Коммерческий «квадрат» в России

Россияне могут радоваться. В этом году нашу страну полюбили иностранные инвесторы, в регионах стали строиться гостиницы, да и вообще народ стал богаче – может позволить себе вложить деньги в небольшой офис.

Об инвестициях в российскую коммерческую недвижимость рассказала на Форуме недвижимости-2012 Вера Сецкая, президент компании «GVA Sawyer», председатель экспертного совета Гильдии управляющих и девелоперов по капитализации активов финансовых институтов.

У них и у нас

В прошлом году жители Европы и Америки воспряли духом – рынок оживился, объем инвестиций в коммерческую недвижимость стал расти. Да так, что 2011 год иностранцы смело обозвали успешным. Однако радоваться пришлось недолго – уже нынче начался спад, и сегодня можно констатировать печальный факт - иностранные рынки развиваются пессимистично: в Европе и Америке объем инвестиций в коммерческую недвижимость упал по сравнению с прошлым годом на 20%.

Естественно, мировой экономический фон не может не влиять и на нашу страну, однако в России дела обстоят намного лучше: наблюдается устойчивый экономический рост, растут доходы, и как следствие – увеличивается потребность людей в отдыхе, развлечениях, покупках. А для всего этого нужны новые коммерческие площади. То есть, Россия становится весьма привлекательной страной для инвесторов. И цифры двух последних лет тому доказательство: в 2011 году в нашу недвижимость было инвестировано 6,5 млрд долларов, в этом – 7,5. В готовые торговые площади вложено больше всего, и в основном – в московские и питерские. Кстати, величиной цифр не стоит восхищаться: в эту сумму уложились всего несколько (зато очень крупных) объекта.

- До сих пор иностранцы, способные вложить свои кровные в российские отели и торговые центры, осторожничали – в основном по причине политических рисков, - отметила Вера Сецкая. -Но сегодня они готовы думать о России, и не только о столицах, но, что радует, о регионах. Статистика такова: 80% инвестиций поступает в Москву и Питер, и лишь остальное в области страны.

Что на свете всех милее?

Иностранным инвесторам особо нравятся два направления, которые, по их мнению, можно развивать в нашей стране. Это торговый сегмент (именно самостоятельное строительство площадок для торговли) и складская недвижимость. Выбор в пользу второго направления Вера Сецкая назвала несколько неожиданным, хотя складов в России действительно не хватает – они не заполнены всего на 5%. К тому же качество оставляет желать лучшего - по мнению иностранцев, конечно. Они так и говорят: «То, что вы называете складами класса А, на самом деле таковыми давно не являются. Ваши «супер-склады» - это прошлый век».

В этом году особая активность инвесторов наблюдается в секторе гостиничной недвижимости. И уж совсем позитивный момент – отели под управлением иностранцев стали появляться в регионах. Раньше в плане гостиничных вкладов была почти полная «тишина» по одной простой причине – банки это направление не особо жаловали и неохотно кредитовали, но ситуация изменилась. На чьи деньги живем?

Кто именно вкладывается в нашу коммерческую недвижимость, кто выступает в качестве девелоперов – вопрос не менее интересный. И на него Вера Сецкая тоже дала исчерпывающий ответ.

Итак, портрет инвестора довольно многоликий. На первом месте, что, впрочем, не удивительно, стоят банковские структуры и крупные российские девелоперы. Затем идут западные инвестиционные компании. Тройку лидеров, которые не прочь заработать на русской коммерческой недвижимости, замыкают иностранные ритейлеры.

- Самая смелая категория. Они не боятся ни России в целом, ни политических рисков, которые могут здесь ожидать, - пояснила эксперт. Список вкладчиков в отечественную коммерческую недвижимость был бы неполным без частных инвесторов. Люди вообще с каждым годом охотнее покупают квадратные метры. Кто «победнее», приобретает квартиры, обладатели более крупных сумм пытаются сохранить их в коммерческих «квадратах», и число таких людей с каждым годом растет. В основном приобретают маленькие площади в офисных центрах. По мнению Веры Сецкой, такое положение вещей говорит об общей тенденции – люди перестают верить в банки, недвижимость им кажется надежнее.

Немного о будущем

Компания «GVA Sawyer» совместно с Гильдией управляющих и девелоперов провели масштабное исследование в 12 городах России. Специалисты пытались выяснить у застройщиков и девелоперов, какие сегменты коммерческой недвижимости заполнены, какие будут развиваться в ближайшем будущем, куда готовы вкладывать деньги россияне?

Так, судя по опросу, в секторе готовой недвижимости станут популярны торговые центры, гостиницы и бизнес-центры класса А и В. В направлении строящейся недвижимости картина несколько иная. На первом месте тоже оказались торговые центры, но затем уже идет загородка. И не просто недвижимость на лоне природы, а очень качественные, с собственной проработанной концепцией, поселки. Также россияне пророчат расцвет складским объектам.

Лейбл вам поможет

Как убедить инвестора дать денег на коммерческий объект – самый, пожалуй, сложный вопрос, состоящий из множества аспектов. Вера Анатольевна остановилась на главном из них - пункте «концепция»: «Здесь происходит некое противоречие. Когда ты приходишь, например, в банк с досконально проработанной или уже работающей на рынке концепцией – это одно. Но когда ты приносишь новый формат, то, чего еще нет на рынке – как доказать банку или другому инвестору, что он будет работать? В этом-то и вся сложность».

И здесь придется очень хорошо поработать, а именно - собрать мнения профессиональных организаций, сделать экспертное заключение, привлечь грамотных юристов, девелоперов. А лучше всего обратиться за помощью в компанию, которая способна своим лейблом защитить перед банком предлагаемый продукт.

Недвижимость Строительство для всех, 30 ноября 2012