Наступление малых форм

Петербургский рынок недвижимости оправляется от кризиса: возобновляется строительство замороженных объектов, банки снова кредитуют застройщиков, появляются новые проекты. Однако спрос вернулся не во все сегменты, а цены топчутся на месте

Платежеспособный спрос населения очень медленно, но растет – вряд ли из-за повышения зарплат, скорее за счет ипотечных кредитов. Объем сделок ни в одном сегменте пока не достиг докризисного уровня. Инвестиционные сделки составляют незначительную долю рынка. И до конца года кардинальных изменений участники рынка не ждут: рост цен прогнозируется в пределах инфляции, а существующего уровня спроса хватает лишь на ликвидные предложения.

Двигатель спроса

По данным Комитета по строительству Петербурга, за первую половину 2011 года в городе введено в эксплуатацию 204 жилых дома общей площадью 871,215 тыс. кв. м. По оценкам АРИН, ежеквартальный объем реализации жилья с прошлого лета – 530-550 тыс. кв. м. Рост цен на новостройки с начала 2011 года, как сообщает компания «НДВ СПб», составил 6,5%. Не в последнюю очередь – из-за высокой готовности объектов, находящихся в продаже.

«Рынок еще находится в стадии стагнации. Для роста объемов ввода жилья, спроса, рынка строительных материалов, освоения новых земельных площадок и т.д. требуется гораздо больше времени, чем два-три года. Достаточного объема строек еще не запущено», – полагает генеральный директор УК «Унисто Петросталь» Арсений Васильев.

О положительной динамике первичного рынка, по мнению начальника отдела маркетинга «Городской ДомоСтроительной компании» Галины Чесаевой, свидетельствуют новые проекты и сделки застройщиков по приобретению земельных участков. Заместитель генерального директора «НДВ СПб» Александр Коваленко приводит другие доказательства: «В нашей компании средняя стоимость покупки с начала года возросла на 53%. Клиенты стали дополнительно привлекать собственные накопления и ипотечные кредиты – платежеспособный спрос растет».

Участники рынка отмечают, что важным фактором платежеспособного спроса в первичном сегменте стало возобновление кредитования покупателей строящегося жилья. «В 2010 году было выдано 7804 кредита, в 2009-м – всего 4062. В 2011 году прогнозируется увеличение числа кредитов до 15 тыс. Некоторые банки предлагают интересные условия кредитования. Например, Сбербанк кредитует приобретение квартир под 8 и 10%. Также растет количество предложений от коммерческих банков, что позволит охватить большую часть населения», – считает руководитель отдела аналитических исследований АРИН Оксана Малеева.

«Когда мы слегка изменили условия предоставления скидок (их размер стал зависеть от объема первоначального взноса), увеличилось число людей, полностью оплачивающих покупку. Это говорит о том, что деньги у населения есть и без привлечения кредитов, однако люди не спешат тратить сбережения, если не заинтересовать их материально», – уточняет Коваленко.

С началом кризиса спрос прочно обосновался в сегменте «эконом». Застройщики, которые ориентируются на сиюминутную потребность рынка, до сих пор, как и два года назад, в расчете на высокую скорость продаж представляют проекты, где малогабаритные однокомнатные квартиры и студии занимают более половины площадей. Однако, по наблюдениям директора департамента новостроек АН «Бекар» Ольги Литвиченко, многие начинают отходить от такой практики. «В начале года ажиотаж, созданный популярностью студий и однокомнатных квартир, толкал застройщиков на то, чтобы закладывать в проекты большое количество малогабаритных квартир. Эта тенденция сохраняется. Однако в последнее время отмечается рост спроса на двух- и трехкомнатные квартиры», – подчеркивает заместитель генерального директора компании «Петротрест-недвижимость» Наталья Тужилова.

Периферийные КОТы

Посткризисной приметой рынка стала активизация проектов комплексного освоения территорий (КОТ). По информации Гильдии управляющих и девелоперов, доля таких проектов, находящихся в продаже, в общем объеме рынка строящегося жилья Петербурга достигает порядка 40%. В продаже 21 проект, где общая площадь жилья превышает 2 млн кв. м. По словам председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко, в его ведомство поступили заявки на 85 проектов КОТ, но из-за их непроработанности администрация не может разрешить реализацию даже трети из них.

Как указывает заместитель генерального директора АН «Балтрос» Анна Корсакова, единое благоустройство придомовых территорий и развитая социальная инфраструктура дают возможность создавать жилье нового поколения, с более высоким уровнем качества. Такой подход позволяет продумать и соблюсти единую архитектурную концепцию района, оснастить территорию современными инженерными сетями, предусмотреть достаточное количество зеленых и рекреационных зон, рассчитать систему парковок для личного транспорта. «То есть детально разработать все те условия, которые делают район благоустроенным, а жизнь в нем – комфортной», – поясняет Корсакова.

На взгляд Оксаны Малеевой, проекты КОТ стали основным двигателем рынка: «Около половины нового жилья, выведенного на рынок за последний год, относится к проектам КОТ. Помимо поддержки необходимого объема предложения масштабные проекты сдерживают рост цен: девелоперу необходимо реализовать большой объем жилья в одном месте, а основной инструмент для этого – невысокие цены». В последние годы проекты КОТ оказывают серьезное влияние на рынок, подтверждает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. Объемы точечной застройки с каждым годом уменьшаются, а крупные девелоперы все чаще предпочитают заниматься комплексным освоением территорий.

«Во-первых, таких проектов раньше не было. Во-вторых, они сильно изменили рынок как таковой, – размышляет генеральный директор ЦРП „Петербургская недвижимость“ Олег Пашин. – Целые жилые кварталы – это продукт сегодняшних инвесторов. Причем совершенно новый. Главное, он оказался востребованным». Когда речь идет о комплексном развитии, то помимо возведения «коробки» в себестоимость включается вся инфраструктура, а это затраты инвестора. «Однако цены на квартиры в проектах КОТ мало зависят от себестоимости строительства. Цена определяется качественными показателями проекта. Это и локация, и транспортная доступность, и сопутствующая инфраструктура, и планировочные решения, и комфортность среды проживания, – продолжает Пашин. – Конечно, на цены в проектах КОТ влияет и их масштаб. Выход в продажу сразу большого объема площадей дает возможность держать относительно невысокую стоимость метра. Убежден, что сейчас благодаря проектам КОТ на границах города удастся сдерживать цены и сохранять спрос».

Расположение проектов КОТ на городских окраинах, полагает Александр Коваленко, обусловило состав покупателей жилья в них: «Значительная часть покупателей в проектах КОТ – жители Ленобласти и регионов России. Петербуржцы неохотно покупают недвижимость на окраинах города». По его мнению, развитие КОТ оказывает определенное влияние на ценовую карту рынка, а кроме того, смещает спрос в сторону более дешевого и доступного жилья, хотя в основном на окраинах города, в районах с неразвитой инфраструктурой и низкой транспортной доступностью. При этом отмечается сокращение ликвидного предложения (одно- и двухкомнатных квартир) по доступным ценам в популярных районах. «В результате происходит еще большее смещение спроса в пользу крупных недорогих проектов с пока что достаточным объемом предложения ликвидных квартир», – объясняет Коваленко.

Однако при реализации проектов КОТ застройщики сталкиваются с целым рядом проблем. Во-первых, нужны большие финансовые потоки, доступные только крупным компаниям. Во-вторых, строительство головных источников и сетей всегда отстает от жилищного. В-третьих, передать социальную инфраструктуру на баланс города крайне сложно.

В апреле 2011 года Петербург и «Балтрос» заключили первый в стране договор ГЧП, по которому компания, построив социальные объекты (в рамках проекта КОТ на городской земле), затем передает их на баланс города и получает компенсацию затрат на техническую эксплуатацию. Застройщик заинтересован, чтобы в микрорайоне, который он возводит, были школы, детские сады и т.д. Результаты партнерства можно будет увидеть в конце года.

Расслоение наступает

Кардинальных изменений на рынке строящегося жилья его участники в ближайшие полгода не ожидают. «Самым тихим месяцем будет июль, – предполагает генеральный директор компании „Ойкумена“ Лев Гниденко, – а в августе спрос опять начнет увеличиваться. К концу года цены вырастут на величину инфляции, может, чуть выше, так как удорожание строительных материалов идет с опережением инфляции, что рано или поздно повлияет на цену продаж».

По прогнозам «НДВ СПб», средняя цена на новостройки по итогам 2011 года поднимется на 8-10%. В большой степени – из-за высокой строительной готовности объектов. «Застройщики уже не могут себе позволить продавать квартиры в домах высокой готовности по ценам котлована, – утверждает Александр Коваленко. – Однако в этом году средняя цена будет складываться еще из двух показателей – средних цен на проекты в развитых районах Петербурга и на объекты на границе города. Первые будут дорожать более быстрыми темпами – на 15-20%. Этот рост компенсируют более низкие цены в строящихся и выводимых на продажу жилых массивах в рамках КОТ и квартальной застройки на окраинах».

«До конца года мы не ждем кардинальных изменений на рынке строящегося жилья эконом-класса. Вероятно, будут развиваться тренды, заложенные в начале года. В первую очередь – тенденция к расслоению цены предложения между объектами в благоустроенных обжитых районах и тех, что реализуются на вновь образуемых жилых территориях», – говорит Галина Чесаева. Многое будет зависеть от локации и масштаба проекта: крупные комплексы будут вынуждены поддерживать уровень цен несколько ниже рыночного для реализации большого количества предложения, дополняет Оксана Малеева.

Однако по мере роста спроса уже к концу года количество дешевых объектов иссякнет, не исключает Ольга Литвиченко: «Скорее всего, новых домов не останется и покупателям придется ждать ввода объектов в 2012 году». Аналитики других компаний придерживаются аналогичного мнения. «Предпосылок к сокращению спроса нет, а объем ликвидного предложения продолжает медленно, но верно уменьшаться. Тем более что на законодательном уровне ситуация с выводом новых объектов по-прежнему не урегулирована», – подчеркивает коммерческий директор Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Лариса Инченкова.

Преданность «эконому»

На вторичном рынке жилья с начала года до 80% сделок совершались с недорогими объектами – одно- и двухкомнатными квартирами эконом-класса. По информации АРИН, объем продаж в январе-мае 2011 года составил около 344,4 млн рублей, что на 34% ниже, чем за аналогичный период 2010-го. Рост цен с начала года – 0,9%. Как констатирует генеральный директор АН «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов, средняя стоимость «квадрата» практически не меняется и составляет 75 тыс. рублей.

Лидеры спроса – Московский, Фрунзенский и Калининский районы. Основной формой сделок остается обмен с доплатой (так называемые альтернативные сделки, когда продается более дешевое жилье и приобретается подороже).

Тем не менее уже с января на рынке заметен устойчивый рост платежеспособного спроса. Сергей Дроздов замечает, что появился покупательский интерес к двух- и трехкомнатным квартирам, чего не было уже давно. «Конечно, спросом пользуются самые дешевые из ликвидных предложений», – уточняет он.

Эксперты ожидают оживления спроса осенью, когда завершится сезон отпусков. На взгляд заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, цены до конца года поднимутся в пределах инфляции. Дроздов допускает, что цены существенно не изменятся, однако произойдет коррекция «по самым востребованным позициям». Кроме того, возможно дальнейшее смещение спроса от комнат в коммуналках и морально устаревших панельных домов в сторону более дорогостоящих объектов.

Земля – наше всё

Загородный рынок чувствует себя наименее комфортно: в кризис он пострадал больше других сегментов, и его восстановление идет слишком медленно. Столь серьезный спад связан с тем, что загородное домовладение – преимущественно не первое жилье, а место дачного отдыха. Как признает Оксана Малеева, пока рано говорить о восстановлении рынка загородной недвижимости и возрождении платежеспособного спроса в прежнем объеме. «Даже у компаний со сложившимся положительным реноме объем продаж еще не вернулся на прежний уровень», – подтверждает Лариса Инченкова.

Несмотря на то что количество звонков и просмотров увеличивается, на число сделок это почти не влияет. С точки зрения директора департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрея Уманского, проблема в том, что уровень платежеспособного спроса по сравнению с прошлым годом не вырос. В отличие от городского, загородному сегменту ипотечная поддержка не грозит.

Как рассказывает Малеева, параллельно растет объем предложения, которое уже значительно перекрывает спрос. Довольно долгое время спрос сосредоточен на недорогих объектах, а главным товаром выступают земельные участки. По оценкам экспертов, до 70% сделок на загородном рынке происходит именно с землей. И для этого есть причины. «Во-первых, самостоятельно возводить дом многим сегодня кажется выгоднее: можно распределить финансовую нагрузку, начав строительство не сразу после покупки участка. Кроме того, можно построить дом согласно индивидуальным предпочтениям. Во-вторых, нередки случаи, когда землю приобретают в инвестиционных целях», – рассуждает Инченкова.

Земельные участки, купленные «про запас», сегодня активно вбрасываются на рынок. В предложении преобладают нарезанные на лоты по шесть-восемь соток земельные массивы. По данным руководителя службы маркетинга и рекламы «ПулЭкспресс» Марины Агеевой, на рынок выводят сразу по 300-700 лотов, которые владельцы земли обещают инженерно подготовить к строительству.

Кризис и спрос на недорогие объекты наконец убедили застройщиков в необходимости организовывать поселки класса «эконом». «В таких поселках предлагаются преимущественно земельные участки, с подрядом и без. Осваиваются удаленные локации и районы (более 80-100 км от города)», – отмечает Малеева. По наблюдениям Инченковой, в листингах можно встретить и новые элитные поселки с предложением подряда, и недорогие участки без коммуникаций. «Ни то ни другое не соответствует структуре реального спроса. Потребители ценят участки с готовой инженерией», – добавляет она.

Специалисты не предвидят серьезных изменений на загородном рынке. «По сравнению с прошлым годом спрос на объекты эконом-класса повысился на 5-10%, поэтому, скорее всего, дальнейшего роста не будет», – комментирует Уманский. Предложение продолжит увеличиваться, чего нельзя сказать о ценах: в лучшем случае они подрастут в пределах инфляции.

Торгуют все!

Рынок коммерческой недвижимости также переживает неспешный ренессанс. Лучше, чем в прочих сегментах, дела складываются в торговле, поскольку и в кризис люди нуждаются в продуктах питания и повседневных товарах. Как сообщают в Knight Frank St Petersburg, за первое полугодие предложение арендопригодных площадей увеличилось на 3,5% – поглощение превысило ввод на 62% (достигнув 158 тыс. кв. м). Растущий спрос привел к хорошей заполняемости – доля свободных площадей оценивается всего в 4,8%, а торговых комплексов, заполненных менее чем на три четверти, на рынке лишь 6%.

С начала года торговые помещения в среднем подорожали на 3%. По словам руководителя отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Вероники Лежневой, ставки на качественные площади остались в районе 2 тыс. долларов в год, а в новых объектах заявлены на 20-30% выше существующих. «Наиболее популярны торговые комплексы с высокой проходимостью. При этом якорные арендаторы запрашивают помещения от 2 тыс. кв. м. В премиум-сегменте востребованы площади около 200 кв. м», – свидетельствует директор департамента консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Альбина Ямалетдинова. Сохранилась тенденция к заполнению центральных улиц (Невский проспект, Большой проспект Петроградской стороны) арендаторами средней ценовой категории и сетевыми кафе, дополняет Лежнева.

Лежнева отмечает, что интерес иностранных торговых операторов к Петербургу продолжает расти, однако отсутствие качественного предложения ограничивает их развитие. «Многие сетевые операторы объявили о планах по расширению. Так, SOK Retail Int. Oy в течение ближайших четырех лет планирует открыть 20-30 магазинов Prisma в Петербурге и Ленобласти, финская компания Kesko намерена выйти на рынок со своей продуктовой сетью K-citymarket (планируется построить четыре гипермаркета в 2012-2013 годах), а холдинг „Продовольственная биржа“ – открыть в 2011 году шесть-восемь магазинов новой сети супермаркетов „Лайм“», – перечисляет руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Олег Громков. Кроме того, он обращает внимание на высокую активность девелоперов: возобновляются замороженные проекты и анонсируются новые.

На второе полугодие, по информации NAI Becar, запланировано к вводу более 150 тыс. кв. м торговых площадей. С учетом заявленных проектов совокупный объем предложения качественных торговых помещений к концу года составит 4,2 млн кв. м, обеспеченность на 1 тыс. жителей – 914 кв. м.

По мнению Оксаны Малеевой, повышения ставок в данном сегменте можно не ждать: рынок почти насыщен торговыми площадями. «При этом будет увеличиваться дифференциация цен в зависимости от успешности торгового объекта, в первую очередь – от его локации и концепции», – уточнила она. Громков полагает, что объем вакантных площадей к концу года вырастет в связи с выходом на рынок новых объектов.

Стремление развиваться

Восстанавливается также спрос на офисные помещения. Из-за малого объема ввода новых (по данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, во втором квартале 2011 года, например, в эксплуатацию не вводились качественные офисные площади) и повышения заполняемости существующих площадей у арендаторов, нуждающихся в помещениях от 1 тыс. кв. м, есть трудности с поиском офиса.

В GVA Sawyer констатируют, что аппетиты потенциальных арендаторов растут: в структуре запросов заметен переход от 50-100 кв. м к помещениям 300-500 кв. м. В качестве причины эксперты называют стремление арендаторов развивать бизнес. Поэтому сокращается и объем вакантных площадей в качественных бизнес-центрах – на начало июля он оценивался в 10,9%. Вместе с тем, как говорит директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталия Черейская, по-прежнему востребованы офисы класса «С» и объекты, находящиеся вне классификации: только в них можно снять небольшой офис или склад за 500-600 рублей в месяц.

Средние заявленные ставки в офисах класса «А», по оценкам GVA Sawyer, составляют 14,17 тыс. рублей за 1 кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС), в классе «В» – 10,89 тыс. Руководитель отдела офисной недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александра Смирнова поясняет: разница между ценой предложения и ценой сделки во втором квартале составляла в среднем 10% (размер скидки, которую удавалось выторговать), а по новым объектам – 15-20%.

Как сообщили в ASTERA, во втором квартале предполагался ввод около 100 тыс. кв. м качественных офисных площадей, который теперь перенесен на второе полугодие. В связи с этим до конца года ожидается ввод 15 бизнес-центров – в целом более 200 тыс. кв. м. Если они действительно будут сданы, совокупная площадь офисных центров высокого класса в Петербурге достигнет 2,6 млн кв. м.

Эксперты GVA Sawyer прогнозируют, что до конца года офисный рынок сохранит равновесие. Повышения арендных ставок можно ожидать лишь по итогам года – на 10%. Смирнова считает, что при нынешней активности рынка к концу 2012 года ставки вернутся на докризисный уровень и ситуация в данном сегменте кардинально изменится, перейдя от рынка арендатора к рынку арендодателя.

Качественные перемены

Устойчивость рынка, впрочем, вполне подходящая под определение «застой», сохранится во всех сегментах недвижимости, во всяком случае – до конца текущего года. Как ни странно, большинство участников рынка это вполне устраивает. Эксперты отслеживают не столько колебания цен (по всем сегментам – в пределах инфляции), сколько качественные изменения. По общему мнению, очередной пик активности будет достигнут рынком недвижимости именно на новом качественном уровне. Но произойдет это в лучшем случае в следующем году.

Автор: Елена Зубова

Индикаторы рынка недвижимости, 28 июля 2011