Турецкие «холмы» в центре Москвы
Вчера на аукционе в московском СГУПе по продаже имущества власти реализовали 20 процентов своих акций в компании «Москва-Красные холмы». Выиграла торги – ООО «Энмар» (подразделение турецкой Enka). Активы были проданы за 2,8 млрд рублей. Теперь турецкая компания станет единственным владельцем данного комплекса сооружений, расположенного рядом с метро «Павелецкая».
Комплекс включает в себя пятизвёздочный отель «Swissotel Красные холмы», а также бизнес-центр Riverside Towers.
По мнению Алексея Рябичева, руководителя отдела офисной недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, ООО «Энмар» провели выгодную сделку, ведь на рынке этот пакет можно реализовать за 3-3,5 млрд рублей.
По словам Елены Шевчук, вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, доходным методом стоимость комплекса специалисты GVA Sawyer оценивают в сумму порядка 16-17 млрд руб. «Таким образом, приобретенная доля в 20% немного занижена, что вызвано масштабами объекта и тем, что продается лишь доля, что накладывает определенные риски и неудобства в управлении. Комплекс «Москва-Красные холмы» можно считать современным по нынешним меркам», - отметила Шевчук.
Комплекс «Красные холмы» находится на Космодамианской набережной в ЦАО. Его архитектурные особенности делают его одним из самых заметных объектов в центре города. «Красные холмы» возвели в девяностые годы. На тот момент «Товарищество театральных архитекторов» попросило у администрации города построить Российский культурно-деловой центр. Для работы над проектом пригласили турецкую компанию Enka. Ранее компания выступала совладельцем структуры «Москва-Красные холмы». Enka давно была заинтересована в приобретении объекта. Она подала заявление в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) для получения разрешения на приобретения столичной доли и в декабре получила на это добро.
Андрей Постников, член совета директоров компании Jones Lang LaSalle, говорит о том, что цена в 2,8 млрд рублей (примерно 90,9 млн долл.) за пакет акций 19,87% примерно равна 455 млн долл. за объект целиком. «Это приблизительно соответствует рыночной стоимости комплекса, включающего офисные площади, отель уровня 5 «звезд» и вспомогательные помещения. При этом данная оценка учитывает, с одной стороны, большую и выгодно расположенную территорию в быстро развивающемся районе на Садовом кольце, с другой стороны - тот факт, что часть офисных зданий устарели физически и не отвечают требованиям рынка к современным офисным зданиям класса А. Стоит также учитывать, что изначально такой пакет акций вряд ли мог представлять интерес для инвесторов с рынка, поэтому, как и предсказывалось, победителем аукциона стала компания Enka», - подчеркнул эксперт.
Власти начали говорить о реализации своей части акций ещё в 2010 году, однако тогда двадцатипроцентная доля города так и не была выставлена на продажу. Вчера активы властей Москвы ушли по стартовой цене. К аукциону было допущено три компании. «Энмар» не возражала против стартовой цены. Остальные участники также не оспаривали её.
Алексей Рябичев считает, что по вопросу современности комплекса есть масса нюансов. «Многие помещения требуют серьезного ремонта, т.к. одни и те же компании снимали их по 5-7 лет. Например, необходимо привести в порядок систему кондиционирования и вентиляции, сменить полы и т.д. Однако комплекс в целом по-прежнему является привлекательным для арендаторов в связи с его удобным местоположением, развитой инфраструктурой, достаточным количеством парковочных мест, наличием гостиницы и пр.», - заключил эксперт.
Ольга Кочетова, директор департамента оценки недвижимости компании Knight Frank , считает, что если говорить об офисной составляющей комплекса, то, учитывая наметившуюся тенденцию к децентрализации, в ближайшее время предложение качественных офисов в пределах ЦАО будет сокращаться. На фоне этого спрос на такие объекты вероятнее всего не просто останется прежним, но и будет расти», - подытожила Кочетова.
ОАО «Москва-Красные холмы» является собственником шестью сооружений на Космодамианской набережной совокупной площадью в 96000 кв.м, (обременены правами аренды и субаренды), а также помещениями площадью в 11000 кв.м. У компании в наличии есть разрешение на ввод двух зданий площадью в 19000 кв.м. в эксплуатацию. Компания на правах аренды распоряжается территорией в 6,4 га и 0,6 га на Краснохолмской стрелке.
Наиболее известные объекты комплекса – это пятизвездочный отель «Swissotel Красные холмы» на 233 номера, а также Towers (арендуемая площадь около 59 000 кв. м.).
Автор: Сергей Михайлов
Аерндатор.ру, 25 декабря 2012
