Торговые площади Петербурга нарасхват

По объему торговых площадей Петербург давно выбился в российские лидеры. Несмотря на это, девелоперы продолжают строить, и, как ни странно, новые объекты по-прежнему быстро заполняются арендаторами.

В первом полугодии 2011 года в городе появилось пять новых торговых объектов, в результате чего, согласно данным Knight Frank Санкт-Петербург, совокупный объем рынка качественных торговых площадей увеличился на 139 тыс. кв. м и составил 4,1 млн кв. м.

Как следствие, еще выше стал показатель по обеспеченности населения торговыми территориями. Эксперты ASTERA подсчитали, что без учета помещений в стрит-ритейле на тысячу жителей города теперь приходится 468 кв. м площадей в торговых центрах. Это почти в два раза больше аналогичного показателя в Москве, где он не превышает 275 «квадратов» на тысячу человек.

Сдали по чуть-чуть

Несмотря на такое пополнение, доля свободных торговых площадей на рынке продолжает сжиматься, в течение первого полугодия снизившись еще на 1,8%, и сейчас средний уровень вакантных мест оценивается экспертами Knight Frank Санкт-Петербург в 4,8%.

Ритейлеры демонстрируют забытую за годы кризиса активность – поглощение превысило ввод почти на 62% и составило 158 тыс. кв. м (показатели прошлого года превышены на 48%). «Высокий спрос привел к росту заполняемости даже не очень успешных торговых комплексов – за первое полугодие доля объектов с заполняемостью ниже 75% сократилась вдвое – сейчас таких объектов на рынке лишь около 6%», – подсчитал руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Олег Громков.

Естественным следствием этого процесса является повышение цен. Специалисты NAI Becar отмечают, что с начала года аренда торговых площадей в среднем подорожала на 3%. По их сведениям, диапазон ставок для основных торговых коридоров сейчас находится в диапазоне от 3 до 8 тыс. руб. за кв. м в месяц. В спальных районах помещения предлагаются по цене от 600 руб. до 2,6 тыс. руб. за кв. м в месяц.

Между тем коммерческая недвижимость больше не показывает докризисной доходности. «Ее уровень существенно ниже, чем три года назад, примерно в 1,5-2 раза», – говорит директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер. В связи с этим девелоперы изобретают новые способы оптимизации своей прибыли. Так, управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин отмечает, к примеру, что собственникам становится значительно выгоднее сдавать комплекс в мелкую «нарезку» частным предпринимателям (ИП и ЧП), чем нескольким крупным операторам. «Подобную ситуацию мы видим на многих объектах «Адаманта», и, скорее всего, новая очередь ТРК «Балканский» не будет исключением, – рассказывает эксперт. – Такой вывод можно сделать исходя из среднего диапазона арендных ставок: помещения площадью около 100 кв. м в торговой галерее этого комплекса сдаются по очень высокой для спального района цене – 2,5-4 тыс. руб. за кв. м в месяц».

Крупные сетевики, в свою очередь, чтобы зафиксировать ставки и не остаться в конечном итоге без места, стараются заключать долгосрочные договоры аренды торговых площадей. Из этих же соображений они открывают свои магазины в фактически недостроенных ТРК. Еще в середине прошлого года появилась тенденция поэтапного ввода в эксплуатацию площадей единого объекта, когда в торговом комплексе начинает работать один арендатор, при этом остальные помещения еще не сданы. Основателем моды на подобное «ступенчатое» открытие стал торговый комплекс «Лето» на Пулковском шоссе. Не дождавшись официального запуска, здесь начали свою работу гипермаркеты «Ашан» и «Медиа Маркт». Их примеру последовал кинотеатр «Кронверк Синема» в достраивающемся комплексе «Сити молл» на проспекте Испытателей и ряд торговых операторов в новом корпусе МФК «Балканский» на Балканской площади. По тому же пути пошли и застройщики торгового центра в Пушкине на Саперной улице и ТК «Меркурий» в Колпино на Пролетарской улице.

Большинство игроков рынка не одобрили эксперимент с частичным заполнением торговых объектов. «Изза отсутствия системного заполнения арендаторами на объекте появляется множество тупиковых зон, которые усложняют работу всего ТРК и приводят к трудностям с последующим брокериджем, – считает Дмитрий Золин. – Именно поэтому, к примеру, в «Сити молле» ставки аренды сегодня ниже на 30-40%, чем на аналогичные помещения с такой же проходимостью в других торговых комплексах города».

Тем не менее в первом полугодии 2011 года традицию частичного открытия продолжил МФК Prizma в Осиновой Роще, в котором пока работает один-единственный гипермаркет Prizma площадью 8,5 тыс. кв. м. Полномасштабное открытие гипермаркета для посетителей состоится только в третьем квартале 2011 года. В первом полугодии в городе были введены в строй еще пять торговых объектов – торгово-офисный центр Olimpic Plaza на Стремянной улице, вторая очередь ТК «Меркурий» в Колпино, многофункциональный торгово-развлекательный комплекс «Константиновский» в Пушкине, ТРК «Сити молл» у метро «Пионерская» и обувной центр «Платформа» на Заневском проспекте.

С развлекательным уклоном

В смысле территориальных предпочтений интерес арендаторов устойчиво продолжает смещаться в сторону спальных районов. Согласно данным компании ASTERA, доля сделок по спальным районам увеличилась с 28% от общего числа сделок в первом квартале до 36% во втором квартале 2011 года. «Это связано с малым количеством свободных торговых площадей в центре города, более низким уровнем арендных ставок в спальных районах и нежеланием населения совершать покупки в центре города из соображений экономии времени», – объясняет руководитель направления по работе с клиентами копании ASTERA Вера Бойкова.

Участники рынка также отметили, что население сейчас не особенно стремится ездить за тридевять земель за развлечениями, предпочитая получать их в буквальном смысле не отходя от кассы магазина. В связи с этим владельцы крупнейших торгово-развлекательных комплексов Петербурга убеждены, что в настоящее время строить исключительно торговые площади невыгодно. «Нам нужны суперрегиональные центры с большой зоной развлечения внутри, которые более 50 лет назад появились, например, в Америке, – считает генеральный директор компании CityMarketing Алексей Ванчугов. – И вместо «убитых» районных универмагов надо строить нормальные микрорайонные центры шаговой доступности, впуская туда не только торговых, но и игровых, и спортивных операторов». В холдинговой компании «Адамант» также считают, что сегодня оптимальным является строительство многофункциональных торгово-развлекательных комплексов, включающих в себя полноценную зону развлечений. При этом объем зоны развлечений должны составлять не менее 10-15% от общей площади комплекса.

В связи с этим большое будущее аналитики предрекают торгово-развлекательному комплексу Piterland, который в Приморском районе развивает ЗАО «Стремберг». По словам генерального директора УК «Питерлэнд» Виталия Кожина, в комплексе общей площадью 180 тыс. кв. м зона развлечений составляет более 50%. Помимо 130 магазинов будут открыты крупнейший в России аквапарк, шесть теннисных кортов, пять кортов для игры в сквош, фитнес-клуб, боулинг, многозальный кинотеатр, панорамные рестораны, ночные клубы, Музей науки и детский развлекательный центр. «У Piterland значительная зона охвата – только в радиусе получасовой транспортной доступности проживают более 1,7 млн человек. Это говорит о стратегически выгодном положении объекта на карте Петербурга. Сильный пул международных и федеральных брендов, уникальная развлекательная часть сделают проект популярным местом для отдыха, развлечений и шопинга», – говорит Вероника Лежнева, старший аналитик отдела исследований петербургского филиала Jones Lang LaSalle. На данный момент ТРК полностью построен и готов к заселению арендаторами. Открытие торгового центра запланировано на четвертый квартал 2011 года.

Еще девять объектов общей площадью 477,7 тыс. кв. м, по подсчетам ASTERA, предполагается ввести в эксплуатацию до конца года.

Стройка продолжается

Эксперты считают, что перспективы у новых торговых площадей есть. «Увеличение спроса и быстрое заполнение новых объектов, снижение доли свободных площадей, рост арендных ставок и появление «листов ожидания» в посещаемых торговых комплексах являются типичными признаками нового этапа жизненного цикла рынка, – комментирует Олег Громков. – Можно с уверенность говорить о том, что сегмент торговой недвижимости преодолел спад и перешел в очередную фазу роста. Опытные девелоперы активно реагируют на позитивные тенденции, оживляя замороженные в кризис проекты».

Так, в конце мая компания «Ярд» анонсировала строительство нового развлекательного комплекса на проспекте Большевиков на участке площадью 2 га (примерно в середине отрезка между улицами Тельмана и Крыленко). Инвестиции оцениваются экспертами в $70 млн, предполагаемый срок реализации проекта составит 3,5 года. По мнению генерального директора Praktis CB Сергея Федорова, на участке можно построить объект площадью до 90 тыс. кв. м. Арендную плату для операторов торговой недвижимости эксперты NAI Becar оценивают примерно в 1,5 тыс. руб. за «квадрат», в связи с чем окупаемость проекта вряд ли превысит десять лет.

Свои замыслы о редевелопменте территории в районе бывшего кинотеатра «Спутник» у станции метро «Ломоносовская» обнародовала также компания «Петровский строитель», входящая в группу «Конрад». После сноса существующего здания на этом месте планируется возвести многофункциональный комплекс площадью 80 тыс. кв. м с подземной автостоянкой на 400 машин и организацией подземного перехода через улицу Бабушкина к станции метро. Максимальная высота составит 40 м (12 этажей). В его состав войдут торгово-развлекательный комплекс площадью 40 тыс. кв. м, а также апарт-отель на 25 тыс. кв. м и фитнес-клуб. Строительство предполагается начать в 2012 году, сдача в эксплуатацию запланирована на 2014 год.

«Мы ожидаем, что до конца 2011 года тенденция общего увеличения девелоперской активности на рынке сохранится, – говорит Олег Громков. – Как следствие роста активности девелоперов в отношении площадок, замороженных в кризис, в течение текущего года можно ожидать дальнейшего появления анонсов совершенно новых торговых площадей».

Автор: Татьяна Елекоева

Realto.ru, 29 июля 2011