Москва резиновая

Правительство Москвы вскоре должно выбрать архитектурную концепцию Москвы с присоединенными территориями (пока лидирует команда французских архитекторов). А также принять стратегию социально-экономического развития Москвы до 2025 года, разрабатываемую учеными Российской академии народного хозяйства и государственной службы и Высшей школой экономики. Корреспонденту "Дома" удалось ознакомиться с разделом подготовленной стратегии, в котором речь идет о строительстве жилья.

Разорвав порочный круг

Кольцевую структуру Москвы кто только ни ругал — и вот столичные власти решили уничтожить ее юго-западным прорывом к границе с Калужской областью. Широкая общественность тут же начала шутить о том, что у резиновой Москвы резинка порвалась. Но за прошедший год с лишним так и не прибавилось ясности с тем, чем станут присоединенные территории: заповедником для чиновников, выселками для малоимущих очередников или новой, современной частью города, жить в которой будет престижно и комфортно.

"Есть достаточно много примеров положительного зарубежного опыта переноса столиц и правительственных учреждений,— говорит директор Института экономики недвижимости НИУ ВШЭ Вадим Засько.— Важно, чтобы переносу соответствовали развитая транспортная инфраструктура, наличие необходимых социальных, хозяйственных объектов, систем связи и коммуникаций и т. д., в ином случае это может создать только дополнительную нагрузку и на Москву, и на ту территорию, куда будут перемещены правительственные учреждения".

Пока же, по его мнению, идет экстенсивное развитие города за счет общего увеличения территории, экономического потенциала и людских ресурсов. "Интенсивного и инновационного развития пока не наблюдается. Пока есть нервозность, рост цен на недвижимость (где появилась московская прописка), неопределенность с рядом коммерческих и инфраструктурных проектов",— переживает эксперт. "Не хотелось бы, чтобы новые территории превратились в очередные районы комплексной многоэтажной панельной застройки, как Бутово, Жулебино и т. д.",— добавляет Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome.

Фактическое расширение Москвы происходит уже последние десять лет, считает Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer. "Ранее 15 км от границы Москвы — это были дачи, сейчас 15 км от МКАД — это загородное жилье для постоянного проживания",— говорит он. Возможно, разумным было бы и административное расширение во все стороны, рассуждает эксперт, однако в этом случае у Московской области "отняли" бы самые привлекательные места. "Поэтому принятое решение о расширении на юго-запад — некий консенсус, который потенциально может позволить диверсифицировать проблемы Москвы, прежде всего транспортные, в случае выноса большей части административных функций на новые территории",— резюмирует он.

Однако после того как Владимир Путин вернулся в президентское кресло, идея переезда правительства и Госдумы на присоединяемые территории воспринимается все более скептически. Между тем, по мнению Сергея Богданчикова, управляющего директора Origin Capital, для того, чтобы произошло расширение, нужен магнит, который повлечет за собой глобальное развитие территорий. "Магнитом в данном случае может являться перенос правительства на другую территорию, который потянет за собой объекты коммерческой недвижимости, жилье и другие векторы развития",— поясняет он. "Когда я приезжаю в Госдуму, я вижу там огромное количество людей, не являющихся работниками Госдумы. То же касается и правительственных учреждений: они работают не в безвоздушном пространстве. Ну и что изменится, если эти толпы будут ездить в Новую Москву?" — возражает Михаил Блинкин, директор Института экономики транспорта и транспортной политики ВШЭ. "В случае же оставления административных функций (госструктур) в столице существенных преимуществ от расширения не будет,— спорит господин Фадеев.— Речь будет идти лишь о небольшом росте спроса на проекты, расположенные на том же удалении от МКАД, но в пределах новых административных границ".

Расширение Москвы де-факто состоится после принятия Генплана, напоминает Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet. "С моей точки зрения, было бы целесообразно развивать в первую очередь города-спутники, встраивать их в Москву, одновременно развивая транспортную сеть, чтобы полноценно соединить ее с территорией Москвы внутри МКАД,— говорит он.— Застройка присоединенных территорий должна быть регламентированной, то есть менее плотной, чем в Старой Москве".

Самое главное, что необходимо для успешной реализации проекта Новой Москвы,— это взаимовыгодная кооперация города и частного инвестора, убеждена Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group. "Сейчас присоединенные территории пользуются большим спросом, и если городским властям удастся разработать и предложить инвесторам конкурентные и привлекательные условия, то такое сотрудничество будет иметь успех",— говорит она. При этом важно остановить практически хаотичную застройку бывших лесов и перелесков, которые в былые годы называли легкими столицы, безликими, но очень выгодными многоэтажными панельками под видом доступного жилья для народа, беспокоится Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.

"Самая главная проблема Новой Москвы, которая, боюсь, не решается,— старые узкие дороги в две, а реально полторы полосы, при этом нет резервирования земель под дорожное строительства: там по обочинам все заборами огорожено,— говорит господин Блинкин.— А значит, развивать дорожную сеть будет дорого и трудно. Это мина даже не очень замедленного действия. Первым пунктом я бы поставил именно это — резервирование земель под дорожное строительство. А строить дороги, прокладывать линии метро можно и потом, когда деньги будут".

Куда дальше?

Не исключено, что присоединенной территории Москве будет недостаточно и она будет расползаться и в других направлениях, считает гендиректор компании "Вектор Инвестментс" Дмитрий Бадаев. "Думаю, что в ближайшее время далее расширяться она не будет, слишком много градостроительных вопросов возникает на новых территориях,— возражает Павел Лепиш, генеральный директор "Домус финанс".— При этом правительство продолжает нагружать новую территорию задачами. Например, недавно Троицку был присвоен статус наукограда на ближайшие пять лет".

Москва продолжит развитие не только в юго-западном направлении вдоль Калужского и Киевского шоссе, но и на северо-запад, чему будет способствовать открытие новых станций метро "Пятницкое шоссе" и "Улица Дыбенко", прогнозирует Людмила Герасимова, генеральный директор ГК "Мосрегионстрой". "Будут строиться на новые многоквартирные дома в северо-западной части района Митино и пригородные поселки на этом направлении. Большие перспективы для развития столицы в этом направлении открывает строительство первого участка новой скоростной трассы Москва—Санкт-Петербург. Можно ожидать активизации жилищного строительства вдоль новой трассы не только в пределах МКАД, но и в Зеленограде в районе транспортной развязки с городом",— говорит она. Москва будет расширяться на запад, продолжает госпожа Герасимова. "Центром развития, в том числе жилищного строительства, может стать инновационный центр Сколково,— поясняет эксперт.— Близость Кремниевой долины создает предпосылки для реализации качественных проектов бизнес-класса на данном направлении". "Есть вероятность, что следующим присоединенным районом станет Ступино. За последнее время властные структуры данного района Подмосковья смогли привлечь достаточно большие объемы иностранных инвестиций, благодаря чему происходит активное развитие социальной инфраструктуры города",— добавляет Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter.

Московская агломерация в силу инерционности процессов продолжит в ближайшие десятилетия расширяться по радиально-кольцевому методу, уверен Александр Пыпин, директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ. "Фактически вся зона в 30 км от МКАД станет большой, плотно заселенной территорией",— считает он. Решение для Москвы — ускоренное развитие российских регионов, создание там условий для комфортной жизни, формирование стойкого нежелания ехать в перегруженную транспортом и людьми столицу, говорит господин Ламин.

А по мнению Натальи Шичаниной, директора по продажам компании Vesper, не стоит сбрасывать со счетов и потенциал Старой Москвы. "Необходимо продолжать развивать территории вокруг "Москва-Сити",— говорит она.— Проект "Большой Сити" был абсолютно правильным направлением: во всех развитых странах крупные деловые центры окружены фешенебельными жилыми кварталами, благоустроенными общественными зонами. Инвестиционный и градостроительный потенциал территорий вокруг "Москва-Сити" очень большой — близость деловой зоны, исторического центра и Москвы-реки, множество зеленых бульваров, парков и скверов делают этот район одним из наиболее перспективных для развития премиального жилого и коммерческого фонда". При этом нужно выводить или сокращать территорию промзон в пределах Третьего транспортного кольца, добавляет эксперт. "Сейчас в центре Москвы практически невозможно получить разрешение на новое жилищное строительство ввиду отсутствия свободных участков и крайне плотной застройки, в то время как под бывшими промзонами заняты сотни гектаров, которые при правильном использовании вполне могут стать новыми благоустроенными жилыми и деловыми районами,— поясняет она.— Грамотная реновация промышленных территорий способна насытить рынок новыми предложениями, создать более комфортную и безопасную для проживания среду, повысить престижность и стоимость недвижимости в районе".

Зона доступности

Один из самых сложных вопросов: где строить доступное жилье? С одной стороны, территория Новой Москвы соблазняет легкостью нахождения участков массовой застройки, с другой — это прямой путь к появлению социально взрывоопасных пригородов наподобие парижских.

В Стратегии развития Москвы предлагается привести структуру ввода жилья в соответствие с потребностями населения. Для этого ее авторы советуют расширить возможности найма помещений, а также стимулировать увеличение доли жилья экономкласса и малоэтажной застройки в структуре нового жилья как в существующих границах Москвы, так и в границах Московской агломерации.

"Если заявляемый тренд правительства Москвы на увеличение малоэтажной жилой застройки в структуре вновь строящегося жилья будет так же поддерживаться, то в итоге мы сделаем шаг вперед к современной урбанистике: просторным дворам, свободным дорогам, здоровой экологии",— предполагает управляющий директор Первого строительного треста Алексей Демьянчук. Малоэтажная застройка, скорее всего, может вестись в центре, а также в удаленных районах типа Молжаниново и на территории Новой Москвы, считает господин Лепиш.

На сегодняшний день нет оснований для существенного увеличения доли малоэтажного жилья, уверена Людмила Герасимова, гендиректор ГК "Мосрегионстрой". "Затраты на малоэтажную застройку ничуть не меньше, а иногда и больше, чем на возведение многоэтажных жилых комплексов,— поясняет она.— При этом из-за ограниченного объема площадей чистая прибыль инвестора ниже, чем при реализации многоэтажного жилья. Поэтому без государственной поддержки этой сферы все разговоры о необходимости наращивать малоэтажное строительство остаются чисто декларативными".

Что касается строительства жилья экономкласса, то, по мнению господина Пыпина, за счет новых территорий у московских властей появилась возможность разнообразить и сделать более гибкой и социально ориентированной жилищную политику, исходя из реалий роста численности населения региона и сохраняющейся очереди на жилье. "Возможно, политика властей будет направлена и на поддержку застройщиков, возводящих жилье именно небольших площадей, но не меньше установленного стандарта (от 35 кв. м для однокомнатных квартир и т. д.)",— надеется он.

При этом "излишки" земельных и инженерных ресурсов, получающиеся за счет сокращения пятен жилой застройки, могут быть использованы для создания рекреационных, социальных, транспортных объектов, начиная с детских садов по образцу "Билдинг-Сад" на первых этажах жилых зданий и заканчивая парковками и велостоянками. "В результате получится рост качества городской среды, качества жизни, хотя квартирки могут показаться и тесноватыми,— говорит эксперт.— Но с другой стороны, у жителей будет больше возможностей для развития и социализации, а значит, меньше времени будет проводиться в квартире из-за того, что "некуда пойти" и "весь двор заставлен машинами".

Необходима дифференциация стоимости земли в зависимости от района, добавляет госпожа Становова. "Очевидно, что в спальном районе она ниже, следовательно, ниже должно быть и приобретение права проекта, меньше платежи городу и проч.",— говорит она. Увеличение доли жилья экономкласса в новых зданиях и малоэтажная застройка, во всяком случае, в границах Старой Москвы, должны дотироваться местными властями, уверен гендиректор компании DTI Property Management Антон Белобжеский. "Застройщику невыгодно сносить пятиэтажку и снова строить на этом месте современный, но пятиэтажный дом,— поясняет он.— Это бизнес, он строит для того, чтобы заработать, а не ради альтруизма. Если городские власти хотят обновить жилой фонд без существенного увеличения площадей, то им придется за это доплатить. Кстати, за такую работу с удовольствием бы взялись московские ДСК".

А вот предложение авторов Стратегии соблазнить одиноких пенсионеров, живущих в больших квартирах, переехать в Новую Москву, особой поддержки у экспертов не нашло. "Пожилые люди не склонны к резким переменам,— говорит господин Лепиш.— И что может заставить одинокого пенсионера переехать, например, из двухкомнатной квартиры около метро "Университет" в Щербинку? Экология? Данный фактор для этой категории граждан не самое главное понятие... Развитость инфраструктуры? Она в районе "Университета" несравнимо выше... Денежная компенсация? Это также понятие относительное. Думаю, в данном случае речь пойдет прежде всего о создании условий, чтобы людям можно было предлагать переезд. Только при их наличии люди будут более лояльны к подобным переменам". Это очень социально опасная идея, которая вызовет негативную реакцию общества, а реальных плодов, скорее всего, не принесет, предупреждают эксперты.

Автор: Татьяна Рыбакова

Коммерсантъ, 27 сентября 2012