Вперед в будущее

Российский рынок недвижимости относительно молодой, а с некоторых пор еще и стремится стать зеленым. Однако это статья не про эко-девелопмент – об этом итак вышло огромное количество публикаций. Данный материал будет посвящен будущему объектов коммерческой недвижимости.

Не так давно постсоветское общество и мечтать не смело о многофункциональных комплексах, пафосных клубах, 3D-кинотеатрах и прочих обыденностях сегодняшней жизни. А такого перспективного сегмента, как складская недвижимость, вообще не существовало на территории РФ.

За рекордно короткие сроки рынок недвижимость совершил огромный скачок: в Москве и регионах стали появляться небоскребы офисных зданий, пятизвездочные гостиницы с премиум обслуживанием, торговые центры с парками развлечений, а иногда и с катками на верхних этажах и «зеленые» здания.

Глядя на все эти достижения, невольно начинаешь думать, что же будет дальше? Что еще нового может появиться из стекла и бетона? Не являясь футурологами, попробуем взглянуть на далекое будущее коммерческой недвижимости, хотя бы частично.

Офисы

Интернет, IP-телефония, беспроводная связь – все это делает необходимость нахождения в офисе мифической. И чем более комфортным становится жилье и лучше средства связи, тем меньше становится наша потребность в современных офисах.

Люди, работающие удаленно, избегают ранних подъемов, неудобного графика и транспортных проблем. Однако обустроить рабочее место дома – не так просто, как кажется на первый взгляд, ведь оно должно быть достаточно отгорожено и звукоизолированно.

Вы думаете, только офис сможет справиться с этой проблемой? Лет 10 тому назад, скорее всего, это был бы единственный вариант. Сейчас же, чтобы быстро получить готовое рабочее место, не обязательно снимать офисное помещение, прогресс диктует нам новые условия выбора, поэтому в наше время можно единожды инвестировать, к примеру, в мобильный кабинет OfficePOD и концентрироваться на рабочем процессе сколько душе угодно.

Но у нас подобные дизайнерские решения не очень распространены, однако, на западе трудоголики активно работают в отдельной рабочей зоне в виде частично прозрачной капсулы с дверью, в которой нет ничего, кроме компьютерного стола, кресла, книжных полок и шкафа. Такие домашние офисы обычно размещают не только в квартире, но и вне дома, например, в саду.

Также не стоит забывать про такой формат офисной недвижимости, как коворкинг. Эта модель работы, заключается в том, что вместо того, чтобы работать дома, люди (фрилансеры, индивидуальные предприниматели) снимают общее помещение, оставаясь независимыми и свободными, но не испытывая при этом недостатка в общении, работая вместе, делясь идеями и помогая друг другу.

Плюсы коворкинга заключаются в том, что он не накладывает особых ограничений ни на профессию и статус участника, ни на параметры помещения и сообщества.

В Москве насчитывается уже порядка десяти коворкинг-центров, кроме того, подобные объекты работают в Новосибирске, Старом Осколе, Перми, а также в Беларуси и Украине.

Безусловно, останется потребность в переговорных комнатах. Может быть, офисные центры превратятся в переговорные центры? А потом и в них пропадет надобность?

Также нельзя не упомянуть о недавнем тренде - загородных элитных офисах в стиле фахверк.

Фахверк - это один из древнейших строительных стилей. История фахверка насчитывает более пяти столетий. До настоящего времени яркие примеры фахверка сохранились в Германии, Англии и Японии. Несущей основой современного фахверкового здания служит деревянная конструкция, образованная системой клееных балок.

Офисы в стиле фахверк предполагают большие открытые пространства стеклянных стен. Пиарщики этих проектов уверяют, что это именно за ними будущее коммерческой недвижимости. По их словам, высокий уровень комфорта, престиж, свобода и творчество - все это объединяется и эффективно действует в загородных офисах фахверк.

Но видимо не у всех открылся этот «свежий взгляд на бизнес», т.к. пока нигде не наблюдалась глобальная миграция бизнесменов в загородные офисы. Если только в загородные жилые коттеджи по престижным направлениям… Но это к делу не относится.

«Для небольших инновационных компаний, офис будет везде, где есть возможность сконцентрироваться. Остаются крупные компании, в которых эффект от присутствия сотрудников вместе достаточно велик, да и крайне важны вопросы безопасности. Для них Microsoft еще год назад презентовал модель офиса будущего, где не оказалось стульев, так как сотрудникам придется перемещаться по комнате, чтобы компьютеры фиксировали их движения и интерпретировали их в качестве команд», - отмечает партнер компании GVA Sawyer – Эвелина Павловская.

На демонстрации новой формы работы менеджер Microsoft, стоя между двумя стенами-дисплеями, движениями рук перекидывал текстовые и видеофайлы по разным экранам, а также заставлял появляться на дисплеях голографические изображения офиса. Правда, возможно, придется залезать под стол, чтобы найти завалявшуюся табличку Excel…

Видя эти достижения науки, можно предположить, что будущее офисное место будет состоять только из кресла и, возможно, электрической розетки. Все остальное уже сейчас не является необходимым.

Гостиницы

Весь гостиничный сегмент рассматривать бесполезно, т.к. практически каждый имеет представление о том, что можно ожидать от отелей премиум сегмента и от гостиниц, не поддающихся никакой классификации.

А если представить себе первую брачную ночь в отеле в космосе? Почему нет? Сутки в космическом отеле, куда молодоженов будут доставлять на просторном космическом корабле, рассчитанном в среднем на 850 пассажиров, будут стоить примерно 10 тыс. долларов. Такой прогноз дали сотрудники финской авиакомпании Finnair, приурочив его к 85-летию компании.

В целом это является частью тенденции размывания границ между классами гостиниц 3-5 звезд для путешественников. Существенной разницы уже сегодня не сильно наблюдается, поэтому чтобы выделиться в будущем, надо ставить на что-то уникальное, например, подводный отель.

Тем более что «плавучие гостиницы» более чем на пять тысяч номеров появятся в самые ближайшие годы на московских реках. Их будут возводить на базе старых барж и пароходов, и размещать вдоль столичных набережных.

Власти Москвы всеми руками и прочими конечностями ратуют за подобные нововведения. Поэтому они и приняли решение переоборудовать старые суда гражданского флота в отели. Для этого, по словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, есть достаточно свободных набережных. «Сейчас запланировано более 50 таких объектов. Даже если каждый из них будет по 100 номеров — это уже более чем пять тысяч номеров получится», — поясняет Тихонов.

«Этот проект пока находится на стадии идеи, соответственно рано говорить о том, кто будет управлять этими объектами. Возможно, это будет сеть, но, скорее всего, независимый частный бизнес. Также могут возникнуть проблемы с эксплуатацией, т.к. это сезонный бизнес, связанный с речной артерией столицы. Эта идея не новая, но в прошлом реализованы были только отдельные проекты, так что все плюсы и минусы проявятся после запуска первого отеля на воде», - считает Марина Смирнова, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels.

По мнению Маргариты Трофимовой, директора департамента консалтинга и оценки компании NAI Becar, наибольшей популярностью такие гостиницы будут пользоваться среди молодежи и туристов, предпочитающих недорогой и оригинальный отдых. «Цена размещения в таких гостиницах может составлять $40-70 за номер», - поясняет эксперт.

В отелях для бизнеса, в свою очередь, должен быть весь набор самых современных технических услуг для бизнес-путешественников, при этом отели должны достаточно легко адаптироваться к появлению новых технологий и IT-сервисов. Ну, а биометрия и робототехника должны стать в будущем повседневностью.

Торговля

Не является ли текущее строительство гигантских торговых центров пиком их развития как формата? Не представляли ли вы себе, как лет через двадцать заходите в магазин одежды (или сидите у компьютерного монитора), надеваете 3D-очки, выбирайте производителя одежды из списка, сканируйте свое тело и виртуально примеряете последнюю коллекцию, заодно через социальные сети мгновенно узнаете, кто из подружек купил ту или иную вещь, ну и дальше решаете, стоит ли ее реально примерять или нет? «В последнее время, все большей популярностью пользуется выставление в сети Facebook фотографий из примерочных с еще не купленными обновками и принятие решения о покупке на основе мгновенно полученных комментариев и оценок. Такой шопинг не оставляет сомнений в том, что в будущем виртуальная торговля займет свое место на пьедестале модниц», - отмечает Эвелина Павловская.

Это кардинально меняет требования к торговым центрам. «По сути, потребность в торговых центрах, как таковых, отпадет. Общей тенденцией будет уменьшение площадей, для начала в кассовой зоне, так как оплата будет происходить в безналичной форме, а дальше уменьшатся складские площади, исчезнет потребность в большом количестве бутиков, возможно, останутся только флагманские и постепенно исчезнут и сами торговые центры», - добавляет Павловская.

Современные технологии приводят к сокращению площадей, но при этом к повышению требований к коммерческой недвижимости. Как следствие, существующие торговые и офисные площади имеют все шансы подвергнуться реконцепции в ближайшие 20-30 лет. Причем с полной сменой формата.

Уже сейчас инвесторы предпочитают не вкладывать деньги в узкий формат объекта. Гораздо больше перспектив, по их мнению, у многофункциональных центров. При этом, строительство многофункциональных комплексов гораздо затратнее, так же как их обслуживание. Однако приносимый ими доход отличается стабильностью. В ближайшем будущем, по заверению аналитиков, МФК станут лидерами в продажах коммерческой недвижимости, хотя сегодня рынок еще не насыщен подобными вариантами.

Что бы получить звание многофункционального, комплекс должен выполнять как минимум три функции. Сегодня это - торговая, развлекательная и гостиничная. Иногда добавляется спортивно-оздоровительная, жилая. Самый высокий на сегодняшний момент МФК в столице — ММДЦ «Москва-сити». Проблемы его окупаемости связаны именно с высотой, которая увеличивает себестоимость строительства и обслуживания. «Москве-сити» для возврата инвестиций потребуется сроки минимум от 8 лет. А как знать, когда потребность в небоскребах отпадет – через 10, 30, 50 лет?

Склады

Складской сегмент самый молодой, но при этом самый быстро развивающийся на рынке недвижимости. Склады располагаются за пределами города, поэтому это существенно затрудняет транспортировку рабочей силы к предполагаемому месту работы.

В прогрессивных странах уже давно функционируют полностью роботизированные склады. В России же полную автоматизацию складов сдерживает возможность найма дешевой рабочей силы невысокой квалификации и дороговизной зарубежных складских комплексов и автоматических складских технологий.

Безлюдная технология автоматической обработки и хранения грузов позволяет исключить влияние человеческого фактора на все процессы, связанные с работой автоматического склада, а также использовать его для хранения ответственного и опасного груза. Поэтому несложно представить, что трудовой резерв складского сегмента в обозримом будущем будет состоять из роботизированных машин.

П.С.

Будущее всегда завораживает своей неизвестностью, поэтому, сколько бы мы не пытались приоткрыть занавес времени, опираясь на последние тенденции и разработки ученых, никто с точностью до миллиметра не сможет сказать, что же будет с рынком недвижимости через 5 лет, не говоря уже о счете на десятилетия.

Тем более, есть в наших кругах еще и те, кто верят в правдивость календаря Майя, и искренне считают, что будущее любой недвижимости - в возведении бункеров. Поэтому время покажет, что будет актуально для человека будущего.

Арендатор.RU, 16 августа 2011