Деловые метры: доходность будет снижаться

Цена аренды московской офисной недвижимости в 2013 году вырастет на 5-7%, а местами и на 10-15%. При этом доходность офисного сегмента для инвесторов постепенно снижается, приближаясь к европейским показателям.

В январе 2013 года в сегменте офисной московской недвижимости, по данным GVA Sawyer, состоялось две крупных сделки. AFI Development выкупила 50% у компании Super Passion Ltd. в проекте «Озерковская» за $230 млн. Проект «Озерковская» включает жилой и офисный (класс «А») комплексы на Озерковской набережной. Офисная часть состоит из четырех отдельных зданий общей площадью 51,1 тыс. кв. м с подземной парковкой на 557 автомобилей. Также компания «Лаборатория Касперского» купила БЦ «Олимпия парк» (70 000 кв.м). Сумма сделки — около $350 млн. При этом тенденция к децентрализации в сегменте офисной недвижимости стала еще более очевидной.

«Это (децентрализация) подтверждается покупкой «Лабораторией Касперского» бизнес-центра «Олимпия Парк», расположенного на Ленинградском шоссе недалеко от станции метро Водный стадион. Компания и раньше арендовала 2 здания из 3-х в этом комплексе, однако такой шаг, как покупка бизнес-центра целиком, означает, что «Лаборатория Касперского» приняла решение прочно здесь обосноваться и локация объекта компанию нисколько не смущает.

Все больше новых офисов строится не только за пределами ТТК, но и в непосредственной близости от МКАД.

Спрос также постепенно децентрализуется – все больше компаний готово размещаться в бизнес- центрах за пределами центральной части города», — считает директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина.

По данным Retail Row, в этом году в Москве заявлено для ввода в эксплуатацию почти 900 000 кв. м офисных площадей. Однако по подсчетам GVA Sawyer, часть проектов будут перенесены на 2014 год, поэтому, по мнению специалистов компании GVA Sawyer, объем нового предложения будет держаться на уровне 2011-2012 годов и составит порядка 6 600-6 650 тыс. кв.м.

«Темпы строительства офисной недвижимости в Москве остаются на прежнем уровне и даже имеют тенденцию к снижению. Просто во второй половине 2012 года к Москве присоединили новые территории (Новая Москва) и эти «лишние» кв.м находятся как раз там», — говорит Елена Семенихина.

«Рост предложения частично искусственен за счет введенных правительством регулировок рынка. В целом,

в сегменте можно ожидать увеличения объема заявленных на 2014 год проектов по девелопменту зданий класса А и В,

поскольку спрос на качественную недвижимость продолжает расти. Инвестиции в офисный сегмент были на пике в 2007 году, если сравнивать деньги по покупательной способности сегодня и тогда, и сравнивать долю ввода в эксплуатацию новых, запланированных проектов, то максимум еще не достигнут. Да, общий объем предложения на рынке за 6 лет существенно вырос, но сейчас, например, 900 000 кв.м, вводимых в эксплуатацию в 2013 году, составляют примерно 0,5-0,7% от общего объема рыночного предложения», — говорит генеральный директор компании Retail Row Марат Манасян.

По данным S.A. Ricci, на офисный сегмент российского рынка по итогам 2012 года пришлось около 18% иностранных инвестиций, что вполне сопоставимо с показателем 2011 года — тогда было 16%. Основная доля транзакций – более 80% – прошла с участием внутренних (российских) инвестиций, составив $4,5 млрд.. Однако, если сравнить с 2010 годом, доля иностранных инвестиций в офисный сегмент заметно сократилась, снизившись с 30%, т.е. практически в 2 раза, и в абсолютном выражении составила в 2012 году чуть более $1,1 млрд. Стоит учитывать, что у зарубежных и российских инвесторов различные интересы в данной сфере: первых интересуют бизнес-центры класса А (не заявленного на бумаге, а фактического) в центре столицы, в то время как у отечественных инвесторов обычно больше востребованы офисные помещения класса В и В+.

Учитывая постепенное увеличение предложения, эксперты ожидают плавного увеличения арендных ставок, цена квадратного метра офисной недвижимости при этом — останется такой же. По оценкам экспертов, рост арендных ставок в следующем году может составить 5-7%. Рост ставок на офисы внутри Садового кольца будет идти более быстрыми темпами, чем в целом по рынку, и может составить до 10-15%.

«Мы ожидаем плавного повышения ставок аренды в течение года – на 5-15%, в зависимости от класса объекта, его местоположения и т.д. При этом мы не ожидаем существенных изменений в ставках капитализации, по которым закрываются инвестиционные сделки в офисном сегменте – они останутся на уровне 9-9,5%», — говорит директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Александр Аверкин.

«Дефицита офисных площадей не возникнет, и, по нашим прогнозам,

цены на офисы останутся примерно на прежнем уровне, возможен лишь небольшой рост арендных ставок в пределах 10%.

Исключения могут составить только те объекты, которые в силу каких-то обстоятельств (в первую очередь локация и бизнес-процессы) являются особо ценными для определенных компаний. Рынок стабилизируется, доходность будет снижаться, приближаясь к европейским показателям», — говорит Елена Семенихина.

«Инвестиционный цикл проекта в России (самого простого проекта, имеющего 1 фазу) выглядит следующим образом: 1-2 года даются на прохождение градостроительства, выполнение проектных работ, а также получение всей необходимой разрешительной документации; 1-2 года – строительство и введение в эксплуатацию (в зависимости от типа и масштаба проекта). Далее 2 года даются на сдачу в аренду и стабилизацию финансовых потоков проекта. Затем следует его продажа. Зачастую инвесторы начинают принимать участие в проекте после того, как первая часть работ уже завершена. Таким образом, полный инвестиционный цикл длится от 3-6 лет, в зависимости от типа и масштаба проекта, а также от момента вступления инвестора в проект. Инвестор получает все деньги обратно, когда проект продается. Даже при самом скромном доходе, в результате сдачи в аренду, инвестор может получить IRR 25% (после вычета налогов) от успешного проекта, т.е. весь доход составляет 25% в год (в совокупности доход от аренды и прибыль от продажи). В некоторых случаях IRR составляет 30% или даже больше. Проект, имеющий много фаз строительства, может приносить очень высокий доход инвестору, поскольку работы на последних стадиях проекта выполняются полностью за счет заемного капитала (без вложения средств инвестора)», — рассказывает об особенностях инвестиционного цикла в России председатель совета директоров компании GVA Sawyer Камерон Сойер.

Автор: Юлия Погорелова

газета.ru, 27 февраля 2013