Строителей потянуло в поля

Девелоперская активность на территории Ленинградской области с каждым годом набирает обороты. Внимание инвесторов к соседнему с Петербургом региону вполне объяснимо: дефицит привлекательных земельных участ­ков в черте мегаполиса становится все острее, а правила игры — сложнее. Впрочем, пока интерес застройщиков сосредоточен в основном на прилегающих к городу территориях области, малоэтажном жилье и индустриальной недвижимости, однако постепенно он будет охватывать и более отдаленные районы и новые сегменты, уверены аналитики. Главным сдерживающим фактором всегда было и пока остается отсутствие во многих районах области нормальных дорог.

Наш ответ дефициту

Освоение прилегающих к городу территорий — естественный отклик девелоперов на дефицит земли в Петербурге и ее завышенную цену, говорит эксперт Setl Group Владимир Копылов. Рост девелоперской активности в Ленобласти генеральный директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер связывает также с изменением правил игры на этом рынке в Петербурге, а также с тем, что конкуренция в области гораздо ниже, чем в городе. Он напоминает, в частности, что в 2011 году объем ввода жилья в Ленинградской области составил чуть более 1 млн кв. м — это достаточно большой показатель для региона с населением 1,7 млн человек. В 2012 году на рынок вышел целый ряд жилых проектов, о которых заявлялось еще в 2007—2008 годах, затем они были заморожены на время кризиса, а в 2010—2011 годах проходили предпроектную стадию, добавляет генеральный директор УК «Старт Девелопмент» Андрей Назаров.

Аналогичная ситуация еще более ярко заметна по сегменту ритейла: в активную фазу в этом году вступили проекты торговых комплексов в Выборге, Сосновом Бору, Кингисеппе, Луге, говорит заместитель директора департамента консалтинга «Colliers International Санкт-Петербург» Всеволод Щербаков. «Однако в Петербурге при имеющейся ограниченности проводимых торгов ведется работа по выводу промышленных предприятий из города, что обеспечит девелоперам необходимый запас земельных участков и, следовательно, будет сдерживать темпы строительства на ближайших к мегаполису территориях», — полагает Владимир Копылов.

Дальше 100 км не предлагать

Самыми привлекательными для девелоперских проектов пока остаются прилегающие к Петербургу районы Ленинград­ской области в пределах 30—40 км, констатируют аналитики. «Качество дорог здесь, как правило, лучше, а близость к деловым центрам города является дополнительным плюсом как для жилой, так и для коммерческой недвижимости», — говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Наиболее востребованы земельные участки под жилищное строительство во Всеволожском, Выборгском, Гатчинском и Ломоносовском районах, чуть менее интересны Тосненский, Волосовский и Приозерский районы.

Для проектов коммерческой недвижимости предпочтительны участки вблизи КАД и основных магистралей. Директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Сергей Федоров отмечает, что промышленное строительство в Ленобласти затрагивает такие направления, как Всеволожск, Тосно — Горелово, где уже существуют индустриальные парки, Уткина Заводь, а также зона портов Усть-Луга и Приморск, где промышленное развитие идет в связи со строительством портов. В ближайшее время будут активно развиваться Янино и Кудрово, где строится новая подстанция, которая наверняка станет стимулом для появления в данной локации новых производств, считает руководитель отдела промышленной недвижимости и земельных участков Praktis C&B Лилия Соболева. Дальше чем за 100 км от Петербурга инвесторы пока идти не готовы — плохие дороги, неразвитость инфраструктуры и самого рынка недвижимости вряд ли могут обеспечить проектам успех.

От коттеджей — к КОТам

По объему реализованных и реализующихся девелоперских проектов в Ленобласти первое место занимает жилье, в основном малоэтажное — коттеджные поселки, индивидуальные дома, таунхаусы, а также многоэтажная застройка преимущественно на границах города и области, говорит директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Анд­рей Бойков. Аналитики отмечают, что если коттеджные поселки могут быть как эконом-класса, так и в премиум-сегменте (в определенных локациях), то многоэтажная застройка целесообразна лишь в эконом-классе — с учетом низкой стоимости земли итоговая цена квартир может успешно конкурировать с городской.

Коммерческая недвижимость в Ленобласти представлена в основном склад­скими комплексами и индустриальными парками — под такие проекты здесь проще найти земельный участок нужной (обычно немаленькой) площади. «Сейчас медленно, но все же начинает реализовываться программа по выводу промышленных предприятий за черту города, что потребует подготовки специализированных площадок», — добавляет Андрей Бойков.

В районных центрах области одним из активных направлений остается ритейл, что подтверждается планами развития торговых сетей, в первую очередь продуктовых, а также магазинов одежды демократичного ценового сегмента, бытовой техники, говорит Всеволод Щербаков. Ключевую тенденцию, характерную сейчас не только для Петербурга, но и для Ленобласти, замечает генеральный директор управляющей компании группы «Унисто Петросталь» Арсений Васильев: это реализация проектов комплексного освоения территорий, сочетающих в себе как коммерческую, так и жилую составляющую.

По бездорожью — к дешевой земле

Главным плюсом для девелопмента в Лен­области эксперты называют более низкую стоимость земли по сравнению с Петербургом. Широк пока и выбор земельных участков. Впрочем, по словам руководителя компании Л1 Павла Андреева, пока это преимущество не может компенсировать имеющиеся в регионе минусы. Среди них Павел Андреев называет более низкие цены продаж, ограниченный спрос, затратную логистику и проблемы с инженерными коммуникациями. «Мы считаем проекты в городской черте более экономически эффективными, а в участки в области будем готовы инвестировать только в случае, если будем твердо уверены в их обеспечении всеми необходимыми инженерными подключениями», — отмечает он.

Руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Тамара Попова считает, что необходим прорыв в развитии транспортной инфраструктуры. «Например, есть крупные проекты в сегментах жилой и индустриально-складской недвижимости в районе Янино-Колтуши, но там и без них катастрофическая ситуация с трафиком, которая пока не решается никоим образом», — говорит она.

Не менее остра ситуация и с планами по строительству социальной инфраструктуры, а также с процедурами согласования проектов с администрацией области, в том числе непрозрачность. «Большой проблемой Ленобласти остается то, что к строящемуся жилью не прилагаются рабочие места», — заключает Андрей Назаров.

РБК Daily ежедневная деловая газета, 24 июля 2012