Развлекаться - так по-крупному!

Концептуальные и крупные досугово-развлекательные комплексы без торговой составляющей в Петербурге пока не представлены. Но, по мнению экспертов, при определенных условиях рынок вполне готов переварить один-два таких объекта в каждом районе города.

В Петербурге довольно много различных досугово-развлекательных центров, которые не завязаны на торговую функцию. Это ночные клубы, боулинг- и бильярд-центры, отдельно стоящие кинотеатры, подростково-молодежные клубы и проч. Но в большинстве случаев это небольшие объекты, часто оставшиеся с советских времен и расположенные в старых зданиях. С учетом сравнительно низких затрат на их реконструкцию и оборудование эти проекты уже окупились и приносят своим владельцам небольшой, но стабильный доход»,- констатирует Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге.

Другое дело, отмечают эксперты, что в пятимиллионном Петербурге отсутствуют современные, концептуальные и крупные досугово-развлекательные центры подобно тем, которые существуют и успешно работают в Европе. Такие объекты обладают четко выстроенной концепцией, нестандартной и нигде поблизости не встречающейся. Анна Никандрова, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, приводит в пример комплексы «Эврика» в Финляндии (музей научных экспериментов) и «Юнибакен» в Стокгольме (музей сказок Астрид Линдгрен): «Уровень европейских развлекательных парков очень высок. Например, "Тропикал Ленд" в Германии, где в огромном ангаре устроены настоящие тропики с морем. В Петербурге, безусловно, такой комплекс был бы востребован, но у нас есть сложность с его содержанием и управлением: сложно найти управляющую компанию, которая сможет на должном уровне осуществлять сервис».

«Сравнение петербургского рынка с западным - не в нашу пользу. В первую очередь это относится к семейным центрам досуга. На Западе такие центры обеспечивают не только развлекательную, но и образовательную составляющую. В России дикий голод в этом отношении. Центр досуга воспринимается здесь как сочетание мультиплекса, боулинга, фуд-корта и зала игровых автоматов. Такие развлечения закрывают низменные потребности, но не способствуют общению детей с родителями, не развивают отношения в семье, не оставляют хорошего осадка»,- сетует Максимилиан Пивоваров, генеральный директор компании «КидБург». По его мнению, в качественно новые досуговые объекты в первую очередь нужно добавлять не развлекательные, а образовательные, социальные и коммуникативные функции.

Делу время, потехе - место

«Основные факторы, влияющие на успех развлекательного комплекса ,- это местоположение и удачная концепция», - отмечает Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest. Высокую проходимость таким объектам, по ее словам, может обеспечить расположение в составе крупного торгового центра, вблизи станций метрополитена или в развитых спальных районах, где ведется активное жилищное строительство. «Развлекательные объекты нужно строить в густонаселенных спальных районах, чтобы у жителей не возникало желания и необходимости ехать в центр города для проведения там своего досуга » ,- согласен Сергей Богданчиков,управляющий директор компании Origin Capital. «Когда ты идешь куда-то с ребенком, транспортный вопрос играет огромную роль. Поездка в центр требует четкого планирования и сокращает время, которое можно провести в развлекательном комплексе. Ехать в центр на целый день слишком утомительно, часто себе такого не позволишь»,- добавляет г-н Пивоваров.

«Наиболее гармонично досугово- развлекательные комплексы впишутся в активно развивающиеся жилые районы - Приморский, Выборгский. Подойдет и территория вблизи Ленинского проспекта» ,- уверена Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. «Перспективно строить там, где таких площадок нет. Это должно быть место с хорошей транспортной доступностью, где есть возможность обеспечить обширную парковку. Подходящими зданиями для такого комплекса могли бы быть бывшие производственные корпуса: они обладают необходимыми для этого формата площадями и параметрами. Такого рода площадки есть, например, неподалеку от станции метро "Пролетарская", есть подходящее здание на Богатырском проспекте, на Торфяной дороге - эта локация могла бы быть удачной, особенно учитывая тот факт, что в Приморском районе много торговых комплексов, но развлечений пока недостаточно»,- перечисляет г-жа Никандрова.

«Около трех лет назад мы рассматривали вариант реконструкции недостроенного здания ткацкой фабрики общей площадью 64 тыс. кв. м на Богатырском проспекте, неподалеку от станции метро "Старая деревня". Это один из непрофильных активов Сбербанка. Мы предлагали разместить там торговый комплекс, специализирующийся на реализации товаров для детей. Но уникальной особенностью этого проекта планировалось сделать интерактивный центр семейного досуга - выставочный комплекс научных аттракционов, располагающий уникальными экспонатами», - вспоминает Светлана Чевдарь, директор департамента консалтинга и оценки недвижимости консалтинговой группы «Лаир». За основу такого комплекса консультанты планировали взять европейский образец (ту же «Эврику» в Финляндии), который располагает специальными аттракционами, позволяющими ознакомиться с новейшими достижениями науки и техники. При этом посетители могли бы не только смотреть на экспонаты, но и участвовать в решении некоторых задач. «На тот момент это был бы уникальный проект: аналогов такого интерактивного музея, функционирующего круглогодично, не было во всей России. Организация подобного интерактивного центра обеспечила бы ему высочайший интерес и позволила бы привлечь покупателей в торговый комплекс. Сегодня уже становится очевидным, что в крупных городах запуск торгового центра невозможен без создания интересного досугового семейного центра»,- считает г-жа Чевдарь.

Новые формы досуга

В конце прошлого года основатели сети ресторанов «Две палочки » Михаил Тевелев и Евгений Кадомский заявили о планах развития нового для себя формата: до 2020 года предприниматели намерены запустить в России 20 досугово-развлекательных комплексов, три из которых будут работать в Петербурге. Инвестиции в каждый из этих центров будут превышать 350 млн рублей. Первый такой объект должен появиться осенью 2013 года на месте недостроенного трехэтажного здания площадью более 14 тыс. кв.м на ул. Хошимина. Оно было приобретено летом 2012-го, сейчас здесь ведутся ремонтные работы. «Предыдущий владелец планировал создать в этом здании рынок, он взял участок у города на инвестиционных условиях, возвел "коробку", но не смог завершить проект»,- рассказал г-н Тевелев. Бизнесмен заявил, что инвестиции в создание досугово-развлекательного центра в Петербурге составят 1 млрд рублей, а окупить проект планируется в течение восьми лет.

Примечательно, что разместится новый центр недалеко от ТРК «Гранд Каньон», где был расположен недавно закрывшийся развлекательный комплекс «Лидер». Именно этот объект приводят в пример все участники рынка, когда пытаются вспомнить хотя бы один крупноформатный досугово-развлекательный комплекс Петербурга. «Концепция "Лидера" морально устарела, в последние годы его существования в будние дни там было слишком темно и пусто, хотя в конце 1990-х годов и в начале нулевых такие объекты успешно притягивали народ, ведь выбора почти не было. Но главное в том, что он занимал 20 тыс. кв. м по очень низкой арендной ставке по сравнению с площадями в том же "Гранд Каньоне"»,- объясняет закрытие некогда успешного «Лидера» Олег Громков, старший аналитик компании «Северо-Запад Инвест». «На тот момент, когда развлекательный центр активно функционировал, его формат был актуальным и пользовался большим спросом среди населения. Комплекс включал в себя боулинг, бильярд, игровые автоматы и кинотеатр. Однако рынок меняется, интересы потребителей приобретают иные формы, в связи с чем и появляется необходимость в поиске новых форматов и решений досуговых учреждений»,- дополняет г-н Богданчиков.

В новом досуговом комплексе от совладельцев «Двух палочек» запланированы исключительно развлечения формата indoor: роллердром, лазерный пейнтбол, боулинг, настольный теннис, дартс; школы йоги, вокала, танцев; выставочный зал, мультимедийная библиотека, а также несколько бистро и ресторанов. Зарабатывать инициаторы проекта собираются на высокой посещаемости, которая прогнозируется на уровне 2 -3 тыс. человек в сутки. Ожидаемый годовой оборот - 400 млн рублей. Единым оператором комплекса будет выступать ООО «Аквариум», принадлежащее Михаилу Тевелеву, Евгению Кадомскому и экс- менеджерам развлекательного центра «Лидер». По словам Антона Сигаева, генерального директора ООО «Аквариум», до 2017 года в Петербурге планируется открыть три подобных центра. «Для этого мы не намерены выкупать в собственность здания и арендовать помещения»,- делится планами г-н Сигаев.

Большинство о прошенных CRE экспертов оценивают новый проект положительно. Так, Денис Радзимовский , генеральный директор компании S. A. R icci в Санкт-Петербурге, считает, что месторасположение для проекта выбрано удачно: «Он будет расположен в непосредственной близости от станции метро "Проспект Просвещения". Стоит отметить, что Выборгский район - один из густонаселенных районов города с хорошей транспортной доступностью. В данной локации уже функционирует развлекательный центр "Дивный город" в ТРК "Гранд Каньон", но он имеет детскую направленность. Досугово-развлекательный комплекс на улице Хошимина позиционируется как центр для молодых людей в возрасте от 12 лет. Это первый центр, предлагающий подобный набор развлечений для более взрослой аудитории». «Посетителями комплекса станут молодые люди - любители активного отдыха и экстремальных видов спорта. Эта аудитория в значительной степени совпадает с целевой аудиторией посетителей ресторанов "Две палочки". Идея достаточно интересная. Популярность экстремальных видов спорта растет, спрос на спортивные объекты такого формата в нашем городе высокий » ,- комментирует г-жа Захарова. «Этот проект отличают формат и большая линейка развлечений, что позволит привлечь внимание широкой аудитории и обеспечить высокую посещаемость. Дополнительным фактором успеха станет представление новых для России форматов развлечений»,- соглашается Анастасия Балмочных, руководитель отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

Анна Никандрова также твердо убеждена, что этот формат вне конкуренции в Петербурге: «В перспективе, когда рынок оценит эффективность такого рода объектов и убедится в их успешности, возможно, появится по два подобных комплекса в каждом районе города».

Однако г-н Фадеев замечает, что владельцы будущего комплекса пытаются создать «клон» «Лидера» на географически близком рынке: «Да, спрос на развлечения в этом районе города достаточно сформирован, но большинство услуг, предполагающихся в этом центре, уже присутствуют и в других торгово-развлекательных комплексах города. Поэтому успех проекта будет очень сильно зависеть от качества управления комплексом: смогут ли владельцы извлекать эффект от расположения многих услуг поблизости и от их комплексного предложения. Это будет очень сложно. Нужно создавать центр, включающий помимо основного набора развлечений новые услуги, которые будут формировать имидж объекта, привлекать новых потребителей».

В поисках «золотой» синергии

По мнению экспертов, чтобы привлечь аудиторию в досугово-развлекательный центр, сегодня нужно больше, чем традиционный набор развлечений. «На начальных этапах формирования рынка качественных торговых объектов классическая развлекательная составляющая занимала порядка 1,5-2 тыс. кв. м и включала в себя в основном игровые автоматы. Позже в новых торгово-развлекательных комплексах появились кинотеатры, боулинг, бильярд и др., а теперь и катки, детские развлекательные центры, аквапарки. Потребители требуют все более концептуальных форматов»,- рассказывает г-жа Балмочных. «В целом рынок развлечений Петербурга достаточно насыщен, однако масштабных проектов, в рамках которых сконцентрировано множество разнообразных способов проведения досуга, до недавних пор не было. Кинотеатр, классический, а также 3D, 5D, 7D, боулинг, скалодром, тир, картинг, керлинг, каток, хоккей - одни из наиболее популярных видов развлечений, которые, на мой взгляд, будут востребованы в рамках таких проектов. На этапе проектирования следует учесть и необходимость присутствия достаточного количества операторов общепита»,- отмечает г-жа Чернышева. «Необходимо, чтобы представленный в них формат развлечений охватывал все возрастные категории»,- добавляет г-жа Никандрова.

По мнению Сергея Богданчикова, в перспективе досугово-равлекательные центры если и будут появляться на рынке, то лишь как единичные объекты. «Как правило, такие проекты представляют собой небольшие помещения площадью от 2 до 5 тыс. кв.м. Их окупаемость может составить от четырех до шести лет, в зависимости оттого, где это помещение будет расположено »,- оценивает он. По словам Анны Никандровой, речь может идти и о больших площадях - в пределах 10-15 тыс. кв. м на объект. Но такие комплексы должны быть обеспечены парковкой и располагаться недалеко от метро, в хорошей транспортной доступности.

Полное отсутствие торговой составляющей, по мнению экспертов, весьма рискованно. «Если говорить о девелопменте "с нуля", включая покупку земли и стройку, то без торговли такой формат нормальной доходности не принесет. Другое дело, если уже есть какое-то здание, которое можно приспособить под этот формат, притом что других, более эффективных вариантов его использования нет», - уверен г-н Громков. «Для того чтобы быть экономически эффективным, такому комплексу необходимо расширить потенциальную аудиторию и обеспечить максимально равномерную загрузку в течение суток и дней недели. Если такой комплекс рассчитан на семейную аудиторию, полагаю, что в выходной день родители захотят совместить приятное с полезным и попутно совершить покупки,- согласен Максимилиан Пивоваров. - Например, наш детский город профессий "КидБург" очень эффективно дополнил концепцию всего ТРК "Гранд Каньон": родители с удовольствием проводят какое-то время вместе с детьми, но, утомившись, оставляют детей играть дальше, а сами идут в торговую галерею за покупками».

«Стоимость земли, строительства, согласований приводит к тому, что в чистом виде досуговые центры неинтересны. Их малый масштаб не позволит рассчитывать на большой поток посетителей, а большой масштаб слишком дорог. Как следствие, необходимо искать дополнительные способы извлечения дохода от потребительского потока, который формируется за счет развлекательной составляющей. И торговля - это наилучший выход, позволяющий использовать синергетический эффект», - резюмирует Владислав Фадеев.

Автор: Олег Мейер

CRE Северо-Запад #1-2(58), Январь-Февраль 2013