Инвестиционный актив

Гильдия управляющих и девелоперов составила карту инвестиционной привлекательности недвижимости в городах России. В рамках проекта было изучено современное состояние рынка: особенности регионов, их потенциал и перспективы, динамика ставок, цена продаж.

Согласно результатам исследования «Инвестиционная привлекательность недвижимости в крупных городах России», проведенного Гильдией управляющих и девелоперов и компанией GVA Sawyer, в крупнейших городах России наиболее привлекательным для строительства с точки зрения инвестиций являются сегменты жилой и торговой недвижимости. С точки зрения вложений в готовые объекты — торговые комплексы.

Наиболее привлекательными с точки зрения инвестирования в недвижимость в целом выглядят сейчас Екатеринбург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Казань и Томск, говорит Дарья Желаннова, старший аналитик аналитического департамента компании «Альпари». Эти города лидируют по таким показателям, как безопасность, экологическая обстановка, планы региональных властей и федеральные целевые программы по развитию города и другие. В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, а также Тюмени, Сургута, Ханты-Мансийска эти пять городов не перегреты и обладают широкими возможностями для инвестирования.

Впрочем, перспективы есть и в небольших городах, говорит Сергей Яцухно, председатель комитета по девелопменту Ассоциации молодых предпринимателей России, управляющий партнер MBuilding Partners. Сейчас во всех крупных и средних городах существует дефицит качественных торговых площадей — как в торговых центрах, так и в стрит-ритейле. «Мы являемся наемным девелопером нескольких региональных торговых центров в Набережных Челнах и Нижнекамска. Средняя арендная ставка составляет 350 долларов за 1 кв. м, а стоимость строительства — порядка 1500 долларов за 1 кв. м. Окупаемость — 4,5–5 лет. И это очень интересно как нашим инвесторам, так и иностранцам», — рассказывает эксперт.

Инвестиции в недвижимость небольших городов неинтересны из-за того, что покупательская способность их населения зависит от работы градообразующего крупного предприятия и зарплат на нем, объясняет адвокат компании «Налоговик» Антон Соничев. После кризиса 2009 года пострадало множество таких компаний. Решение проблем градообразующих предприятий могло бы стимулировать развитие рынка недвижимости в небольших городах. Перспективность же той или иной категории недвижимости зависит от места расположения и покупательской способности. К примеру, можно ожидать роста спроса на жилую недвижимость в следующем году. Власти увеличили денежное довольствие военнослужащих и полицейских, которые к 2013 году накопят достаточную сумму для первоначального взноса по ипотеке. Именно эти категории заемщиков сейчас проявляют активность в сфере ипотечного кредитования.

Спрос на офисы может оказаться под вопросом, полагает эксперт. Арендаторы будут смотреть на состояние экономики. Если оправдаются негативные ожидания, рынок офисной недвижимости не будет привлекательным для инвестора. К тому же крупные организации сейчас тяготеют к переезду от центра городов к периферии. Несмотря на низкий престиж отдаленных офисов, арендаторов привлекает низкая стоимость помещений, отсутствие пробок и удобные парковочные места для клиентов и персонала компаний. Что касается складских помещений, то спрос на них может оказаться еще ниже. В 2009 году их рынок снизился на треть. Усугубляет ситуацию развитие крупных сетей в России, которые возводят собственные помещения либо в состоянии диктовать арендодателю свои условия. На фоне ухудшающегося состояния жилищного фонда и искусственно подогреваемого ипотекой рынка стоит ожидать увеличения темпов строительства многоквартирных домов и домов индивидуальной постройки.

По мнению Сергея Яцухно, в регионах будут расти темпы строительства торговой недвижимости и жилья, а также крупные логистические комплексы с удачным местоположением. В целом же, чтобы развивать рынок недвижимости небольших городов, необходима синергия бизнеса и городской администрации. Она должна быть реализована путем разработки общей концепции развития рынка недвижимости с учетом социальных обязательств государства и инвестиционных пожеланий бизнеса. Имея так называемую дорожную карту ведения бизнеса в конкретном городе, инвесторы будут понимать, каковы перспективы их бизнеса, и будут намного охотнее вкладывать деньги.

Инвестиционная привлекательность любого города или региона, не только в России, но и во всем мире, зависит прежде всего от возможности его развития, потенциала роста, добавляет замдиректора аналитического департамента Московского фондового центра Елена Чернолецкая. И, во-вторых, от условий жизни. То есть будет ли в течение длительного времени в городе расти уровень занятости, спрос на жилую недвижимость, подъем туристического и/или финансового направления. В небольших городах такой рост может обеспечивать и сотрудничество с крупным предприятием. И инвестиционная привлекательность недвижимости должна стимулироваться не искусственными мерами, а действительно необходимыми для развития региона действиями.

Но, несмотря на проблемы и различия секторов, несомненно одно: недвижимость — очень перспективное в инвестиционном плане направление, и текущая ситуация говорит о том, что строительство будет одним из факторов поддержки российской экономики в дальнейшем. По мнению Владислава Фадеева, руководителя отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, с точки зрения долгосрочных циклов экономического развития прирост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как увеличение объема инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом. «Именно такую картину мы наблюдаем сейчас в России», — заключает эксперт.

Автор: Анна Королева

ЭКСПЕРТ, 18 декабря 2012