Жилье бизнес-класса: ищем объект для инвестиций

В июле 2012 года специалистами GVA Sawyer был проведен анализ рынка жилой недвижимости бизнес-класса Москвы. Цель работы — подобрать для инвестора качественные объекты для вложения средств в столичное жилье. Наиболее интересные варианты мы оценили с выездом на место.

Немного статистики...

Объем первичного предложения жилья бизнес-класса в Москве (в продаже) по данным на конец 1 кв.2012 года составил около 3 100 квартир. В совокупности это около 340 тыс. кв.м.

В структуре предложения по площади наибольший объем предложения находится в диапазоне между 100-150 кв.м — 47%, квартиры площадью 80-100 кв.м занимают 13%. За последние 2 года наблюдается устойчивый рост доли предложения небольших квартир (до 80 кв.м) в жилых комплексах бизнес-класса.

Достойны внимания

Предварительно специалистами GVA Sawyer для инвесторов были выбраны наиболее достойные внимания представители жилья бизнес-класса Москвы. Причем клиент рассматривал как уже построенные объекты, так и дома на завершающей стадии возведения:

№	Название	Дипломы, награды, особенности
1	"Алые паруса"	Проект считается классическим, один из первых проектов подобного класса. Удачное расположение, хоть и спорно с точки зрения водоохранных зон. Фактически с этого проекта началась вторая жизнь этого района, тут появилось много проектов бизнес-класса. Сам проект с богатыми входными группами, хорошим оснащением, многообразием квартирного предложения и инфраструктурой. Диплом PRO REALTY-2011 "Лучший жилой комплекс премиум-класса" Диплом победителя конкурса "Лучший реализованный девелоперский проект на российском рынке недвижимости 2011" национального этапа Всемирного конкурса FIABCI PRIX D`EXCELLENCE — 2012 Диплом "Лучший жилой комплекс премиум класса в Москве" Международной премии рынка недвижимости и финансов TREFI-2011.
2	"Триумф-Палас"	Удачная имитация сталинских высоток. Хорошее сочетание внешнего вида, расположения (на Ленинградке, в то же время в глубине застройки), собственный сквер, хорошая инфраструктура комплекса. Диплом "Лучший реализованный проект- 2005" Диплом за установление рекордного достижения для всемирного издания "Книги рекордов Гиннеса" (2003 г.).
3	Жилой квартал "Шуваловский Prima"	Один из первых проектов комплексной застройки на юго-западе. Часто упоминаемый в экспертной среде проект.
4	ЖК "Измайловский"	Пример часто используемого в последнее время в столице стиля — единый стилобат для нескольких башен. В данном случае этот вопрос решен удачно. Pro realty-2010 (победитель)
5	ЖК "Янтарный город"	Новая концепция города в городе — миниполис. Удачный пример реализации в идеальном месте. Pro realty-2011 (победитель)
6	ЖК "Зодиак"	Качественная архитектура проекта при высокой плотности застройки. PRO Realty-2011 (номинант) Urban Awards 2011 (победитель)
7	Manhattan House	Удачный пример апартаментов в реконструированном здании 30-х годов.
8	Жилой квартал "Доминион" (ЖК "Dominion")	Один из последних примеров удачных проектов комплексного освоения территории Победитель номинации "Лучший строящийся объект бизнес-класса" Urban Awards-2010
9	ЖК "Маршал"	PRO Realty-2010 (номинант)
10	"Скай Форт"	Очень спорный проект, высокая плотность строительства. Цены колеблются между бизнес и эконом, но расположение близко к центру приводит к огромному спросу на этот объект.
11	Английский квартал	Редкий случай застройки бизнес класса в ЦАО, причем большого масштаба.
12	Versis	Первый проект, позиционирующийся как "эко", предлагаются специальные ухищрения для создания собственных садов, особое внимание материалам.
13	"Даниловская мануфактура"	Уже ставший классикой проект лофт застройки многофункционального использования. На одной территории офисы, гостиница, апартаменты. Часть реконструкция, часть новое строительство.
14	ЖК "Виноградные пруды"	Редкий проект комплексной застройки в ВАО (тем более еще и в бизнес-классе). Обусловлен близостью к центру и историческим достопримечательностям
15	ЖК "Академ палас"	Комплекс бизнес-класса около МКАД с довольно плотной застройки и (!) качественной архитектурой Номинация "Лучший строящийся объект бизнес-класса" Urban Awards 2010

Для физического осмотра клиенты выбрали всего 6 объектов. Выезд на объект и осмотр на месте — важный этап данной работы. Потому как именно при физическом осмотре объекта всё становится окончательно ясно — где качественный и концептуально проработанный проект, а где — хороший PR.

Жилье бизнес-класса, как правило, расположено в районах с хорошей экологией и транспортной инфраструктурой, а также территориально близких к деловым центрам города. В Москве этим требованиям отвечают такие районы как ЗАО, ЮЗАО, СЗАО, САО (по направлению Ленинградского шоссе).

Первый объект, который мы посетили, был Versis.

• Девелопер — «Пересвет-Групп»
• Адрес — ЮЗАО, ул. Вавилова, вл. 69
• www.versis.ru

«Впервые создается „архитектурный прецедент“: два корпуса-башни соединяются воздушными мостовыми жилыми галереями на разных уровнях. Соединяющих башни галерей будет три: на 9, 17 и 22этажах, причем галереи 17 и 22 этажа имеют выход на так называемую эксплуатируемую крышу — там можно будет организовать собственный уголок природы над мегаполисом. Создание натурального сада площадью от 40 до 60 квадратных метров прямо в квартире позволяет новейшая система „flora drаin“, которая предназначена для размещения декоративных растений и огорожена сплошным тонированным стеклом». Все это красивое рекламное описание — по факту на текущий момент ведется строительство коробок жилых зданий, а зеленые фишки — следующий этап, поэтому оценить их сейчас мы не смогли. Захотелось приехать в гости через год-полтора.

Характеристика: общая площадь ЖК Versis — 48,9 тыс. кв. м, общая площадь жилых квартир — 28 тыс. кв. м.

Комплекс состоит из двух жилых корпусов высотой 25 и 27 этажей. Первые два этажа отведены под нежилые помещения. Всего в ЖК предусмотрено 244 квартиры свободной планировки. «В ЖК Versis нет двух одинаковых квартир, каждая обладает уникальной планировкой», — повествует красивый буклет. По факту это больше PR ход, чем правда. Несущие стены еще никто не отменял. Хотя проектировщикам надо отдать должное — действительно постарались разнообразить квартирографию.

Паркинг. В комплексе предполагается трехуровневый подземный паркинг на 427 м/м (1,75 м/м на квартиру), закрытая и охраняемая придомовая территория.

Цены. Продажи открыты в 2009 году. В настоящее время цены от 180 000 до 300 000 рублей за 1 кв.м.

Срок ввода. Ввод в эксплуатацию заявлен в 2013, на деле — предположительно в 2014.

Общее мнение. После осмотра осталось хорошее впечатление, хотя видовые характеристики с квартир на низких этажах неудачные. До завершения еще далеко, поэтому сейчас больше красивых картинок и эмоциональных рассказов сотрудников компании. Что ж, вернемся ещё!

Следующим мы посетили «Академ Палас».

• Девелопер — ОСК
• Адрес — ЗАО, пр. Вернадского, 78
• www.akadempalas.ru

Характеристика: площадь земельного участка 3,3 га. Общая площадь застройки 170 тыс. кв. м, в т.ч. жилье 59 тыс.кв.м. Высотность — от 4 до 32 этажей. Всего 538 квартир. Площадь квартир от 78 до 220 кв. м. Три башни объединяются единой 3-х этажной стилобатной частью, искусственный рельеф территории которой является логическим продолжением окружающей природы, создавая единое зеленое пространство с парком вдоль реки Смородинки. Высота потолков — 3 метра.

Стеклопакеты: Пластик, двойной вакуумный стеклопакет.

Паркинг: на четырех подземных уровнях комплекса находится паркинг для легковых автомашин на 1246 м/место, с мойкой и автосервисом.

Заявленные в рекламных материалах объекты инфраструктуры не раз пересматривались. В результате от строительства школы и вовсе отказались.

Мы обратили внимание на неприглядные видовые характеристики с части квартир жилого объекта бизнес-класса по ул. Коштоянца на недостроенный и горевший БЦ «Зенит» — существенный недостаток на наш взгляд.

Цена жилья на текущий момент варьируется от 137 300 — 242 320 рублей за 1 кв. м.

Срок ввода в эксплуатацию «Академ Палас» неоднократно переносился, сейчас анонсирован 2014 год.

Общее мнение. По результатам осталось неоднозначное впечатление об объекте — стройка неоднократно останавливалась, сроки ввода переносились и от многих благих задумок со временем отказались.

Далее по программе нами было запланировано посещение сразу двух жилых объектов компании «Интеко»: первый это уже давно эксплуатируемый ЖК «Шуваловский prima», второй — новый достраиваемый объект ЖК «Доминион».

Итак, Шуваловский prima. Один из первых проектов комплексной застройки на юго-западе. Часто упоминаемый в экспертной среде проект.

• Девелопер — ИНТЕКО
• Адрес — ЗАО, Мичуринский —пр-т, 5-7
• www.shuvalovsky.ru

Характеристика: площадь земельного участка ?15 га, 7 зданий каждый со своим внутренним двориком, 2 544 квартиры, 8-24 этажей. Каждое здание огорожено и охраняется. Есть школа, 2 детсада.Жилых помещений 232 000 кв.м, нежилых 24 500 кв.м. Плотность застройки — 17 тыс.кв.м на 1 га, довольно плотно, но надо отдать должное проектировщикам, высота не давит, не ощущается.

Архитектурный стиль выдержан в соответствии с архитектурой здания МГУ, рядом с которым находится комплекс. Площадь квартир от 48 до 420 м2, от 1 до 6 комнат.

Паркинг: подземный гараж на 2020 м\м (маловато, однако в самой компании утверждают, что жильцы не жалуются).

Цена на квартиры в настоящий момент варьируется от 247 500 до 331 000 рублей за 1 кв. м. Наиболее дорогой объект из рассматриваемых в виду качества, а также степени готовности.

Срок ввода в эксплуатацию — 2008 год

Общее мнение. Впервые мы побывали на этом объекте года четыре назад, когда он только был введен в эксплуатацию, жилой проект ещё тогда произвел очень положительное впечатление, однако был не заселен, поэтому напоминал красивый, но пустынный район. Теперь, спустя время, квартал ожил— мамочки, гуляющие с колясками, цветы и зелень, детский смех, качели. Во всем чувствуется профессионализм управляющей компании — объект содержится в идеальном состоянии. Эксплуатирует комплекс УК «Юнисервис».

Мы остались очень довольны посещением объекта «Шуваловский prima» — достойный представитель жилья бизнес-класса.

Далее в нашей программе был завялен второй объект компании Интеко ЖК «Доминион» (ЖК «Dominion»). Один из последних примеров удачных проектов комплексного освоения территории.

• Девелопер — ИНТЕКО
• Адрес — ЗАО, Ломоносовский пр-т, д.25
• http://kvartal-dominion.ru/

Характеристика. Площадь земельного участка — 15 га. 4 здания переменной этажности (8 до 21), названные по 4 стихиям: вода, воздух, небо и земля. Комплекс представляет собой 1504 квартиры суммарной площадью около 205 тыс. кв. м. На первых нежилых этажах корпусов объекты инфраструктуры, а последние этажи отводятся под двухуровневые пентхаусы. 1-, 2-, 3-, 4-, 5-комнатные квартиры свободной планировки площадью от 50 до 622 кв. метров.

Паркинг. В каждом корпусе комплекса двухуровневый подземный паркинг (2 машиноместа на квартиру) с возможностью доступа с помощью лифта. Всего в квартале предусмотрено 3224 парковочных места. В этом проекте компания уже предусмотрела достаточное количество машиномест в паркинге по сравнению с Шуваловским. С точки зрения технического оснащения он, естественно, также более продуман в силу времени. Однако если продолжать сравнивать, то необходимо отметить, что плотность застройки в этом жилом проекте давит гораздо сильнее, чем в Шуваловском.

Цена варьируется от 155 000 до 321 000 рублей за 1 кв. м.

Срок ввода. Корпуса 1,2,3 сданы в 2011, корпус 4 планируется сдать в 2013 году.

Общее мнение. Однозначно, Доминион в списке наших фаворитов среди достойных примеров жилья бизнес-класса в Москве: качественное строительство, использование передовых материалов и технологий в сочетании с интересной концепцией.

Далее в нашей программе следовал жилой проект, предполагающий реновацию кварталов хрущевок, Wellton Park

• Девелопер — ООО «ПСФ «КРОСТ»
• Адрес — СЗАО, пр. Маршала Жукова, вл. 43 (квартал 75)
• http://www.krost-realty.ru/living/welltonpark/

Характеристика. Все, от общего архитектурного замысла до деталей интерьера — выполняется последовательно, в едином художественном ключе, что делает архитектурный облик квартала цельным и выразительным. К проектированию привлекались международные и крупные российские бюро. На территории есть особая детская зона Wellton Campus, которая включает детский сад. Минимальный размер квартиры от 40 кв. м до 200 кв. м, от 1 до 7 комнат. Окна от 2,2 до 2,7 м высотой. Высотность корпусов 20-31-40 этаж.

Цены. В настоящее время идет реализация квартир в корпусах 5, 7, 9, 10. Цена от 140 000 до 203 000 рублей за 1 кв. м. Качество — на уровне, цена — наиболее приемлемая среди рассматриваемых объектов.

Срок ввода. Реализация с 2010 — 2013 пофазно.

Общее мнение. Проект нам особенно понравился интересными фасадными решениями, качественной отделкой мест общего пользования и организацией придомовой территории.

ЖК «Маршал»

• Девелопер — УНР 494
• Адрес — СЗАО, Ул. Маршала Рыбалко, 2
• http://www.mrybalko.ru/

Характеристика. Задуман как самодостаточный Город в Городе. Всего 900 квартир от 57 до 261 кв. м, от 1 до 5 комнат.

В здании 6 секций, высотностью 3-8-11-17 этажей.

Цена от 160 000 до 312 000 рублей за 1 кв. м.

Срок ввода в эксплуатацию 2012-2013.

Общее мнение. В этом проекте не предусмотрены никакие объекты социальной инфраструктуры. Напротив, уходя от обременения в виде строительства школ и детских садов, девелопер часть жилья сделал в формате апартаментов. Планировки апартаментов не самые удачные: кухни без окон, проблемы с инсоляцией. Зато такое жилье примерно на 35% дешевле квартиры. Выбор за покупателем.

У нас осталось чувство, что девелопер застроил участок по максимуму в ущерб качеству строительства, удобству проживания и с нарушением норм плотности и обеспеченности объектами социальной инфраструктуры.

По результатам нашего бизнес-тура, хочется отметить объекты бизнес-класса, которые на наш взгляд, заслуживают особенного внимания. Лидерами нашего осмотра являются объекты Интеко (Доминион и Шуваловский), далее следует квартал Wellton Park компании Крост, замыкает четверку лидеров эко-дом Versis компании Пересвет-Групп.

gdeetotdom, 22 августа 2012