Современные форматы торговли в малых городах

Одной из последних тенденций в ритейле является наметившийся интерес к небольшим городам и поселкам с населением от 100 тыс. человек. Конечно, на практике речь пока идет о городах, в которых проживает 300-500 тыс. человек, но ритейл с интересом присматривается к менее крупным поселениям, и приход современных форматов торговли в небольшие населенные пункты не за горами.

Что и где

Основной вопрос, который задают себе многие девелоперы: какие ТЦ целесообразно строить в небольших городах? Для ответа на этот вопрос необходимо исследовать потребности и возможности населения, проживающего в том или ином городе. По оценкам GVA Sawyer, при стабильном росте экономики региона и отсутствии экономических потрясений, речь может идти о довольно крупных торговых площадях. Город с населением от 100 тыс. человек может «поглотить» площади в 300-400 кв. м на 1000 человек, то есть 3-4 объекта по 7-10 тыс. кв. м. При этом стоит отметить, что большинство небольших российских городов далеки от насыщения, так что перспективы есть.

Вложения в строительство будут зависеть от площади ТЦ. Если речь идет о совсем небольших объектах, площадью около 5 000 кв. м, то размеры инвестиций могут колебаться от $6 млн до $8 млн. Более крупные объекты, площадью 10 -15 тыс. кв.м – от $14 млн до $20 млн.

Стоит особенно подчеркнуть, что малые города, как правило, не в состоянии обеспечить посещаемость и окупаемость крупного комплекса. Концепция торговых центров в таких городах должна предусматривать постепенное развитие объекта. Изначально необходимо удовлетворить базовые потребности населения – продуктовый супермаркет с сопутствующими функциями (аптека, хозяйственные товары и т.д.). После того, как люди привыкнут к данному месту как точке совершения покупок, можно подключить магазины одежды, обуви, бытовой техники, детских товаров. И уже в последнюю очередь необходимо «заводить» развлекательную составляющую, которая, как правило, состоит из 1-2 пунктов общественного питания. Если следовать данной последовательности, успешность объекта будет значительно выше, чем в случае единовременного открытия всего комплекса.

Мы едем, едем, едем

Большое значение имеет близость города к крупному деловому центру. По мере появления торговых объектов в небольших городах, часть местной аудитории будет проявлять лояльность именно к ним, т.к. они находятся «под боком». Однако стоит отметить, что небольшой объект не сможет покрыть все потребности населения в товарах и услугах, и покупатели продолжат ездить в крупные ТЦ. Однако эти поездки уже не будут носить столь частый характер.

Также немаловажным фактором является то, что небольшой объект может предложить только услуги ритейла – «богатой» развлекательной составляющей в таких городах просто не может быть по экономическим соображениям. Соответственно, потенциальные покупатели будут ездить развлекаться в крупные ТЦ, но опять-таки, не на постоянной основе.

Кстати говоря, для торговых центров в малых городах большое значение имеет мобильность населения. Вернее даже не сама мобильность, а ее возможность. Наличие качественных дорог и развитой транспортной инфраструктуры серьезно тормозит развитие малых ТЦ в регионах, т.к. потребитель готов потратить 1,5-2 часа на дорогу и посетить крупный ТЦ в столице, где проведет весь день с семьей.

Спецназ на селе

Что касается специализированных торговых центров, то это совершенно особый формат и на нем стоит остановиться отдельно. Согласитесь, в небольшом городе вряд ли будет уместен мебельный гипермаркет или обувной спеццентр. В малых городах строительство специализированных объектов может быть целесообразно только в сегменте строительных материалов и товаров для сада и огорода.

Причем, исполнение таких объектов может сильно отличаться от привычных горожанам зданий. В небольших городах и поселках целесообразно возведение аналогии строительной базы с возможностью как розничной, так и мелкооптовой продажи. То есть, нужно приблизить формат к привычному для подобной покупательской аудитории «рынку».

Также необходимо учитывать особенности конкурентной среды в этом сегменте. При наличии спроса на товары данной группы, один качественный объект «оттянет» на себя весь спрос и небольшие магазины не смогут с ним конкурировать.

В сетях ритейла

В развитии торговой недвижимости огромное значение имеют сетевые ритейлеры. Планы сетей по открытию магазинов коррелируют с объемами нового предложения, обеспеченностью качественной торговой недвижимостью и оборотом розничной торговли.

Наиболее активными среди торговых операторов уже несколько лет остаются крупные продуктовые сети. Но пока, учитывая отсутствие качественного предложения, федеральные сети неактивно рассматривают малые города РФ.

Однако не только отсутствие предложения смущает сетевиков. Есть множество других факторов, которые тормозят выход сетей в малые города. В частности, их не устраивают размеры объектов, которые не позволяют внедрять корпоративную политику. Небольшие торговые объекты, площадью до 5 тыс. кв.м, не пользуются спросом у сетевых операторов. Средняя площадь объектов, в которые заходят сетевики, составляет 10-15 тыс.кв.м.

Кроме того, сетевые компании часто жалуются на завышенные арендные ставки в небольших городах. По их мнению, цена не соответствует качеству, а посещаемость многих объектов оставляет желать лучшего. Немаловажным моментом для сетевиков являются окружающие их арендаторы. Как правило, это местные игроки, которые не соответствуют «статусу» соседа.

Все вышеперечисленное приводит к тому, что «сети» пока слабо представлены в малых городах. В населенных пунктах в диапазоне от 100 до 200 тыс. человек, где работают один-два ТЦ, доля сетевых операторов не превышает 30-50% от арендуемой площади комплекса.

Не удивительно, что в такой ситуации при планировании ТЦ собственник изначально ориентируется на местных игроков рынка. Но и здесь есть свои специфические нюансы. Дело в том, что, как правило, местные игроки не готовы переплачивать за размещение (атриум, фонтан, аквариумы в общественных зонах и т.д.). В целом стоит отметить психологическую неготовность компаний арендовать более качественные торговые площади по более высоким ставкам. Такая ситуация характерна для всех формирующихся рынков (причем не только в торговом сегменте). Это очень важный момент с точки зрения разработки концепции и архитектурных проработок. На него стоит обращать внимание для предотвращения проблем с переоценкой девелоперами своих объектов и ожиданиями неоправданно высокой прибыли.

Как будет развиваться ситуация в регионах – покажет время, но однозначно можно констатировать увеличение количества объектов торговой недвижимости в среднесрочной перспективе. Естественно, что торговая недвижимость «идет вслед» за жилищным строительством и наилучшими перспективами обладают населенные пункты с активной жилой застройкой и развитой экономикой.

Евгений Панасенко, руководитель представительства GVA Sawyer в ЮФО

Arendator.ru, 31 октября 2012