На ошибках (м)учатся…

Российский рынок коммерческой недвижимости достаточно молод, если сравнивать его с западными и европейскими рынками. При этом очевидно, что далеко не весь зарубежный опыт можно скопировать и перенести напрямую, ведь в нашей стране рынок развивается по своим законам.

Для того чтобы на рынке сформировались единые правила игры и критерии оценки, российским девелоперам пришлось набить своих собственных шишек. Тот самый «бесценный опыт» приобретался медленно, ценой собственных просчетов и ошибок, часть из которых оказались для новоиспеченных российских девелоперов роковыми.

В чем ошибаются девелоперы на разных этапах проекта? Какие ошибки наиболее характерны для разных сегментов недвижимости? Что можно исправить и какой ценой, а что уже неисправимо? Что делать, чтобы не наступать вновь и вновь на те же грабли – эксперты рынка делятся опытом в материале EkbRealty.ru.

Генеральный директор УК RED Алексей Клименко	Полномочный представитель ГУД в Свердловской области Андрей Бриль	Генеральный директор УК Оборонснабсбыт; Игорь Суханов
Коммерческий директор УК Facilicom Сергей Семенюк	Президент GVA Sawyer Вера Сецкая	Руководитель направления консалтинга девелоперских проектов Jones Lang LaSalle Андрей Косарев
Директор по управлению офисной и торговой недвижимостью CBRE Ольга Зорина

Часть I. Теория

СМУтное прошлое или откуда ноги растут…

До недавнего времени российский рынок коммерческой недвижимости развивался стихийно. Предпосылками для такого развития стали слишком заманчивые перспективы по доходности, что породило большое количество спекулянтов, желавших побыстрее сорвать свой куш. В «девелоперы» шли все, кто имел свободные деньги и желал их выгодно инвестировать. Отсутствие опыта не пугало. И даже те, кто своих денег не имел, с радостью обращались к заемному финансированию, и ряды «девелоперов» ширились и крепли. Благо, банки были настроены оптимистично, а рынок обещал поглотить все. Так было до недавнего времени. Однако сегодня, когда рынок по большей части насытился и перешел от количественного развития к качественному, отголоски стихийного прошлого еще слышны.

«У всех разное понимание того, кто такой девелопер, - считает генеральный директор Управляющей компании RED Алексей Клименко. - В моем понимании - это предприниматель, бизнес которого направлен на получение прибыли от создания новых объектов недвижимости. И здесь ключевым словом является именно слово «создание», а не «строительство», так как строительство - это лишь определенный этап девелоперского проекта, это только часть, и при том не самая главная. На мой взгляд, у нас многие называют себя девелоперами неправомерно. Классический путь «девелопера» Екатеринбурга выглядит примерно так: сначала некая строительная бригада получает крупный заказ на каком-либо объекте, после чего ее руководитель понимает, что с таким опытом можно уже и целый дом построить. Бригада вырастает в компанию и на следующем объекте выполняет уже генподряд. Затем, построив пару-тройку объектов, эта компания уже считает себя девелопером, начинает подбирать земельные участки и что-то на них строить. Большинство екатеринбургских девелоперов прошли именно такой путь. Это естественный рост и это не плохо, беда лишь в том, что эту строительную идеологию культивируют. Считается, что самое главное – построить. А для девелопера – это лишь один из этапов», - говорит г-н Клименко.

По его словам, вторым ключевым словом в девелоперском деле является слово «бизнес», которое подразумевает под собой длительный период деятельности: «Построить один объект и продать его – это не бизнес, это спекуляция. И у нас таких спекулятивных «девелоперов» много: кто-то вышел из рядов СМУ, кто-то вкладывал деньги, создавая непрофильные активы и т.д. А девелоперов со специализированным образованием - единицы» - отмечает Алексей Клименко.

Полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Свердловской области Андрей Бриль соглашается с тем, что рынок страдает одной глобальной проблемой – многие не понимают, зачем им нужна недвижимость: «Создается ли актив для передачи в наследство, капитализируется ли таким образом прибыль из других бизнесов или это самостоятельный вид деятельности, которая должна приносить определенный доход? Краткосрочные или долгосрочные планы у собственника или девелопера, соответственно, какую доходность на коротких или длинных интервалах он планирует получить? В зависимости от ответов на эти вопросы, это будут разные виды деятельности с разными экономическими параметрами», - заключает Андрей Бриль.

Немного теории

Поскольку мы планируем поговорить об ошибках, которые совершают девелоперы на тех или иных этапах работы над проектами, будет нелишним изначально определиться с понятиями. Во-первых, что в данном случае считать ошибкой? Относить ли к ошибкам те просчеты, которые были допущены девелоперами в так называемом периоде накопления компетенций? По мнению Андрея Бриля, избежать этого этапа было невозможно, и учились девелоперы, что называется, во время боя. С данной точкой зрения невозможно не согласиться, однако, если учитывать, что наша цель – не порицание, а предупреждение, такие ошибки нами тоже будут рассмотрены. Возможно, это поможет кому-то не наступить на грабли, однажды уже ударившие по лбу коллегу по цеху, ведь на чужих ошибках тоже можно кое-чему научиться.

По мнению коммерческого директора Управляющей компании Facilicom Сергея Семенюка, девелоперской ошибкой можно считать все, что влияет на конечный финансовый результат проекта, снижая прибыль и рыночную стоимость объекта. Генеральный директор Управляющей компании «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов предлагает расширить список контрольных параметров: «В моем понимании девелопер – это, в первую очередь, управленец, который работает с функцией, а девелопмент - это определенный цикл проектного управления. В основе любого проекта лежат три базовые составляющие – деньги, время и качество. По ним и оценивается проект. Таким образом, на выходе девелопер должен выдать в обозначенные сроки объект, обладающий определенным набором качеств и соответствующий рассчитанным показателям доходности. Соответственно, все, что приводит к изменению временных, качественных или финансовых параметров, можно считать ошибкой. При этом неважно, произошли эти изменения по вине самого девелопера, подрядчика или в результате форс-мажора».

Разложить по полочкам

На сегодняшний день единой типологии девелоперских ошибок не существует, хотя по логике их вполне возможно разбить на определенные блоки. Эксперты по разному подходят к классификации ошибок, в зависимости от подхода, выделяются разные «знаменатели».

Так, например, Игорь Суханов, рассматривая девелоперский цикл с позиции проектного менеджмента, выделяет 5 основных блоков ошибок на основе этапов управления проектом. Это ошибки, связанные с планированием, организацией работ, обеспечением ресурсами, контролем над выполнением работ и анализом: «Основные функции проектного менеджмента можно применить и к девелопменту, на каждом из этих этапов могут быть совершены различные ошибки. Для себя я делю их на три типа - маркетинговые, технологические и HR-ошибки. Например, на этапе планирования, когда проводится большое количество аналитической работы - исследуется рынок, проводится анализ ресурсного качества участка, ведется разработка концепции и т.д. – наиболее вероятны маркетинговые ошибки. В частности, девелопер может неверно оценить объем спроса, не учесть перспективы развития рынка, могут быть допущены ошибки в концепции и т.д. Также на этапе планирования возможны и ошибки технологического характера - важно детально прописать, кто на каком этапе какие работы выполняет, в какой последовательности, в какие сроки, определить зоны ответственности подрядчиков и т.д. Однако вероятность совершения технологических ошибок наиболее возрастает на этапе выхода на участок», - отмечает Игорь Суханов.

По мнению эксперта, вопрос организации финансирования проекта, с одной стороны является технологическим, так как речь идет о вполне определенном алгоритме работы с инвестором, с другой стороны, финансы могут быть выделены в отдельный самостоятельный блок: «Процедура привлечения инвестиций это, по сути своей, определенная технология. Но расчеты условий финансирования, планирование денежных потоков, экономика проекта – это отдельная тема. Ошибки, допущенные в финансовом плане, уходят своими корнями в маркетинг», - добавляет г-н Суханов.

Как отмечает эксперт, на этапе организации, когда девелоперу нужно сформировать команду проекта, составить планы-графики выполнения работ, увязать их с графиками финансирования, заключить договоры и т.д., могут быть допущены и технологические (например, координация нескольких планов графиков в единой временной сетке, различные нюансы договоров и т.д.), и HR-ошибки (например, кто должен войти в команду проекта, а кто выполнять функции подрядчика, вопросы компетенций и т.д.). «На этапе обеспечения ресурсами важно не только финансирование, но и человеческие ресурсы, административные ресурсы и т.д. На этапе контроля часто возникают вопросы, связанные с исполнителями, людьми, соответственно, в этот период наиболее вероятны HR-ошибки. Последний этап – аналитический. При подведении итогов девелопер должен проанализировать свои действия, недочеты, ошибки, чтобы избежать их в будущем. Это очень важный этап, если девелопер преследует долгосрочные, а не спекулятивные цели», - считает Игорь Суханов.

Другой распространенный подход к классификации ошибок основывается на различных аспектах девелопмента и этапах девелоперского цикла. Эксперты называют их по-разному, но по своей сути, здесь также выделяется несколько основных типов ошибок.

Президент GVA Sawyer Вера Сецкая выделяет четыре основных блока ошибок – технические, концептуальные, стратегические и тактические. «Технические ошибки связаны либо с недостаточно тщательной проработкой площадки до начала проекта, либо с недооценкой выявленных на этой стадии рисков. Сюда относятся юридические аспекты, такие как вид разрешенного использования земельного участка, чистота титула здания или участка, отсутствие обременений и претензий со стороны третьих лиц. Эти аспекты проверяются в ходе тщательной юридической проверки», - рассказывает г-жа Сецкая. - Нередки случаи, особенно это касается функционального назначения участка, когда владелец уверен в возможности и своей способности изменения юридического статуса площадки, но на практике это оказывается невозможным, либо длительным и дорогостоящим процессом. К техническим аспектам проекта относится также комплектность исходно-разрешительной документации и оценка возможностей получения необходимых разрешений и согласований, а также, что особо значимо для проекта, возможность получения необходимых инженерных нагрузок, особенно электроэнергии, и технических условий на присоединение сетей, выполнение которых не "убивает" проект финансово. Не менее важным вопросом является транспортная доступность участка и юридическая и техническая возможность согласования транспортной схемы, необходимой для проекта. Недооценка этих аспектов может привести как к фатальному удорожанию проекта, так и в целом к невозможности его осуществления».

К концептуальным ошибкам Вера Сецкая относит такие аспекты как правильное функциональное наполнение объекта, его общий размер и размер каждой из его функций, технические спецификации, правильный выбор классности и позиционирование на рынке: «Например, ни для кого не секрет случаи, в том числе и на рынке Екатеринбурга, когда заявлялись и строились проекты повышенной классности (офисы класса "А") больших размеров, которые долго оставались незаполненными в силу общей неподготовленности рынка к такого рода объектам и недостаточной ёмкости рынка. Для специализированных объектов, например, таких как ритейл-парки и аутлет-центры, необходим концептуально правильный выбор местоположения объекта, правильная конфигурация, наполнение и планировочные решения, а также организация общей территории комплекса, людских и транспортных потоков. При создании концепции объекта первостепенную роль играют рыночные исследования, предброкеридж, а также использование международного опыта при строительстве объектов нестандартных форматов», - отмечает президент GVA Sawyer.

К стратегическим ошибкам, по мнению г-жи Сецкой, в первую очередь, относится организация финансирования проекта: «Всем известны случаи, когда застройщики начинали объект, имея одну сотую долю средств от объема бюджета, надеясь на дальнейшее привлечение финансирования, и в итоге оставались "на фундаменте" из-за отсутствия средств. Стратегическое планирование финансирования, как долевого, так и кредитного, на базе предварительных договоров и договоренностей, является необходимым условием успешности проекта. Не менее важен вопрос выхода из проекта после его завершения и нескольких лет эксплуатации. Понимание стратегии инвестиционных фондов, заинтересованных в приобретении завершенных объектов, и их требований крайне важно для грамотного концептуального планирования проекта».

По словам Веры Сецкой, ошибки тактические лежат в сфере управления проектом и организации процесса его осуществления. Сюда относятся грамотное управление процессом проектирования с целью контроля за предлагаемыми проектными решениями, влияющими на бюджет проекта, грамотное проведение тендера на выбор генподрядчика и подписание с ним договора, защищающего интересы владельца проекта, своевременная идентификация рисков и их устранение. Сюда же относится профессиональная работа с оператором в гостиничных проектах.

Андрей Косарев, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании Jones Lang LaSalle делит ошибки по этапам девелоперского цикла - неправильный выбор земельного участка, функционального назначения для данного участка, ошибки в концепции объекта, строительные ошибки, ошибки в управлении и эксплуатации.

Ольга Зорина, директор по управлению офисной и торговой недвижимостью CBRE, в ошибках, связанных с управлением и эксплуатацией объекта дополнительно выделяет три типа ошибок – проектные ошибки, ошибки, допущенные при монтаже и строительстве и ошибки в документации: «Работа с ошибками, допущенными при проектировании – одна из самых сложных задач. Как правило, устранение таких ошибок либо невозможно, либо очень дорогостояще, а для минимизации их последствий нужен целый комплекс мер. Ошибки, допущенные строительстве, монтаже, наладке, а также ошибки в документации весьма распространены и, как правило, исправимы», - рассказывает Ольга Зорина.

Коммерческий директор Управляющей компании Facilicom Сергей Семенюк добавляет, что ошибки в строительстве, монтаже инженерных систем и нецелесообразном выборе основных технологических узлов не только усложняют дальнейшую эксплуатацию объекта, но и повышают расходы на его содержание: «К этим ошибкам относятся все ошибки допущенные на этапе строительства, монтажа и сдачи в эксплуатацию: некачественные строительные работы и материалы, неэффективные планировки технических и служебных помещений, неправильное распределение инженерных систем, в результате которого отсутствует возможность обеспечить арендаторов необходимыми ресурсами, выбор покрытий, имеющих маленький срок службы или требующих дорогостоящего ухода, неудачный дизайн с использованием хрупких, дорогих и практически незаменяемых элементов, установка энергоемкого и сложного в плане ремонта/замены технологического оборудования, недостаточность мощности, недостаточность или избыток вертикального транспорта, дорогостоящего в эксплуатации, недостаточность шахт и помещений для размещения телекоммуникационного оборудования, в результате чего отсутствует возможность завести на объект необходимое для арендаторов количество телекоммуникационных провайдеров и т.д.», - делится опытом Сергей Семенюк. По его мнению, избежать подобных ошибок можно за счет грамотного подхода при выборе генерального подрядчика, привлечения консультантов на всех этапах реализации проекта, а также привлечения профессиональной управляющей компании уже в период так называемой предэксплуатации, когда осуществляется монтаж внутренних систем и проводятся пуско-наладочные испытания.

Такой важный маркетинг…

Практически все эксперты единогласно указывают на одну важную проблему – недооценку девелоперами роли маркетинга. Так называемые маркетинговые ошибки могут быть как устранимыми, так и фатальными для девелопера. Самое серьезное последствие недооценки маркетинга – объект может оказаться невостребованным на рынке, более щадящий вариант – снижение прибыли и рыночной стоимости объекта. «Сейчас нередки случаи когда единственным решением повысить рыночную стоимость объекта является его реконцепция, т.е. внушительные капитальные затраты или снос и возведение заново. Поэтому маркетинговые ошибки исправляются, но стоят очень дорого, особенно на этапе, когда срок возврата инвестиций ещё не наступил», - говорит Сергей Семенюк.

Полномочный представитель ГУД в Свердловской области Андрей Бриль обращает внимание участников рынка на такие глобальные маркетинговые ошибки как несоответствие строящегося объекта платежеспособному спросу по его объемам и качеству: «По объему – это когда вводится объект, который по площади больше, чем платежеспособный спрос. А по качеству - это неадекватные инженерные системы, планировки, другие возможные характеристики объекта. Причем ошибка может заключаться и в том, что это качество недостаточное, тогда планируемые доходы получить невозможно. Либо наоборот, вся эта инфраструктура избыточна, что делает требуемую доходную часть (арендные ставки или цены продажи) такими, что на них платежеспособного спроса не найти», - говорит г-н Бриль. Также эксперт считает крайне важным учет фазы экономического цикла при выводе объекта на рынок: «Девелопер должен учитывать, выводит он объект на растущем рынке или на падающем, и какие еще объекты выводятся параллельно в этом сегменте в этот же период».

В отдельный блок выделяет маркетинговые ошибки и генеральный директор УК RED Алексей Клименко. Эксперт также говорит о недооценке роли маркетинга: «Девелоперский проект начинается задолго до строительства и чтобы правильно создать объект на долгие годы, необходимо начинать с выбора земельного участка, определения его возможностей и разработки концепции будущего объекта. Самый первый и самый трудный вопрос – как максимально эффективно использовать участок? Анализ best use девелоперы Екатеринбурга начали проводить совсем недавно, до этого рынок рос и поглощал все, поэтому особо над такими вещами никто не задумывался. Но сегодня время, когда девелопер мог не обращать внимания на маркетинг и строить без анализа и концепции - прошло. Сейчас на рынке началась жесточайшая конкуренция, которая ошибок уже не прощает», - считает г-н Клименко.

К ошибкам девелоперов генеральный директор УК RED относит архитектурную сложность зданий: «Сложная архитектура приводит к удорожанию строительства и влечет за собой дальнейшие трудности при эксплуатации объекта. Чем проще архитектура, тем лучше для девелопера, оптимальный вариант – ровный куб или прямоугольник. Вся Европа и Америка в «кубиках»», - говорит Алексей Клименко. - Но даже при понимании этой проблемы построить «кубик» получается не всегда, т.к. имеют место быть «рекомендации» главных архитекторов наших городов. И это правильно, иначе сложно даже представить, что могло бы быть».

Проектные, организационные и технические

Помимо маркетинговых, концептуальных ошибок генеральный директор УК RED выделяет еще две группы – организационные и технические ошибки. По его мнению, самой часто повторяющейся ошибкой является организация контроля качества или так называемого стройконтроля: «Как правило, генподрядчик предлагает реализовать эту функцию силами своего подразделения и ошибка девелопера заключается в том, что он доверяет эту функцию подрядчику. В результате – полное отсутствие контроля качества или даже злоупотребление. Подрядчик работает только на сроки, а собственный стройконтроль не только не замечает низкое качество, но и помогает генподрядчику скрыть дефекты от инвестора. Поэтому нужно, чтобы он был независимым и имел мотивацию на поиск ошибок, недочетов и т.д., а заказчиком его должен быть девелопер или инвестор. Неправильно организованный строительный контроль - это обязательная потеря качества объекта, а, следовательно, – девелоперская ошибка», - говорит г-н Клименко.

К другим организационным ошибкам эксперт относит инвестиционные недоработки, имея в виду организацию финансирования проекта. По его словам, неправильный выбор финансирования и оценка рисков может привести к потере объекта, который может быть передан кредитору за долги. Другой пример – когда девелопер заявляет проект класса «А», но при этом распродает площади, за счет чего финансирует строительство проекта: «С одной стороны, это самая простая схема, с другой стороны – в классе «А» такие схемы просто недопустимы, так как этот класс предполагает наличии единого собственника», - заключает эксперт.

Полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Свердловской области Андрей Бриль к инвестиционным сложностям относит также отсутствие «длинных» кредитов: «Десятилетний кредит сегодня получить практически невозможно, а для многих проектов в области недвижимости надо иметь возможность получения длинных кредитов на понятных стабильных условиях». Андрей Бриль также добавляет, что девелоперы достаточно часто страдают излишним оптимизмом в части оценки доходности и времени экспозиции объекта. Отсюда – занижение расходов на проект.

По мнению Алексея Клименко, самыми распространенными являются технические ошибки. Одна из самых важных здесь – недооценка эксплуатационного периода и связанные с этим вопросы оптимизации затрат на эксплуатацию: «Правильно организованная автоматизация на объекте позволяет сэкономить до 30% физического потребления энергоресурсов», - отмечает эксперт. На сегодняшний день, по словам г-на Клименко об этом задумываются лишь те девелоперы, которые в дальнейшем сами управляют своими объектами.

Также г-н Клименко солидарен с Верой Сецкой и Ольгой Зориной в части оценки важности тщательной проработки проектных решений: «Ошибка в выборе проектной организации может застопорить работу над проектом. К сожалению, у нас был такой опыт – большинство наших проектировщиков отталкиваются не от потребностей клиента, а от СНИПов, при этом многократно перестраховываются. Иногда складывается впечатление, что клиента для них не существует вообще. Мы для себя решили эту проблему, сменив организацию проектировщика на иностранную компанию. По опыту могу сказать, что если экономика проекта позволяет, лучше обращаться к иностранным проектировщикам. Их основное преимущество в том, что у них голова работает по-другому – они исходят из интересов и потребностей заказчика, их цель - создать хороший объект, чтобы получить его в свое портфолио. Их задача – угодить заказчику, а не согласующим контролирующим органам. В отличие от иностранных компаний, наших проектировщиков волнует только одно – чтобы не возникло проблем при согласовании. Отсюда – несуразные планировки, множество ненужных помещений и т.д.», - делится опытом Алексей Клименко.

Из ряда технических ошибок гендиректор УК RED особо выделяет одну – организацию парковок и количество парковочных мест: «С одной стороны есть нормативы, а с другой – физическая потребность и жизнь. Так вот жизнь уже давно ушла далеко вперед от нормативов. Количество автомобилей на душу населения увеличивается с каждым годом, тогда как нормативы какими были, такими и остаются. Поэтому ошибкой будет на эти нормативы ориентироваться. Для спекулянтов, может быть, такая схема и подходит, если цель – продать и забыть. А если объектом предполагается управлять в дальнейшем, вопросу парковки нужно уделить самое пристальное внимание, иначе впоследствии это может сказаться на жизнедеятельности объекта».

По мнению эксперта, большинство технических ошибок исправимо, хотя и требует, как правило, дополнительных вложений». С этим мнением солидарно большинство экспертов, которые признают, что ошибки концептуальные зачастую требуют гораздо больших жертв, если вообще поддаются «лечению».

Часть II. Практика

Профессиональные «болезни»

Эксперты считают, что для разных сегментов коммерческой недвижимости характерны свои ошибки. По мнению Веры Сецкой, если технические, стратегические и тактические ошибки присущи проектам любого функционального назначения, то концептуальные ошибки для объектов разных функций - различны: «Так, для торговых центров крайне важно правильное позиционирование центра как по охвату населения (районный, окружной, региональный), так и по специализации (DIY, торгово-развлекательный и т.д.). Важна внутренняя «нарезка» помещений, грамотное сочетание различных блоков помещений по функциональности и соответствующий подбор операторов. В складских комплексах должны быть заложены соответствующие требованиям рынка технические спецификации (требования к полам, высоте потолков, организации логистики внутри комплекса, требования к погрузочно-разгрузочным зонам, обеспеченность инженерными нагрузками). Существуют особые требования к холодильным складам. В офисных комплексах важна эффективность планировок, соотношение общей и арендуемой площади, возможность сдачи площадей более мелкими блоками. Важны нагрузки по электроэнергии, организация парковки. Особым искусством являются гостиницы. Здесь необходим оператор на самых ранних стадиях и умение девелопера совместить требования оператора с существующими в России гостиничными нормативами и СНИПами», - рассказала президент GVA Sawyer Вера Сецкая.

Как считает Андрей Бриль, в сегменте торговой недвижимости, чтобы создать качественный объект, девелоперу необходимо иметь компетенции непосредственно в сфере розничной торговли и формирования правильного пула арендаторов. В офисном сегменте, главная ошибка, по мнению эксперта – соответствие размера офисного здания платежеспособному спросу в конкретном регионе и месте. «Второе - это вопрос управления– если идет распродажа объекта по частям, как правило, это делается без юридически обязывающих соглашений собственников о последующей эксплуатации. А это сильно влияет на стоимость объекта и на то, как он будет жить потом», - подчеркивает г-н Бриль. В складском сегменте, по мнению главы Свердловского ГУДа важно соответствие затрат концепции, позиционированию склада и возможной доходности в течение жизненного цикла.

Андрей Косарев из Jones Lang LaSalle говорит о том, что на практике больше всего ошибок допускается при девелопменте торговых центров, причем на всех стадиях – от выбора неподходящего для ритейла участка и непрофессиональной концепции до неэффективного маркетинга и неграмотной работы с арендаторами. «Для офисных центров характерны ошибки в позиционировании и планировочных решениях, иногда – в попытке включить в состав офисного здания слишком много торговых площадей, которые потом оказываются невостребованными», - отмечает эксперт.

Показательные примеры

Примеров ошибок на каждом этапе девелоперского цикла можно привести массу. Никто из опрошенных экспертов не сказал о том, что не совершал ошибок, другой вопрос, что последствия для всех были разными. «Если говорить о нашем собственном опыте, я думаю, что каждый девелопер наступал на одни и те же грабли – излишний оптимизм в сроках ввода объектов, в расчете доходности, переоценка емкости рынка, количества клиентов. Думаю, что такие ошибки были у всех», - говорит гендиректор УК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов.

«Мы не являемся исключением и тоже допускали ошибки, - говорит топ-менеджер УК RED Алексей Клименко. – Например, одной из наших маркетинговых ошибок было то, что, привлекая консультантов для определения группы клиентов бизнес-центров класса «А» в Екатеринбурге, мы вместе ошиблись в оценке этой группы, скопировав ее с московского рынка. А это оказались совершенно разные вещи – если в Москве данные компании арендуют тысячи квадратных метров, то в Екатеринбурге – 50-100 кв.м. Эта специфика и не была нами учтена. То есть, набор компаний есть, но площадей они арендуют в 10 раз меньше. Поэтому в итоге нам пришлось переориентироваться и делить наш бизнес-центр на более мелкие помещения. То пространство, которое было запроектировано как оpen space, пришлось разделять на более мелкие помещения. Это специфика регионов, компаний, которые понимают класс «А» и берут площади этажами, у нас – единицы».

Эксперт также приводит несколько примеров ошибок, допущенных девелоперами других бизнес-центров Екатеринбурга: «Концептуальные ошибки были допущены в проектах некоторых высотных зданий, которые сейчас отказались от концепций офисных центров и перепрофилировались в комплексы апартаментов. Хотя, когда они заявляли эти проекты как деловые центры, мы хватались за голову, потому что понимали, что городу не нужно такое количество офисных площадей высшего класса. По нашим оценкам, емкость в классе «А» в Екатеринбурге – не больше 100 тыс. кв.м., поскольку количество потребителей класса «А» очень невелико. А перенасыщение рынка чревато для девелоперов низкой доходностью», - рассказывает Алексей Клименко. – Другие примеры ошибок – неверно выбранные архитектурные решения. Например, планировки этажей некоторых бизнес-центров представляют собой «кольца», соотношение общих площадей к арендопригодным в них такое, что коэффициент потерь составляет около 50%. С точки зрения девелопмента это неэффективные проекты, и эта ошибка относится к разряду непоправимых. Также необходимо учитывать, что, чем выше здание, тем выше и стоимость строительства 1 кв.м, и стоимость эксплуатации 1 кв.м (коэффициент удорожания может составлять 1,3-1,5).

Одна из ошибок, которая много обсуждалась участниками екатеринбургского рынка коммерческой недвижимости – транспортная доступность объектов. Стоит сказать, что данная ошибка практически не исправима, так как строительство дорог и развязок является крайне затратным мероприятием, которое девелоперу не по карману.

Вера Сецкая рассказывает о том, что их компании доводилось ошибаться в выборе подрядчика, несмотря на то, что тендер проводился тщательно: «При строительстве гостиницы в Санкт-Петербурге, нам в итоге пришлось расставаться с генподрядчиком и завершать объект самим. Смена подрядчика привела к увеличению сроков осуществления проекта, что всегда сказывается на рентабельности».

Ольга Зорина рассказывает о девелоперских ошибках, с которыми доводилось работать специалистам CBRE: «Приведу в качестве примера одну из ошибок, допущенную при проектировании бизнес-центра класса «А», когда неверно были оценены людские потоки, в результате чего было заложено недостаточное количество лифтовых шахт. Частично проблему удалось решить за счет покупки специальных лифтов большой грузоподъемности. Кроме того, варьировались различные настройки лифтов, подбирались оптимальные алгоритмы работы, обустраивались зоны возле лифтов, чтобы ожидание было более комфортным и менее раздражительным. Возможно также использовать и административные меры – договариваться с арендаторами о смещении времени начала и окончания рабочего дня, чтобы перераспределить потоки и уменьшить их в часы пик. Некоторые идут на это, но это очень трудное решение. С другой стороны, понятно, что такие лифты являются эксклюзивом, производитель - только за границей, получать запчасти долго, стоимость их высока, квалифицированного персонала, который может обслуживать и ремонтировать эти лифты, в России единицы и т.д. Соответственно, все это выливается в дополнительные расходы и недополученные доходы, цена допущенной ошибки достаточно высокая», - рассказала Ольга Зорина.

По ее словам, к достаточно распространенным примерам относится случай, когда в отделке здания используются дорогие и редкие материалы, которые потом снимаются с производства, а подобрать аналоги к ним практически невозможно: «Так, например, из-за одной разбитой плитки в санузле, приходится производить замену всей плитки, так как для здания класса «А», к примеру, недопустимо, чтобы там были «заплатки», - рассказывает Ольга Зорина.

Еще один пример из опыта CBRE связан с закупкой оборудования для обслуживания объекта недвижимости: «На здании был предусмотрен фасадный подъемник, который был привезен из Италии. Во-первых, процесс его сертификации – это отдельная история. Во-вторых, парковочное место подъемника было предусмотрено на кровле, но не было предусмотрено, каким способом перемещать подъемник с парковочного места на фасад с учетом имеющегося карниза. Поэтому каждый раз, для того, чтобы им воспользоваться (к примеру, заменить лампочку на фасаде или вымыть окно), необходимо перед началом работ его спустить вниз частями, смонтировать на земле, получить разрешение инспектора и т.п. Таким образом, получилось, что фасадный подъемник купили, деньги вложили, но пользоваться им оказалось невозможно. Решение заключалось в том, чтобы обратиться к услугам промышленных альпинистов, которые выполняют всю необходимую работу, а подъемник выполняет роль музейного экземпляра», - рассказала г-жа Зорина.

Пример, когда своевременные консультации дали свой результат: «Четырехэтажный бизнес-центр с атриумом, во всю высоту которого японские дизайнеры запроектировали люстру, набранную из стеклянных пластин, спускающихся каскадом. При расчете бюджета обслуживания этой люстры, получилось, что когда альпинисты, моя ее и меняя лампочки, доходили до конца, необходимо было начинать все сначала. Так или иначе, обслуживание этой люстры было бы включено в платежи арендаторов. Поэтому заказчик отказался от этой идеи, и люстра не была смонтирована», - привела пример эксперт CBRE.

Очевидно, что примеров ошибок, которые совершают в своей деятельности девелоперы – масса. Мы попытались привести лишь некоторые показательные иллюстрации. Другой вопрос, который волнует участников рынка – как не допустить ошибок или хотя бы минимизировать риск их совершения? А если уже совершили, как исправить?

Знакомые грабли или работа над ошибками

К сожалению, не все ошибки можно исправить. Например, глобальные ошибки с выбором площадки или ошибки в концепции могут оказаться летальными – проект либо умирает, либо становится убыточным. «И в центральных городах, и в регионах достаточно примеров торговых центров, которые годами оставались незаполненными, либо были подвержены постоянной циркуляции арендаторов, что финансово их убивало. В результате на рынке появилось слово "реконцепция". Реконцепция стала особенно модной во время и после кризиса, но это понятие существовало и в более благоприятные времена. Репозиционирование объекта, тотальная смена пула арендаторов, изменение маркетинговой концепции помогли спасти целый ряд объектов. В части проектов было принято решение о техническом переоснащении, что сделало более высоким его класс и, как следствие, повысило заполняемость. Радикальным средством является изменение функционального назначения объекта, например, перепрофилирование офиса в гостиницу. Такие приемы очень затратны, как по времени, так и по деньгам, но могут рассматриваться как средство спасения объекта», - рассказывает Вера Сецкая. - Ошибки тактические более легко устранимы .Это достигается улучшением системы управления строящимся объектом, наймом более грамотной и профессиональной команды управляющего девелопера. Но надо помнить, что ошибка любого рода – это всего финансовые потери для проекта и ухудшение его экономических показателей».

Андрей Косарев, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании Jones Lang LaSalle, рассказывает, что в их компанию девелоперы обращаются чаще всего на этапе, когда еще можно исправить имеющиеся ошибки со сравнительно небольшими потерями: «Речь идет о стадии концепции или проектирования. Хотя уже на этих этапах клиенты стараются минимизировать изменения, т.к. их беспокоят не только затраты на корректировку концепции или проекта, но и потеря времени, а этот процесс может занять несколько месяцев. Гораздо дороже обходятся ошибки, которые можно исправить только в ходе серьезной реконструкции – и это зачастую будет уже «компромиссное» решение. А иногда анализ показывает, что выгоднее и вовсе снести здание (даже новое) и построить качественное и эффективное, чем пытаться улучшать существующее», - отмечает Андрей Косарев. По мнению эксперта, для того, чтобы минимизировать риск совершения ошибки, к работе над проектом необходимо привлекать профессиональных консультантов.

Глава уральского отделения ГУД Андрей Бриль считает, что главное – выбирать объекты с хорошей локацией и не входить в проекты, где нет запаса рентабельности или низких костов, которые могут смягчить высокие риски и волатильность на рынке.

Топ-менеджер УК RED Алексей Клименко добавляет, что девелоперам необходимо обратить самое пристальное внимание на роль специализированного образования. И, кроме того, учиться не только на своем опыте, но и на чужом.

Вера Сецкая считает, что, прежде всего, девелоперу нужно быть готовым к тому, чтобы выделить из своего бюджета определенные средства для тщательного изучения площадки/объекта и создания правильной концепции: «Для осуществления этой работы стоит прибегать к помощи профессионалов - консалтинговых и девелоперских компаний, имеющих практический опыт на рынке. Несмотря на то, что услуга fee - девелопмента широко не распространена на рынке, наш настоятельный совет нанимать профессиональные организации на общее управление проектом и исполнение функции технического заказчика. Это позволяет избежать ошибок и финансовых потерь. Кроем того, нам часто приходится помогать в исправлении ошибок других. Мы постоянно работаем с концепциями проектов наших клиентов, помогаем, прежде всего, с маркетингом, что позволяет достичь правильного позиционирования объекта на рынке, разрабатываем технические спецификации, рассчитываем бюджет проекта, делаем предброкеридж с целью определения предварительного пула арендаторов и уточнения возможного уровня арендных ставок. При необходимости делаем технический аудит площадки - такую услугу часто заказывают иностранные компании, которые уделяют глубокое внимание процессу выбора площадки под проект», - добавляет Вера Сецкая.

«Чтобы не совершать ошибок в будущем, надо «тренировать память» и анализировать собственные реализованные проекты, делая соответствующие выводы. Девелоперу необходимо обладать высоким уровнем критической оценки проделанной работы и вносить корректировки, чтобы снизить риск возникновения тех же ошибок на следующем проекте. Однако полностью от ошибок не застрахован никто, и к этому нужно быть готовым», - резюмирует Игорь Суханов.

EkbRealty, 28 августа 2012