Успешный проект в современных условиях

Cвоим опытом В преддверии 2О-летнего юбилея компании делятся специалисты холдинга GVA Sawyer

Трудно поверить, что еще двадцать пять лет назад рынка недвижимости в России не существовало, Советского образца учреждения ,точечные магазины, рынки и советского типа отели с красными дорожками и знаменитыми дежурными и охранниками у входа - вот то, чем могла похвастаться Москва. Приход на рынок первых качественных офисных зданий в конце 80-х, появление на рынке иностранных коммерческих арендаторов с их новыми для России требованиями к планировочным решениям, техническому оснащению, арендному договору, способам замеров помещений, дали толчок развитию рынка, который за удивительно короткий период времени поставил Россию по качеству и количеству квадратных метров коммерческой недвижимости в один ряд со значимыми Европейскими городами. Закономерным явился и тот факт, что бурный рост недвижимости всех типов, повышение конкуренции и объективные микро- и макроэкономические факторы заставили застройщиков задуматься о новых подходах к созданию и осуществлению проектов. Проработав в российской недвижимости 20 лет, и пройдя вместе с рынком всю эволюцию его становления, специалисты компании GVA Sawyer убеждены, что залогами успеха сегодня являются:

• комплексный подход к осуществлению проекта;
• использование качественных профессиональных ресурсов для выполнения задач каждого из этапов;
• использование нестандартных решений и международного опыта для обеспечения качества и конкурентоспособности.

Комплексный подход = эффективность и контроль

Осуществление проекта включает множество аспектов, связанных с целым рядом профессиональных компетенций. Идеальный проект - это тот, идею которого бережно сохранили от задумки до реализации. Именно поэтому компания CVA Sawyer была построена как обладающий всеми необходимыми компетенциями и набором профессионалов холдинг, решающий задачи комплексного подхода при осуществлении собственных проектов и предлагающий этот комплекс услуг клиентам. На стадии концептуального планирования проект прорабатывается командой консультантов и маркетологов, умеющих современными средствами осуществить маркетинговый анализ, грамотно оценить площадку с технической и ресурсной точки зрения. На этом же этапе рождается предварительный бюджет и график осуществления проекта, создание которые невозможно без помощи специалистов девелоперского подразделения и привлечения собственного практического опыта компании, а также возникает финансовая модель, создаваемая подразделением инвестиционного отдела компании. Незаменимы на этом и последующих этапах специалисты брокерского подразделения, которые привносят в процесс: свое знание рынка, а, при необходимости, осуществляют предброкеридж, проверяя наличие и объем спроса на планируемый продукт. На этапе проектирования и строительства объекта, когда управление процессом переходит в руки технического департамента, продолжает оставаться значимой вовлеченность в него профессиональных консультантов и брокеров, которые активно участвуют в разработке архитектурно-планировочной концепции и утверждении проектных решений. Специалисты GVA Sawyer уверены, что залогом гладкого осуществления проекта с единой точкой ответственности является именно тот факт, что весь процесс его реализации - от задумки до сдачи в эксплуатации контролирует одна и та же команда, которой нет нужды пояснять, почему возникла та или иная архитектурная или планировочная особенность или зачем в проекте появился тот или иной арендатор. Ведь консультанты именно этой компании создали концепцию, которая теперь воплощается в жизнь девелоперским и брокерским подразделением этой же компании.

Такой подход позволяет заранее предусмотреть особенности:

• проектирования и бюджетирования;
• работы с институциональными инвесторами;
• продвижения \ маркетинга проекта;
• работы с арендаторами и покупателями площадей;
• эксплуатации.

На практике это означает, что:

1. Учитывая задачу создания объекта уровня «investment grade» для последующей продажи как бизнеса, специалисты GVA Sawyer, комплексно сопровождая проект, заведомо соблюдают все требования институциональных инвесторов к концепции, а также следят за их реализацией вплоть до запуска здания в эксплуатацию.
2. Девелоперское подразделение специалистов, предоставляющих комплексное решение, оценивает не только красоту проектных решений, качество и стоимость используемых материалов, но и заботится об эффективном функционировании здания после эксплуатации. При необходимости, уже на этапе проекта в команду приглашаются эксплуатирующие организации, которые не только помогают оценить и снизить затраты будущих периодов, но также оптимизируют собственные коммерческие предложения по работе с данным объектом в будущем.
3. Архитектурные бюро обычно с удовольствием взаимодействует с компанией, комплексно сопровождающей проект, так как работа архитектора с теми специалистами, которые изначально создали концепцию проекта, позволяет максимально полно воплотить в жизнь заложенную маркетинговую идею. При этом, служба заказчика-застройщика, проводя постоянный мониторинг бюджета для различных проектных решений, сможет вовремя заметить отклонение запланированных показателей эффективности проекта и предпринять необходимые меры.
4. Проект начинает анонсироваться на ранних стадиях развития на основании согласованной ограниченным числом участников политики разглашения информации. Этот факт позволяет, с одной стороны, начать планомерный PR проекта уже на этапе его разработки, с другой - не допустить преждевременной утечки информации (например, до официального согласования) через сотрудников слишком большого числа заинтересованных компаний, каждая из которых пытается прорекламировать больше свой вклад, чем действовать действительно в интересах проекта.
5. В компаниях, предлагающих комплексный подход, работы по взаимодействию с потенциальными арендаторами и покупателями площадей в будущем объекте (предброкеридж) начинаются уже на стадии консалтинга. Это помогает правильно сформулировать концепцию, а также иметь понимание по якорным арендаторам и их техническим требованиям уже в самом начале проектных работ.

По мере развития рынка, профессиональным игрокам стало невыгодно работать с точечной застройкой. Стремясь получить контроль над все более или более крупным объектом, девелоперы оказываются перед необходимостью работать с проектами комплексного освоения территории (КОТ). Такие проекты качественно отличаются от небольших объектов необходимостью учитывать гораздо большее число факторов при создании их концепции: несколько видов недвижимости в рамках единой застройки, создаваемые ими транспортные и пешеходные потоки, более сложные коммуникации, требования по фазированию, по рабочим местам, социальной нагрузке, инфраструктурным объектам, по другим параметрам. Важно комплексно отследить все особенности КОТов. Поэтому чем больше узких разноплановых специалистов примет участие в развитии проекта, тем более сбалансированной будет его идеология. Компании, предлагающие комплексный подход к проектам, ранее других начали оказывать услуги по сопровождению КОТ, отлично понимая теорию и практику их создания.

Использование качественных профессиональных ресурсов для выполнения задач каждого из этапов

Раскрывая данное требование современного рынка, в первую очередь хочется рассказать о, к сожалению, нечасто еще используемой на рынке услуге fee-девелопмента.

Девелопмент в сфере недвижимости - это не умение правильно проектировать, лить бетон и прокладывать кабель, а умение правильно работать с финансовыми потоками, в результате чего инвестор получает заданную доходность на вложенный капитал. Именно за это умение и платят fee-девелоперу. И его вознаграждение, которое варьируется от 3% до 7% от общего бюджета проекта, по нашему мнению, несоразмерно с возможными потерями владельца из-за неумелого управления.

Fee-девелопер помогает грамотно составить бюджет проекта. Нередко его предварительный рас-чет может привести инвестора к решению вообще не вступать в проект. Здесь особое значение имеет не столько прогноз строительных затрат, сколько умение заранее оценить расходы на создание инженерной инфраструктуры, получение необходимых мощностей и согласований, подведение коммуникаций, налаживание транспортных развязок. По мере продвижения проекта его бюджет многократно уточняется и окончательно формируется во время выбора генподрядчика, чьи тендерные предложения также необходимо правильно оценить. Например, 5%-ое изменение (в ту или иную сторону) бюджета проекта на 20 000-40 000 кв. м ведет к изменению доходности (IRR) на 2,5% и больше, что весьма ощутимо для кармана инвестора. Планируя инвестиции в проект, fee-девелопер математически рассчитывает работу денег за некий период времени. Каждый месяц задержки бьет по карману инвестора -застройщика, а отставание на полгода может настолько снизить эффективность проекта, что он перестанет иметь экономический смысл. Поэтому важной задачей fee-девелопера является контроль над исполнением графика проекта.

В этом же ракурсе следует рассматривать управление процесса проектирования, которое осуществляется fee-девелопером. Только профессионал способен оценить предлагаемые проектные решения и выбор инженерного оборудования с точки зрения их коммерческой эффективности. Данный процесс крайне сложен и требует широкого круга профессиональных знаний. Практический опыт показывает, что посредством вмешательства опытной структуры в процесс работы с проектировщиком и генподрядчиком достижима экономия в миллионы долларов. Мы это неоднократно доказывали на практике.

Настоящим искусством является также выбор генподрядчика на основе сформированного fee-девелопером тендерного пакета в рамках профессионально про веде иного тендера. Управление процессом общения с участниками тендера, создание договора генподряда, в будущем юридически защищающего застройщика от увеличения цены, возникновения непредвиденных дополнительных работ, конфликтов с подрядчиком, требует высокого профессионализма и опыта.

Грамотная работа fee-девелопера , его умение помочь владельцу проекта разработать и утвердить решение, отвечающее требованию «цена-риск-качество», приводят к качественному исполнению проекта в срок и в рамках бюджета, что обеспечивает максимальную доходность вложений.

Использование нестандартных решений и международного опыта для обеспечения качества и конкурентоспособности

Не секрет, что российский девелопмент повторяет во многом опыт Европы, США, частично Азии.

Привнесение международного опыта в практику позволяет создавать конкурентоспособные , устойчивые к колебаниям рынка объекты, интересные не только пользователям, но и институциональным портфельным инвесторам, обеспечивающим эффективный выход из проекта владельцу.

Ключевыми требованиями к проекту сегодня является грамотная концепция, особенно это относится к концепции торговых центров, эффективность плани ровочных решений, низкий фактор потери площадей, грамотное функциональное наполнение и сочетание функций внутри объекта, качественные проектные и строительные решения. При покупке объекта институциональным инвестором ключевое значение имеет также выбранный пул арендаторов и качество арендных договоров.

Важно упомянуть и такую компетенцию, как качественная упаковка проекта и представление его инвестору в форме грамотно составленного бизнес-плана или инвестиционного меморандума, созданных в соответствии с международными критериями.

Наша компания, являясь членом международной ассоциации GVA Worldwide, широко использует возможности ее разветвленной международной сети представительств, посредством которой члены ассоциации обмениваются опытом создания недвижимости в своих регионах, учатся на ошибках коллег, пред-лагая своим клиентам наиболее успешные кейсы для реализации в рамках их проектов.

В настоящий момент на рынке немного компаний, предлагающих комплексный профессиональный подход при работе с объектами недвижимости. Компания GVA Sawyer, с 1993 года предоставляет в России услуги консалтинга, девелопмента, управления строительством, а также услуги брокериджа, оценки, и услуги в сфере привлечения финансирования. Стоит отметить, что компания осуществляет девелопмент собственных объектов и одновременно реализует проекты своих клиентов, тем самым привнося в их проекты собственный богатый опыт. Офисы GVA Sawyer представлены в Москве, Санкт-Петербурге, Красноярске и Краснодаре. Подробнее о компании и реализуемых ею проектах можно узнать на сайте www.gvasawyer.ru.

Автор: GVA Sawyer

YugBuild, 27 февраля - 02 марта 2013