продуктов, используемых в строительстве, предлагает и «Банк Зенит». В рамках корпоративного бизнеса банк осуществляет финансирование оборотных средств, в том числе кассовых разрывов в исполнении контрактов, сроком до 2 лет, инвестиционное кредитование (3–7 лет), проектное финансирование (3–7 лет), предоставляет банковские гарантии, использует схемы привлечения средств иностранных банков под гарантии экспортных страховых агентств (3–7 лет). В рамках розничного бизнеса банк осуществляет кредитование покупателей квартир на первичном и вторичном рынках. Кроме того, для предприятий малого и среднего бизнеса действуют специальные программы по приобретению коммерческой недвижимости под залог данной недвижимости (до 10 лет). «В настоящее время "Банк Зенит" имеет в своем портфеле проекты в сфере девелопмента, жилищного и промышленного строительства», – поясняет Александр Лыткин, заместитель управляющего петербургским филиалом ОАО «Банк Зенит».

Высший пилотаж

Проектное финансирование требует высокой квалификации сотрудников и несет в себе повышенные кредитные риски. Кроме того, для работы в данном направлении банкам необходимо иметь стабильную пассивную базу для фондирования долгосрочных проектов и обладать запасом в нормативе достаточности капитала (так как, например, ряд операций в сфере строительства и недвижимости в соответствии с требованиями Банка России создают повышенную нагрузку на капитал банка). Поэтому в настоящее время данный продукт не имеет массового распространения, хотя потребности достаточно высоки.

«Петербургский филиал "Банка Зенит" имеет опыт и ресурсы для реализации проектного финансирования. Однако решение участии банка в кредитовании на принципах проектного финансирования всегда индивидуально и зависит от множества факторов: доли участия собственными средствами, возможности оформления обеспечения, опыта компании, возможности поддержки со стороны других бизнесов инициаторов», – рассказывает Александр Лыткин.

По подсчетам Юлии Троицкой, маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент», строительный бизнес занимает в портфеле банков лишь 20–30 %. «Как правило, банки рассматривают инвестиционные проекты с контрагентами, которые уже давно известны потребителям, с хорошей кредитной историей, когда существует высокая степень вероятности возврата кредита. Банк "БФА" открыл кредитную линию Setl Group на строительство четвертой очереди комплекса "Вена" в поселке Кудрово. Сбербанк выдал кредит ЗАО "Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания" на строительство комплекса "Жемчужная премьера" (Красносельский район). Банк "Санкт-Петербург" софинансировал строительство комплекса "Перемена" в Московском районе и так далее», – рассказывает г-жа Троицкая.

Аналитики Setl Group стали фиксировать увеличение количества сделок по проектному финансированию в 2011 году, когда многие банки возобновили участие в девелоперских проектах петербургских застройщиков. Тогда большинство кредитных учреждений качественно пересмотрели подход к подобным сделкам, что, безусловно, привело к появлению более привлекательных продуктов, удовлетворяющих застройщиков и подходящих под специфику их проектов.

«За последние два года Setl Group открыл проектное финансирование с различными банками по десяти объектам в рамках сотрудничества как со своими давними финансовыми партнерами, так и с привлеченными впервые. Отмечу, что некоторые кредитные организации вышли на рынок с продуктом по проектному финансированию только в 2012 году. Положительным фактором является то, что банки возобновили финансирование сделок по приобретению земельных участков. Так, в прошлом году Setl Group реализовал сделку по приобретению земли с привлечением кредитных средств впервые после четырехлетнего перерыва – в этот период банки не были готовы кредитовать приобретение участков», – говорит Павел Гуменник, руководитель управления организации финансирования Setl Group.

«Работать по схемам проектного финансирования гораздо проще заемщикам, имеющим длительную историю отношений с конкретным банком, где посредством рефинансирования построенных объектов генерируется капитал для начала новых. Возможны схемы, когда кредит, полученный под залог действующего объекта, вносится в качестве квазисобственного капитала в новый строящийся объект, что фактически позволяет застройщику строить полностью на кредитные деньги», – говорит Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, партнер, председатель экспертного совета по капитализации активов финансовых институтов.

Контроль над стройкой

Гораздо сложнее начинающим за стройщикам, нуждающимся в чисто проектном финансировании в связи с отсутствием у них иных залоговых объектов. В этом случае речь идет о проектном финансировании, которое предоставляют далеко не все банки. В целом, это прерогатива крупных структур, таких как Сбербанк, «ВТБ», «Газпромбанк», «Уралсиб». По мнению г-жи Сецкой, схемы, предлагаемые этими финансовыми структурами, не являются классическим проект ным финансированием. Классическая западная схема предполагает, что при проектном финансировании банк берет в залог строящийся объект и генерируемые им потоки. Российские банки требуют, помимо залога земельного участка и имущественных прав на строящийся объект, залог акций компании – инициатора проекта, что меняет схему взаимоотношений банка и кредитора, вводя туда спектр стратегического контроля над проектом со стороны банка. Как положительный фактор профессионального развития рынка президент GVA Sawyer отмечает возросшую требовательность банков к качеству концепции и жесткие требования к обоснованию будущих денежных потоков, генерируемых объектом.

Например, условием предоставления кредита будет подписание на момент открытия финансирования предварительных договоров аренды на 60–75 % площадей коммерческого объекта. Одним из наиболее рискованных для заемщика моментов, присутствующих сегодня в любом кредитном договоре, является прямо прописанное или закомуфлированное право банка в одностороннем порядке изменять процентную ставку по кредиту в случае изменения ставок рефинансирования ЦБ и ряде других случаев.

Получить кредит на проект непросто, так как специалисты банка полностью оценивают проект, запрашивают бизнес-план, технико-экономическое обоснование, проверяют все юридические и финансовые документы. «Участие застройщика в проектном кредитовании является для дольщиков определенной гарантией того, что компания ведет документооборот и строительство в соответствии с установленными нормами, так как на весь период кредитования ее деятельность контролируется банком. Наша компания использовала проектное кредитование с помощью банка партнера ОАО "Банк ВТБ" в Санкт-Петербурге при строительстве ЖК "Gusi-Лебеди". Мы планируем воспользоваться проектным кредитованием и при реализации нашего второго инвестпроекта – ЖК "Иван-да-Марья"», – говорит Кристина Чернявская, ведущий специалист отдела ипотечного сопровождения ООО «КВС».

Лизинг и собственные средства

А вот развитие рынка лизинга недвижимости тормозит недостаточная прозрачность сделок. «Для изменения ситуации в первую очередь надо обеспечить безрисковость проектов недвижимости на законодательном уровне, а также усовершенствовать систему налогообложения. Пока же подвижек в этой области нет, что, безусловно, затягивает общий процесс развития. Но, несмотря на все тормозящие факторы, этот сектор – один из самых перспективных. Лизинг дороже кредита, но он дает право легально экономить на выплатах в бюджет. В итоге здание, приобретенное через финансовую аренду, может обойтись на 15–20 % дешевле, чем купленное с помощью кредита. Лизинговая сделка в отличие от прямой покупки дает возможность в рассрочку выплатить НДС здания», – считает Юлия Троицкая.

Для работы по госконтракту все чаще требуется банковская гарантия, в расчетах с поставщиками и заказчиками используется безналичное перечисление средств через банк, застройщики открывают в банках кредитные линии для пополнения оборотных средств.

«У населения в последнее время завоевывает позиции аккредитивная форма расчетов. Кроме повышения чистоты сделки, она позволяет проводить межфилиальные расчеты между разными городами, что значительно упрощает процедуру оплаты квартиры иногородним участникам долевого строительства. По-прежнему у клиентов банков востребованы и банковские ячейки. Актуальность банковских продуктов подтверждается статистикой застройщиков – около 60 процентов квартир приобретается благодаря банковской ипотеке», – говорит Кристина Чернявская.

Павел Гуменник называет три основных источника финансирования проектов компании: «Собственные средства застройщика (начальный капитал или прибыль от реализованных ранее проектов), средства участников долевого строительства, банковское финансирование. По традиции средства дольщиков занимают значительную долю в структуре финансирования строительства – в среднем 60 процентов».

«Для "ЮИТ" в Санкт-Петербурге основными источниками финансирования строительства являются собственные средства компании, собственные средства участников долевого строительства и ипотечные банковские кредиты клиентам», – рассказывает Анатолий Сегаль, финансовый директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург»

«Со стороны юридических лиц востребовано проектное финансирование, кредиты на пополнение оборотных средств, лизинговые схемы, применяемые в основном для подрядчиков строительства, а также кредиты на поставку оборудования. Активная работа с кредитными предложениями банков очень привлекательна для всех компаний-застройщиков, так как это позволяет решать многие базовые вопросы: непрерывность финансирования, покрытие кассовых разрывов и управление своей собственной ликвидностью», – считает Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург». У самой ГК «Пионер» кредитные линии открыты в банке «Санкт-Петербург», Московском банке Сбербанка России.

А вот компания «Строительный трест» исповедует принцип вести текущее строительство только на собственные средства, не привлекая банковские кредиты. «Это позволяет нашему объединению не зависеть от колебаний финансовых рынков и всегда гарантировать покупателям своевременное исполнение обязательств по строительству объектов и передаче квартир», – говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

При этом компания сотрудничает с ведущими российскими банками: «ВТБ24», «Газпромбанк», «ЮниКредитБанк», банк «Санкт-Петербург» – по вопросам ипотечного кредитования. «Совместную программу по ипотеке на коммерческие помещения в строящихся домах нам недавно предложил "Номос-Банк". Существенного расширения количества банков-партнеров в ближайшее время не планируется», – уточняет г-н Степанов.

Компания «Навис», по словам ее директора Александра Львовича, также не использует для реализации проектов привлеченные банковские средства.

Экспертное мнение

«

– Условия предоставления проектного финансирования банками, в том числе и Санкт-Петербургскими, достаточно стандартны и похожи. Это вложение в проект 30–40 процентов собственных средств, срок кредита до 7 лет, срок амортизации кредита 10–12 лет, коэффициент покрытия долга 1,5 (редко меньше), каникулы на выплату процентов не предусматриваются, возможны каникулы на выплату тела кредита. Ставка по кредиту может быть фиксированной или плавающей. Банк обязательно требует представление грамотного бизнес-плана с финансовой моделью, подтверждающей экономическую обоснованность и соответствие проекта требованиям банка. В силу того, что банки сегодня имеют колоссальное количество свободных средств для размещения, рост сотрудничества строителей и банков неизбежен. Практика показывает, что качественные и грамотно обоснованные проекты не только активно рассматриваются банками, но и вызывают элемент конкуренции за предоставление наиболее интересных заемщику условий.

»

Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, партнер, председатель экспертного совета по капита лизации активов финансовых институтов:

Автор: Наталья Бурковская

"Кто строит в Петербурге", #2(101), 21 января 2013